ВС РФ рассмотрит спор о признании сделки по продаже недостроенного дома должника-гражданина недействительной – ПБ «Олевинский, Буюкян и партнеры»

Автор: Дмитрий Громов, юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»11 декабря 2023 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрит кассационную жалобу Белоусова Николая Владимировича (далее – Должник, Заявитель) на определение Арбитражного суда Самарской области от 03.02.2023, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2022 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.06.2023 по делу № А55-11143/2021 о несостоятельности (банкротстве) Должника.Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.09.2021 Должник признан несостоятельным (банкротом), и в отношении него введена процедура реализации имущества должника.Финансовый управляющий Голенцов Евгений Александрович обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил утвердить положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества Должника, а именно – земельного участка, предназначенного под жилую застройку, площадью 1496 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, Красноярский р-н. с. Малая Царевщина, ул. Сиреневая, 48, с находящимся на нём незавершённым строительством жилым домом, площадью 161,6 кв. м (год начала строительства 2005, готовность 70 %, право собственности не зарегистрировано). Начальная цена продажи имущества по положению была определена в размере 4 028 000 руб.К рассмотрению обособленного спора об утверждения положения были привлечены члены семьи Должника – Доронина Оксана Борисовна (супруга и законный представитель несовершеннолетнего Белоусова Матвея Николаевича) и сын Белоусов Владимир Николаевич.Определением арбитражного суда Самарской области от 22.04.2022 утверждено положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества Должника в редакции финансового управляющего.Финансовый управляющий провёл торги в форме аукциона на торговой площадке Фабрикант.ру. Победителем аукциона стала Федотова Анастасия Владиславовна, что подтверждается протоколом о результатах торгов № 1 от 18.07.2022. Договор купли-продажи заключен 22.07.2022 года.Должник обратился в суд с заявлением, в котором просил признать недействительным договор купли-продажи и применить последствия недействительности сделки.По мнению Заявителя, имущество было реализовано по заниженной цене, так как в соответствии с отчетом об оценке №372/22-фс от 23.08.2022 г., проведенной ООО «Оценка плюс», стоимость имущества составляет 11 040 000 руб., в том числе, стоимость земельного участка – 1 390 000 руб., стоимость жилого дома – 9 650 000 руб. Кроме этого, покупателем стала Федотова А.В., принимающая участие в судебных заседаниях по делу о банкротстве в качестве представителя ООО «Поволжская Нефтесервисная Компания» – заявителя по делу о банкротстве.Должник также ссылался на исполнительский иммунитет единственного жилья.Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорное имущество реализовано финансовым управляющим в соответствии с законом о банкротстве и положением о порядке продажи имущества Должника, утвержденным судом. Возражений по поводу цены и порядка продажи имущества, в том числе от Должника, не поступало, информация о проведении торгов была общедоступной, реальная рыночная стоимость на недвижимость определена по результатам торгов. Доказательств того, что данное имущество могло быть приобретено иными лицами по стоимости выше цены, предложенной на торгах в материалы дела не представлено.В отношении довода о защите имущества исполнительским иммунитетом суд указал следующее.При утверждении порядка продажи имущества должника на земельном участке был расположен объект незавершенного строительства со степенью готовности 70%. В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Как следует из статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, к жилым помещениям закон относит жилые дома, квартиры, комнаты. Таким образом, реализованный на торгах объект недвижимого имущества не является единственным пригодным для проживания Должника жилым помещением, а представляет собой земельный участок с объектом незавершенного строительства, непригодным для проживания Должника и членов его семьи.Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.Суд кассационной инстанции уточнил у Должника место его проживания. Должник пояснил, что он проживает в арендуемой квартире, а в спорном объекте недвижимости ни должник, ни члены его семьи не проживали.При таких обстоятельствах суды посчитали, что спорный объект недвижимости не может быть признан единственным пригодным для постоянного проживания Должника и членов его семьи жилым помещением и правомерно реализован в ходе процедуры банкротства Должника.Суды отклонили доводы Должника о том, что он не получил судебную корреспонденцию, и, соответственно, об отсутствии у него информации о рассмотрении в деле о банкротстве вопроса об утверждении положения о порядке реализации спорного имущества.В своей жалобе в Верховный суд РФ Должник ссылается на игнорирование судами исполнительского иммунитета в отношении проданного жилого дома.В определении о передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии судья ВС РФ Ксенофонтова Н.А. обратила внимание на то, что из имеющихся в деле выписки из Единого государственного реестра недвижимости о правах должника на объекты недвижимости в период с 05.08.1998 по 07.12.2022 и отчета об оценке рыночной стоимости жилого дома и земельного участка от 23.08.2022 № 372/22-фс следует, что на момент продажи у дома был отличный от установленного судами статус, иные размерные и стоимостные характеристики.Исходя из этого, понятно, что ошибки были допущены ещё при утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества Должника. Суд не исследовал вопрос о том, где проживает Должник.Содержание и значение понятия «жилое помещение» определяются гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 14.04.2008 № 7-П, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда основана на критерии фактической пригодности жилого строения для постоянного проживания.В связи с этим, например, в рекомендациях Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Поволжского округа по вопросам, связанным с применением норм материального и процессуального права, от 30.06.2022 указано, что «в исключительных случаях, в целях защиты конституционного права должника и членов его семьи на жилище, обеспечения условий нормального существования гражданина и гарантий его социально-экономических прав, исходя из конкретных обстоятельств дела, возможно рассмотреть вопрос об исключении из конкурсной массы гражданина-должника в качестве единственного пригодного для проживания жилища (апартаменты, дачный дом и иные объекты), а также пригодного для проживания объекта незавершенного строительства, имеющего значительную степень технической готовности, при условии соответствия критериям, установленным в статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) и в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».Не исключаю, что схожая позиция найдет свое отражение в определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ по рассматриваемому спору. На мой взгляд, высший суд укажет нижестоящим судам на необходимость в целях обеспечения конституционного права на жилище в каждом конкретном случае проверять, может ли статус единственного жилья быть придан имеющемуся у гражданина-должника недвижимому имуществу, можно ли распространить правила об исполнительском иммунитете на такое имущество, и есть ли у должника в принципе иное имущество в собственности, пригодное для проживания.