Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге по итогам 2023 года может превысить
Коммерческая недвижимость — это объекты, которые приобретаются целенаправленно для извлечения прибыли. К ним относится как земля под редевелопмент, так и готовые объекты — торговые центры, стрит-ретейл, склады и офисы. Консалтинговые компании говорят о рекордном уровне вложений в такие объекты в целом по России. Так, по данным NF Group, общий объем инвестиций по итогам трех кварталов 2023 года уже составил 565,5 миллиарда рублей. Ожидается, что к концу года показатель вырастет до
В Петербурге ситуация пропорциональная. Компания ожидает, что по итогам 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость уляжется в диапазоне
Такую же динамику наблюдают в консалтинговой компании IBC Real Estate. Там сообщили «Фонтанке», что совокупный объем инвестиционных сделок с недвижимостью в Петербурге за 11 месяцев составил 123 миллиарда рублей. Это на
«До конца года мы ожидаем закрытие еще ряда сделок, а итоговой показатель инвестиционных вложений может достигнуть
В 2024 году в компании ожидают продолжение активности со стороны «жилых девелоперов», которые будут наращивать свои портфели, а также закрытие ряда сделок по выходу иностранных игроков, которые находятся в продвинутой стадии, но не завершатся до конца текущего года. Тем не менее общий объем инвестиций на рынке города в следующем году вернется к
«Сокращение транзакций относительно уровня 2023 года будет связано с рядом факторов. Во-первых, снижается количество сделок по выходу иностранных собственников из российских активов, во-вторых, высокий уровень ключевой ставки, который будет сохраняться в начале следующего года, будет являться "сдерживающим" фактором для инвесторов», — объясняет Владимиров.
«Ключ, наверное, будет высоким как минимум до середины следующего года, — говорит партнер NF Group. — Поэтому мы будем видеть снижение объема сделок с банковским финансированием. Но их будет замещать доля инвесторов, которые работают за собственные капиталы, такие как, например, инвесторы, вкладывающие коллективные деньги».
К последним, например, относятся ПИФНы и ЗПИФНы. Такой способ инвестирования позволяет не зависеть от дорогих банковских кредитов, а потому в борьбе за активы у фондов более сильная позиция, чем у их конкурентов с заемными средствами. Сами банки наряду с другими игроками создают подобные объединения и привлекают деньги частных инвесторов.
К тому же, как показывают данные NF Group, ставки капитализации недвижимости не меняются вслед за каждым движением «ключа», а остаются на стабильном уровне. Так, за последние
«Это говорит о том, что недвижимость, в отличие от других финансовых инструментов, для инвестора в долгий срок представляет максимально стабильный, максимально надежный доходный инструмент», — отмечает Бибик и призывает не бояться высокого «ключа».
Другой вопрос в том, что основная доля инвестиционных сделок в уходящем году совершилась благодаря продаже объектов уходящих из страны или уже покинувших ее иностранцев. По данным консалтинговой компании Nikoliers, за
«Иностранные собственники недвижимости в России в основном реализовали свои ключевые активы. И хотя потенциал пока полностью не исчерпан, и в активной стадии находится несколько крупных сделок, в среднесрочной перспективе объем транзакций начнет стабилизироваться», — сообщили «Фонтанке» в пресс-службе Nikoliers.
Там отмечают, что основной объем сделок как раз пришелся на сегменты с наиболее сильным проникновением зарубежных игроков, например, — ретейл. Это справедливо и для Петербурга. Предметами самых крупных сделок с коммерческой недвижимостью, что были совершены в городе в 2023 году, стали торговые объекты. Это два комплекса «Мега», которые приобрел «Газпромбанк», «Невский центр», новым владельцем которого стала структура инвестиционной компании «Тринфико». Также в составе сети из семи торговых центров по России к новому собственнику перешел «Парк Хаус». Только после них идет крупнейшая сделка на рынке офисной недвижимости Петербурга — продажа финскими компаниями EKE Finance Oy и Vicus Oy БЦ «Пулково Скай» инвестфонду Balchug Capital. Сделка оценивается в
Вот и в 2024 году ожидается, что основные сделки с коммерческой недвижимостью пройдут в торговле. В частности, источники «Фонтанки» указывают на ТРЦ «Галерея» как на крупнейший из доступных объектов. Как сообщала в конце сентября газета «Ведомости»,
«В строительство сейчас вкладываться не так интересно как раньше, поэтому [в 2023 году] очень мало было построено и введено торговых комплексов, если говорить только о районных форматах, а крупных торговых центров не строили и не вводили ввиду высокой стоимости строительства на текущий момент. То же самое можно сказать и о бизнес-центрах. Есть отдельные случаи, но, как правило, в тренде сейчас идти сейчас по пути реконструкции, то есть выкупать на торгах или на рынке здания и делать их реконструкцию под различные цели», — отмечает Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU.
Привлечь принципиально новых иностранных инвесторов вряд ли получится. NF Group прогнозирует снижение доли иностранного капитала в объеме инвестиций на петербургском рынке в 2024 году с
«Ликвидные предложения по-прежнему будут интересны нашим инвесторам, поскольку многие ориентированы именно на российский рынок, учитывая санкции. Уже не вкладываются в зарубежную недвижимость или вкладываются уже не так активно, как в первой эйфории. На тот же Дубай был массовый спрос, но тем не менее многие вернулись и вернулись к инвестициям именно в российскую недвижимость», — рассуждает Полина Фиофилова.
Евгения Горбунова, «Фонтанка.ру»