Фото: Пименов Роман/PhotoXPress.ru
9 января в Петербурге вступит в действие новый Генеральный план; соответствующий закон подписал в конце декабря 2023 года губернатор Александр Беглов. Этот документ определяет вектор развития города на несколько десятилетий вперед. Срок реализации первой очереди Генерального плана — 2030 год, его расчетный срок запланирован до 2040 года, прогнозируемый период — 2050 год. Какие приоритеты развития заложены в документе и какие проекты точно не будут реализованы в Петербурге еще четверть века — в обзоре РБК Петербург.
Новые приоритеты
Действующий Генплан был принят в 2005 году, за 18 лет в него несколько раз вносили изменения. Проект нового Генплана города был представлен в прошлом году, в августе 2022 года проводились его общественные слушания. На них было подано рекордное количество предложений — более 11 тыс. — как от жителей, градозащитников, так и от собственников земельных участков. С июня по октябрь их рассматривала комиссия по подготовке изменений в генеральный план Петербурга под руководством профильного вице-губернатора Николая Линченко. В октябре 2023 года проект Генплана одобрило городское правительство, и он был внесен на рассмотрение в ЗакС.
Представляя проект депутатам, Николай Линченко перечислил вызовы, которые должен решить этот документ: обеспечение потребности в территориях для реализации экономического потенциала города, увеличения производственных и общественно-деловых зон, снижение территориальных диспропорций в размещении населения и рабочих мест, обеспечение баланса обеспеченности населения жильем, местами, объектами социальной, транспортной, коммунальной инфраструктур, а также объектами благоустройства и общественными пространствами.
По его словам, территориальный ресурс Петербурга для планируемых преобразований будет складываться из двух основных частей: незастроенные и неосвоенные территории, главным образом пригородных районов (Колпинский, Кронштадтский, Курортный, Приморский, Петродворцовый и Пушкинский), и ранее застроенные территории с большой степенью амортизации застройки, где требуется регенерация и реновация городской среды.
Развитие транспорта
По сравнению с действующим Генпланом, доля рекреационных зон в Петербурге в новом проекте вырастет с 28,5 до 29,38%, зон транспортной инфраструктуры увеличится с 12,3 до 15,92%. В том числе, за счет включения пяти новых мостов, транспортного обхода центра по набережным Обводного канала, Широтной магистрали, КАД-2 и других проектов.
В документе указаны планы города по развитию метро. До 2050 года планируется построить 100 объектов метрополитена (новых станций и дополнительных вестибюлей), из них 28 объектов — до 2030 года. К 2040 году намерены проложить 148 км линий метро.
Впрочем, лидер фракции КПРФ Роман Кононенко заявил, что при внимательном изучении Генплана обнаружилось, что развитие в основном сводится к реконструкции существующих станций и созданию новых выходов и вестибюлей для них. «А реально новых стаций наберется с десяток, причем большая часть их них предусмотрена в период с 2040 по 2050 год», — подчеркнул он.
«Радует, что в новом Генплане уделено повышенное внимание развитию транспортной и дорожной инфраструктуры Петербурга, в чем город безусловно нуждается. На данный момент, по транспортной доступности культурная столица значительно отстает от Москвы. И конечно, в перспективе развития внутреннего туризма и роста спроса на жилье со стороны региональных покупателей эта проблема должна быть решена», — говорит директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. По ее мнению, важной составляющей нового Генплана стали организация новых рекреационных зон и прокладка коммуникаций — сетей тепло-, водо— и электроснабжения, что также необходимо городу и внушает оптимизм застройщикам.
Более 600 га новых промзон
В новом Генплане доля производственных зон будет увеличена с 9,2 до 9,62%. Суммарно площадь всех городских промзон увеличится на 630 га. Примечательно, что большая часть поданных поправок от собственников земли имела противоположный смысл и касалась перевод промзон под жилую застройку. Но 99% процентов из них не поддержано не было. «Судя по имеющимся случаям отклоненных заявок о переводе земель в производственных зонах под жилую застройку, можно делать вывод, что власти намерены сохранять старые промышленные территории в этом статусе», — отмечает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Ожидания по трансформации промышленных зон не оправдались, констатирует заместитель генерального директора по строительству Объединения «Строительный трест» Андрей Паньков. «Современные производства не требуют гигантских площадей и внушительного земельного фонда. И при правильном зонировании на этих площадях можно было бы вписать как жилую застройку, так и общественно-деловую. Большим территориям необходимы разноплановые функциональные зоны, учитывающие интересы всех жителей города», — уверен он.
Председатель комитета по промышленной политике, инновациям и торговле (КППИТ) Кирилл Соловейчик назвал сохранение действующих предприятий и привлечение в промзоны новых производств приоритетом для городских властей. В свою очередь, вице-губернатор Николай Линченко объяснил «крайне взвешенный подход к вопросу сохранения промзон» необходимостью развития отечественного производства на фоне внешнего санкционного давления и ухода с российского рынка многих иностранных товаров и производителей. «Генеральным планом заложены задачи сохранения позиций Санкт-Петербурга как одного из ведущих промышленных центров северо-Запада и России», — подчеркивает чиновник.
67 миллионов «квадратов» жилья
По прогнозам, численность населения Петербурга к 2040 году вырастет до 6,5 млн человек. Объем нового жилищного строительства составит на расчетный срок Генплана порядка 67 млн кв м жилья. Их них до 2030 года — 39,7 млн кв. м., с 2030 по 2040 год — 27 млн кв. м. Доля жилых зон от общей площади города составит 20%. В действующем Генеральном плане она была выше — 23%. «Уменьшение связано преимущественно с увеличением зоны транспортной инфраструктуры и исключением из жилых зон зоны садоводств, для которых введена самостоятельная функциональная зона», — пояснил Николай Линченко.
Большая часть, около 66% объема нового жилищного строительства планируется на свободных участках, 12% — в зонах преобразования застроенных территорий, 22% — в зонах преобразования нежилых территорий. Основной объем нового жилья в следующие два десятилетия будут строить в Пушкинском (23%), Приморском (13%) и Московском (10%) районах.
При рассмотрении поправок к Генплану в Смольном согласились ограничить высотность застройки для кварталов, где сейчас преобладает преимущественно пятиэтажная застройка. Были учтены предложения жителей хрущевок и противников комплексного развития территорий (КРТ). Раньше в проект закладывалась функциональная зона Ж-4 — жилые дома высотой 9 этажей и более. В итоге было решено установить зону Ж-3 —средне этажные дома от пяти до восьми этажей. Запрет высотного строительства значительно снижает экономическую привлекательность проектов расселения хрущевок и последующей застройки этих участков новыми жилыми комплексами.
«Это серьезная защита для граждан, которые опасаются сноса своих домов», — уверен депутат из фракции «Яблоко» Борис Вишневский, по рекомендации которого жители хрущевок подали эти предложения в Генплан. «Снижение этажности — это маленькая, но победа. У нас появляется шанс отстоять территории, застроенные хрущевками», — надеется юрист, член рабочей группы Общественного штаба по вопросам КРТ Ирина Баханович.
Новые объекты
В новом Генеральном плане впервые появятся объекты регионального значения. К ним относятся социальные объекты, в частности, школы на 825 и более мест, поликлиники на 450 посещений в смену, спортивные сооружения на 4 тыс. мест и другие подобные постройки. В целом, до 2040 года предусмотрели размещение или реконструкцию 585 крупных объектов социальной инфраструктуры.
Еще одна важная деталь: создание новых искусственных территорий, кроме ранее анонсированных и уже реализуемых проектов, в Петербурге не планируется. Дальнейшее сокращение площади зеркала воды Невской губы за счет размещения в ее акватории намывных территорий новым Генпланом не предусмотрено.
Депутатские поправки
В первом чтении проект закона о новом Генеральном плане в ЗакСе приняли единогласно. Несмотря на поддержку этого проекта в целом, депутаты практически всех фракций нашли в нем спорные моменты, и пообещали подать поправки, чтобы их устранить. В частности, были анонсировали поправки по исключению из Генплана проекта строительства почти 170 метровой колокольни Смольного монастыря, небоскребов «Лахта Центр 2», который может стать второй в мире башней по высоте (703 м) и «Лахта Центр 3», высотой 555 метров, переводе в рекреационную зону Р1 территории Охтинского мыса, а также отказу от строительства Ново-Адмиралтейского моста через Неву, от прокладки трассы М-7 через Удельный парк, от размещения биатлонной трассы в заказнике «Щучье озеро» и ряд других.
Всего было подано 64 поправки, но смогли получить одобрение парламентского большинства лишь малая часть из них. Так, например, приняли поправку депутата Николая Бондаренко из «Единой России» и фракции «Яблоко» о переводе о двух участков в Приморском районе общей площадью почти 14 га на территории Шуваловского леса в рекреационную зону Р2 из зоны высотной жилой застройки Ж4. Это помешает девелоперу Seven Suns Development построить там новый ЖК, против чего несколько лет боролись местные жители.
Была поддержана поправка депутатов Марины Шишкиной («Справедливая Россия»), Дениса Четырбока и Валерия Гарнеца (оба из «Единой России») о запрете надстройки вестибюля станции метро «Политехническая» 25-ти метровым торгово-офисным комплексом. Компания «Триумф Плюс» еще в 2020 года выносила такой проект на рассмотрение Градсовета, но он не был поддержан. Студенты Политеха собрали несколько тысяч подписей под петицией против сноса здания образца советского модернизма 1970-х годов. «Демонтаж существующего вестибюля метро мог бы стать прецедентом и дать повод для сноса других модернистских зданий», — так Марина Шишкина объяснила опасность реализации этого проекта. В итоге участок вернули в зону транспортной инфраструктуры (ТИ).
Приняли поправку Дмитрия Павлова (фракция «Новые люди») о строительстве новой станции «Экспофорум» в продолжении Кировско-Выборгской линии метрополитена. Цель поправки, по словам депутата — обеспечить транспортом жителей Славянки, Пушкина и новые кварталы, где будет находиться кампус СПБГУ. При этом парламентское большинство не поддержало его же поправку по строительству метро в Центральной Усадьбе микрорайона Шушары, поскольку против этого выступили в Смольном. Главный аргумент против — линия скоростного трамвая Купчино-Шушары-Славянка уже строится, и новая станция метро будет не нужна. «Количество жилья в Шушарах и темпы строительства таковы, что станция Купчино будет сверхперегружена», — прогнозирует Дмитрий Павлов.
Также была одобрена поправка Михаила Амосова («Справедливая Россия») о переводе из зоны отдыха Р1 под деловую застройку участка на пересечении улиц Верности и Бутлерова. Как пояснял депутат, это позволит выделить пятно под строительство нового здания налоговой и избавит от угрозы уплотнительной застройки зеленую территорию перед школой № 121 на проспекте Науки.
Кроме того, на бывшем месте «Северного рынка» на пересечении Светлановского проспекта и улицы Академика Байкова поправкой главы фракции «Единая Россия» Павла Крупника зарезервировали место под волейбольную учебно-тренировочную базу с ареной, которая должна стать домашней площадкой волейбольного клуба «Зенит».
Глава муниципального образования «Гавань» Нэлли Вавилина обратила внимание на принятую поправку авторства председателя постоянной комиссии ЗакСа по градостроительству, земельным и имущественным вопросам Валерия Гарнеца. Он настоял на переводе в общественно-деловую зону территории бывшего стадиона «Калининец» восточнее дома № 1 по проспекту Кима. «Земельный участок был единственным предназначенным для спорта на Васильевском острове. Но, как оказалось, спорт нам не нужен», — сетует Нэлли Вавилина. С 2018 года участок принадлежит компании «Деловой остров», которая уже пыталась получить разрешение на строительство, но Госстройнадзор отказал в согласовании проекта апарт-отеля под видом спортивной базы. При общей площади 36 тыс. кв. м в комплексе на 720 юнитов под спортивную функцию отводили менее 4 тыс. кв. м. Примечательно, что эта поправка Гарнеца была подана в последний момент, уже после завершения срока, отведенного на подготовку депутатских предложений, что не помешало коллегам ее одобрить.
Итоговое, третье чтение закона о Генеральном плане состоялось на последнем в 2023 году заседании городского парламента. Проектные решения, предусмотренные в генплане, станут основанием для документации по планировке территории (ППТ) и должны учитываться при разработке новых Правил землепользования застройки Петербурга (ПЗЗ). Действующий документ был принят в 2016 году и уже нуждается в корректировке. «Следующие на очереди не менее важные градостроительные документы — Правила землепользования застройки Петербурга, — напоминает Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры». — И если с генпланом, все более-менее стало понятно, то ПЗЗ до сих пор как «черная дыра». Какие социальные обременения для застройщиков там могут предусмотреть, какие дополнительные ограничения, пока неизвестно».