24 ноября в Санкт-Петербурге прошла юридическая конференция по теме «Объекты недвижимости: проблемы правового регулирования и актуальная практика разрешения споров». Одним из организаторов выступил Арбитражный суд Северо-западного округа, а также журнал «Арбитражные споры», к 25-летию которого и было приурочено данное мероприятие.
Сергей Маркин, председатель Арбитражного суда СЗО. ФОТО предоставлено организаторами
Открывая конференцию, Сергей Маркин, председатель Арбитражного суда Северо-Западного округа подчеркнул, что данная тема сохраняет свою актуальность и значимость, учитывая, что вопросы правового регулирования в сфере сделок с недвижимостью охватываются различными нормативными актами, в рамках которых продолжают существовать многочисленные спорные аспекты. Он также отметил особую роль журнала «Арбитражные споры», создание которого 25 лет назад стало “прорывом закрытой судебной системы”. К слову, в честь юбилея выйдет специальный выпуск журнала со статьями по темам выступлений конференции и интересными материалами по теме недвижимости, которые не вошли в программу.
В ходе конференции представители профессионального юридического сообщества и ведущие специалисты города поделились своим мнением по теме. Так, Александра Вареникова, председатель 11-го судебного состава Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области рассказала про новое в формировании судебной практики по вновь выявленным объектам культурного наследия и рассмотрела споры по объектам культурного наследия, которые являются многоквартирными домами, что особенно актуально для Санкт-Петербурга. В своем выступлении она также затронула сложные аспекты споров по установлению сервитутов (в т.ч. и публичных) с примерами конкретных случаев из практики.
Огромный интерес слушателей вызвало выступление заместителя руководителя УФНС России по Санкт-Петербургу Владимира Полежаева на тему налогообложения объектов недвижимого имущества, включенных в перечень объектов, формируемый в соответствии со статьей 378.2 НК РФ. В Санкт-Петербурге почти 9 тысяч объектов недвижимости включены в специальный реестр и облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости. Общая сумма исчисленного налога по этим объектам составляет 84% всего налога на имущество организаций по городу, в то время как 36 тысяч объектов уплачивают налог по среднегодовой балансовой стоимости и приносят в городскую казну намного меньше налогов. Полежаев отметил, что в связи с этим необходим переход на кадастровую стоимость, несмотря на то, что далеко не все этот переход поддерживают.
Собравшиеся обсудили судебные споры, связанные с исправлением технических и реестровых ошибок, содержащихся в ЕГРН. Одной из основных проблем является то, что исправление таких ошибок возможно, только если оно не влечет за собой прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
Было выступление и по защите владения, приобретенного по недействительной сделке. Речь шла о наследии 90-х: Конституционный суд РФ недавно принял важное решение по защите собственника таких объектов, которое открывает окно возможностей и другим обладателям владений.
На конференции также освещалась тема правовых рисков арендатора и арендодателя при аренде коммерческой недвижимости. Выступающие отметили, что коммерческая недвижимость в Санкт-Петербурге достаточно адаптировалась к актуальным вызовам современной экономики, однако, теперь перед предпринимателями встал вопрос: как арендовать недвижимость и не потерять бизнес. В связи с этим важна проверка чистоты сделки “Due diligence”, которая поможет выявить и минимизировать риски на этапе заключения сделки, а в дальнейшем и отстоять свою позицию в суде. Проверка совершенно необходима в случае, если предприниматель получает лицензию, арендует помещение под склад или планирует сильно вложиться в ремонт. Она также может помочь арендатору добиться существенной скидки.
Доцент юридического факультета СПбГУ Ольга Жаркова посвятила свое выступление тому, являются линейные объекты движимым или недвижимым имуществом, и подробно проанализировала позиции законодательства и судебную практику по этому вопросу.
Про долю в праве общей собственности как предмет договора участия в долевом строительстве рассказала начальник отдела Управления Росреестра по Санкт-Петербургу Оксана Бузинина. Актуальность данной темы объясняется тем, что застройщики часто пытаются легализовать в договоре долю в праве общей собственности.
Докладчики также затронули темы оспаривания нормативных правовых актов в сфере строительства, предоставления земельных участков в аренду без долгов, возврата инвестиционных платежей инвесторам, определения и обжалования кадастровой стоимости объектов недвижимости, налоговых последствий различных сделок с недвижимостью и вопросов линейной амнистии.
Все темы рассматривались на конкретных примерах из практики докладчиков и со ссылками на конкретные судебные дела. По ходу конференции участники имели возможность задавать уточняющие вопросы и обращаться к выступавшим за советом по тем ситуациям и спорам, с которыми они столкнулись в своей практике, чтобы получить разбор или мнение эксперта. Так, все участники получили интересную и полезную информацию от ведущих специалистов Санкт-Петербурга, практические советы и отличную возможность для налаживания деловых связей.