Быстрее, больше, доступнее: как меняется рынок жилья на Дальнем Востоке
О динамике жилищного строительства, существующих мерах поддержки и прогнозах на будущее рассказали эксперты
4 декабря, 16:25 Общество
4 декабря, 16:25
Итоги года для рынка жилья на Дальнем Востоке, имеющиеся меры поддержки в регионе, а также новые механизмы и планы на ближайшее будущее обсудили эксперты в ходе онлайн-конференции ДОМ.РФ "Развитие жилищного строительства в ДФО", сообщает ИА PrimaMedia.
Основные тенденции
Как отметил управляющий директор по Дальнему Востоку ДОМ.РФ Александр Левинталь, среди долгосрочных приоритетов компании в рамках программы развития до 2030 года есть всего один региональный приоритет, и это — Дальний Восток. ДОМ.РФ активно вкладывается в жилищное строительство в ДФО, применяя механизмы, определенные для Дальнего Востока поручениями президента России.
"Если в целом по стране Банк ДОМ.РФ финансирует 32,5% жилищного строительства, то на Дальнем Востоке эта цифра составляет 60%. Так, если говорить отдельно по регионам, в Приморье мы обеспечиваем 57% нового жилищного строительства, на Сахалине — до 70%, в Якутии — до 88%", — сказал Александр Левинталь.
Говоря о хорошей динамике строительства жилья на Дальнем Востоке, Александр Левинталь отметил, что ДОМ.РФ удалось досрочно выполнить показатели национальной программы развития Дальнего Востока до 2024 года и на перспективу до 2035 года. В задачах стояло обеспечить строительство жилья на Дальнем Востоке к 2024 году в объеме 3,6 млн кв. метров. Этот показатель был достигнут уже в прошлом, 2022 году.
Всего за 10 месяцев 2023 года на Дальнем Востоке введено 3,2 млн кв. метров жилья, из них почти 60% — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это 16 тысяч индивидуальных домов общей площадью 1,9 млн кв. метров. За неполные 11 месяцев 2023 года в ДФО началось строительство около 2,7 млн кв. метров многоквартирного жилья (327 домов на 54 тысячи квартир), что на 76% больше показателей аналогичного периода в 2022 году. Лидерами по объему нового строительства стали Приморский и Хабаровский края, Якутия и Бурятия.
"Последние три года мы превышаем среднероссийские показатели по темпам строительства жилья, но обеспеченность жильем на Дальнем Востоке более чем на 10% ниже, чем в среднем по России. Сегодня мы отстаем по объему строительства квадратных метров на человека, поэтому нужно ускоряться и строить доступное качественное жилье", — добавил Александр Левинталь.
Директор департамента развития приоритетных территорий Дальнего Востока и Арктики Минвостокразвития РФ Мария Перова также обратила внимание на то, что, несмотря на повышенные темпы строительства и ввода жилья в эксплуатацию на Дальнем Востоке, регион все еще сильно проседает по количеству "квадратов" на 1000 человек населения. По данным за 2022 год, на Дальнем Востоке этот показатель составил 460 кв. метров, в то время как среднероссийский — 700 кв. метров. Кроме того, в ДФО остро стоит вопрос по переселению граждан из ветхого аварийного жилья. Этот показатель в регионе примерно в три раза превышает среднероссийские значения.
"При этом важно отметить и положительные эффекты: при общем росте стоимости жилья, эти показатели на Дальнем Востоке все же на 30% ниже, чем в среднем по стране. Это хороший результат. То есть, на Дальнем Востоке жилье дорожает медленнее, чем в целом по стране", — отметила Мария Перова.
Компания ДОМ.РФ Девелопмент строит в районе б. Патрокл ЖК "ДОМ на Востоке" с оригинальной концепцией благоустройства. Фото: предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ
Меры поддержки спроса
Обеспечить ускоренное развитие строительства доступного жилья в регионах ДФО, о необходимости которого говорят эксперты, позволяют различные механизмы поддержки.
"Программы есть, они реализуются. Мы надеемся, что в будущем будет заметен более явный эффект от их работы, и мы все-таки догоним среднероссийские показатели по вводу нового качественного современного жилья или даже перегоним", — сказала Мария Перова.
Льготная ипотека
Вместе с ростом жилого строительства возросли и объемы выдачи ипотеки на Дальнем Востоке, впрочем, как и в целом по стране, отметила руководитель отдела исследований в жилищной сфере Аналитического центра ДОМ.РФ Мария Жолобова. За 9 месяцев текущего года банки предоставили 90 тысяч кредитов на сумму 378 млрд рублей, что в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Наибольшей популярностью ипотека с господдержкой на Дальнем Востоке пользуется в Приморском крае, Республике Саха (Якутия) и Хабаровском крае, на эти регионы приходится порядка 60% всех выдаваемых в ДФО льготных кредитов.
"На Дальнем Востоке льготные программы существенно поддержали спрос на жильё и повысили привлекательность региона для проживания. В этом году ипотеку с господдержкой получили почти 50 тысяч семей, оформив кредиты на общую сумму более 230 млрд рублей. За все время действия льготных программ, таких как "Дальневосточная", "Льготная", "Семейная" и ИТ-ипотека, оператором которых выступает ДОМ.РФ, жилищные условия улучшили более 120 тысяч дальневосточных семей", — рассказала Мария Жолобова.
Из всех действующих льготных программ по ипотеке дальневосточники чаще выбирают "Дальневосточную ипотеку". По ней выдано более 70% всех льготных кредитов. С помощью этой программы за весь период ее действия жилье приобрели 90 тысяч семей. На втором и третьем местах по популярности — "Льготная" и "Семейная" ипотеки, по ним за весь период действия выдано 18 и 16 тысяч кредитов соответственно.
"Дальневосточная ипотека" является одним из самых сильных драйверов развития отрасли на Дальнем Востоке.
"После запуска "Дальневосточной ипотеки" ввод жилья в округе стабильно растет ‒ на 15-20% в год, а по сравнению с 2019 годом ввод увеличился почти в 1,5 раза. Рассчитываем, что позитивные тенденции будут сохраняться — на это указывает рост запуска новых проектов и объема жилья в стадии строительства. В 2023 году они увеличились практически во всех регионах Дальнего Востока", — отметила руководитель отдела исследований в жилищной сфере Аналитического центра ДОМ.РФ Мария Жолобова.
В 2023 году "Дальневосточная ипотека" была расширена на работников предприятий оборонно-промышленного комплекса, независимо от их возраста и семейного положения. Максимальный ипотечный лимит был увеличен с 6 млн до 9 млн рублей. В планах — расширение действия "Дальневосточной ипотеки" на регионы арктической зоны.
Арендное жилье
Новым инструментом поддержки стала программа "Доступное арендное жилье в ДФО", запущенная ДОМ.РФ и Минвостокразвития России в 2023 году. Она предусматривает строительство арендных квартир с последующей передачей их востребованным на Дальнем Востоке специалистам на льготных условиях. Арендная плата будет доступной за счёт субсидирования ставок из федерального и региональных бюджетов.
Как сообщила директор по развитию арендного жилья ДОМ.РФ Вероника Янушкевич, в рамках программы госкомпания уже профинансировала строительство 3896 квартир. Соглашения подписаны по 10 проектам в семи регионах Дальнего Востока общей площадью более 164 тысяч кв. метров жилья.
"Программа строительства доступного арендного жилья на Дальнем Востоке — один из самых масштабных за последние годы инструментов привлечения квалифицированных специалистов на эти отдалённые территории. Для многих приезжих и молодых сотрудников работающих здесь компаний аренда квартиры — самый быстрый и эффективный способ улучшения жилищных условий. Реализация программы — хорошая возможность повысить привлекательность регионов Дальнего Востока, улучшить ситуацию с кадрами, удержать молодёжь в данном макрорегионе, способствовать его дальнейшему развитию", — отметила Вероника Янушкевич.
На финансирование запущенных проектов уже направлено 26,4 млрд рублей из ранее выделенных правительством России 87 млрд рублей. До конца 2024 года планируется профинансировать строительство не менее 7000 квартир. Первые арендаторы смогут заселиться ещё до конца 2023 года.
Дальневосточный квартал
Еще одним мощным стимулом к развитию жилищного строительства в регионах Дальнего Востока стала программа "Дальневосточный квартал", в рамках которой запланировано строительство около 2 млн кв. метров жилья в семи регионах Дальнего Востока. В шести из них застройщики уже приступили к проектированию и строительству. Квартиры, которые будут создаваться в рамках этой программы, в том числе будут передаваться регионам для решения социальных задач по цене ниже рыночной, нормативной цене, установленной Минстроем России.
"Несмотря на сложное время, эффекты наблюдаются положительные. Сейчас мы видим оживление рынка строительства жилья. Это заметно даже в рамках реализации "Дальневосточного квартала". Если на первые проекты мы с трудом находили застройщиков, то сейчас застройщики демонстрируют высокую заинтересованность в реализации жилищных проектов. И это не только местные застройщики, на Дальний Восток заходят федеральные застройщики, что создает конкуренцию и способствует развитию этого рынка", — сказала директор департамента развития приоритетных территорий Дальнего Востока и Арктики Минвостокразвития РФ Мария Перова.
Мастер-планы
Другой важный инструмент и драйвер развития строительной отрасли — мастер-планы городов Дальнего Востока в рамках комплексной программы развития. Для 25 городских агломераций Дальнего Востока они уже разработаны и представлены президенту. В дополнение к ним сейчас ведется разработка и согласование комплексных программ развития. Они должны быть утверждены до конца 2023 года. В рамках утвержденного плана социально-экономического развития мастер-плана Петропавловска-Камчатского уже выделено первое финансирование на реализацию приоритетных проектов.
"Общая сумма, которую предполагается направить на модернизацию городов Дальнего Востока до 2030 года, уточняется. В совокупности из различных источников финансирования она составит несколько миллиардов рублей", — отметил Александр Левинталь.
На участке от ДОМ.РФ на ул. Басаргина строится ЖК "Босфорский парк" на 144,8 тысячи кв. метров жилья. Фото: предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ
Поддержка предложения
Директор подразделения ДОМ.РФ "Государственные программы в жилищной сфере" Виталий Насонов отметил, что на территории Дальнего Востока уделяется внимание не только поддержке спроса, но и предложения. С 2021 года работала программа поддержки низкомаржинальных проектов жилищного строительства, которая позволяла застройщикам компенсировать часть расходов. В нее были включены все регионы ДФО.
С октября 2023 года на территории макрорегиона действует отдельная программа ДОМ.РФ, которая предполагает поддержку жилищного строительства с использованием кластерного механизма отбора субъектов. На ее реализацию Институт развития выделил 2,6 млрд рублей, за счет которых будет субсидироваться ставка по проектному финансированию для застройщиков.
Как отметила руководитель отдела исследований в жилищной сфере Аналитического центра ДОМ.РФ Мария Жолобова, в ДФО практически завершен переход на новые правила финансирования жилищного строительства: 98% многоквартирных домов строится с использованием счетов эскроу. В восьми регионах уже всё жильё строится с привлечением проектного финансирования: это Сахалинская, Амурская и Магаданская области, Еврейская автономная область, Чукотский автономный округ, Якутия, Забайкальский и Камчатский края.
В отрасли инфраструктурного строительства на Дальнем Востоке использование различных инструментов государственной поддержки, в том числе с субсидированием процентной ставки, особенно актуально ввиду климатических особенностей и логистических трудностей, отмечает директор подразделения "Инфраструктурные облигации" ДОМ.РФ Александр Аксаков. ДФО является одним из лидеров по применению механизма инфраструктурных облигаций.
"Мы видим огромный спрос. Уже одобрено 13 проектов в шести регионах на сумму 46 млрд рублей. Особенностью Дальнего Востока является еще и то, что 12 из 13 проектов реализуются по концессионной схеме. Мы видим ее востребованность", — отметил Александр Аксаков.
Так, за счет средств от инфраструктурных облигаций планируется создание горнолыжного курорта "Арсеньев" в Приморье, строительство жилого квартала со школой и поликлиникой в Республике Саха (Якутия), строительство путепровода через Транссибирскую магистраль в Амурской области, инженерной и дорожной инфраструктуры на Сахалине, комплекса из шести социальных и инженерных объектов в Магаданской области и многое другое.
Есть и основания полагать, что бюджет программы предоставления инфраструктурных облигаций в будущем будет увеличен. Согласно поручению президента, его планируется удвоить до суммы в 300 млрд рублей, при этом отдельно на Дальний Восток предполагается выделить 100 млрд рублей. Окончательное решение о сумме выделенного лимита будет принято в рамках составления бюджета на последующие три года.
О мерах поддержки в области строительства туристических объектов на Дальнем Востоке рассказала руководитель подразделения "Туризм" Банка ДОМ.РФ Анна Маликова. Специалист отметила, что, несмотря на непростые времена для туристической отрасли, ДОМ.РФ активно развивает кредитование в туризме, увеличив охват территорий по всей стране в семь раз. Туристические проекты, одобренные ДОМ.РФ, представлены сегодня от Калининграда до Дальнего Востока.
"На текущий момент на Дальнем Востоке у нас одобрено два проекта во Владивостоке и на Сахалине на общую сумму порядка 5 млрд рублей. Еще два проекта во Владивостоке и Чите ожидают одобрения до конца года. Их совокупная стоимость — около 8 млрд рублей", — рассказала Анна Маликова.
Главным инструментом финансовой поддержки туристической строительной отрасли является льготное кредитование туристических объектов. На текущий момент при ключевой ставке в 15% застройщик может получить льготную ставку до 7,5% годовых.
"Данный инструмент пользуется колоссальным спросом инвесторов — как Дальнего Востока, так и всей России. Хотелось бы отметить, что проекты в ДФО, согласно нашей практике, имеют большую устойчивость в связи с различными региональными преференциями и субсидиями. Благодаря им развивать здесь туризм достаточно интересно как для нас, так и для инвесторов", — отметила Анна Маликова.
Прирост туристического потока на Дальнем Востоке в текущем году в сравнении с предыдущим составил более 32%, тем временем объем номерного фонда уменьшается. Эти абсолютно разнонаправленные тренды позволяют говорить о том, что есть огромный потенциал дальнейшего развития туризма на Дальнем Востоке.
Помимо финансирования в рамках льготной федеральной программы, ДОМ.РФ предлагает и свой новый продукт под строительство модульных гостиниц, разработанный в 2023 году. На 2023-2024 годы государством выделено около 0,95 млрд рублей грантов на поддержку модульного строительства. Для того, чтобы поддержать более активное развитие этого направления, ДОМ.РФ предлагает инвесторам использовать эти гранты в качестве собственного участия.
"Мы готовы рассматривать такие проекты в логике проектного финансирования, давать льготные ставки в рамках программы МСП, которые достаточно сильно могут конкурировать с рыночными ставками. В целом, могу сказать, что мы используем все возможные на текущий момент инструменты льготного финансирования", — отметила Анна Маликова.
"Зеленое" строительство
На Дальнем Востоке уделяется внимание не просто количеству, но и качеству появляющегося на рынке жилья. В рамках ВЭФ (16+) Владимир Путин поручил наращивать темпы жилищного строительства с использованием "зеленых", энергоэффективных технологий. Для развития этого направления ДОМ.РФ совместно с Минстроем разработал в 2022 году комплексный национальный "зеленый" стандарт для многоквартирных домов.
Он не является обязательным, а скорее помогает девелоперам развивать "зеленое" строительство. Центральным элементом национального "зеленого" стандарта является высокий класс энергоэффективности — "А" и выше. Помимо этого, в нем 81 критерий в 10 различных категориях, которые касаются безбарьерной среды, управления строительством, раздельного сбора мусора и ряда социальных факторов.
"В первую очередь, мы реализуем системный подход, уделяя внимание и "зеленой" стандартизации, и "зеленым" финансовым инструментам, и мерам поддержки, и просвещению застройщиков для внедрения "зеленой" повестки", — рассказала руководитель направления "Устойчивое развитие" ДОМ.РФ Евгения Либефорт.
С учетом того, что более 50% построек составляют индивидуальные жилые дома, ДОМ.РФ в настоящее время ведет разработку подобного стандарта и для ИЖС. Ожидается, что он будет введен в действие в первом квартале 2024 года.
Сегодня в ДОМ.РФ видят растущий спрос на реализацию таких проектов в ДФО, в том числе, — среди застройщиков. В настоящий момент в 9 из 11 субъектов Дальнего Востока ведется "зеленое" строительство, за исключением Магаданской области и ЕАО. В Приморском крае насчитывается 234 таких объекта. Первый пилотный проект строительства в рамках "зеленого" стандарта на Дальнем Востоке был реализован во Владивостоке.
Мерой финансовой поддержки застройщиков, настроенных на реализацию "зеленых" строительных проектов, является дополнительная скидка за "зеленость" в рамках программы поддержки жилищного строительства с использованием кластерного подхода. В рамках пилотной программы субсидируется ставка до максимального уровня 7,5%, дополнительной преференцией к ней становится льгота за "зеленость" в размере 1-2%.
"Сегодня в ДФО "зелеными" являются 8% домов. В целом по стране доля такого строительства несущественная, но мы прогнозируем ее рост, если у нас появятся поддержка и со стороны спроса, и со стороны предложения. Здесь важно идти с двух сторон. Если мы говорим об охвате всего рынка, то важно, чтобы эта программа масштабировалась и получила поддержку со стороны государства", — отметила Евгения Либефорт.
Земли
Успешное развитие жилищной отрасли предполагает не только поддержание уровня спроса и предложения, но и наличие достаточного количества земель для реализации всех грандиозных планов. В 2023 году ДОМ.РФ вовлёк в оборот под строительство жилья и других объектов в четырёх регионах Дальнего Востока 9 участков общей площадью 15,5 га. В семи регионах ДФО в 2023 году ДОМ.РФ провел 14 успешных аукционов, на которых были реализованы участки общей площадью 14,4 га.
"Земля — то, без чего невозможно любое строительство. ДОМ.РФ, выполняя функции агента Российской Федерации, предоставляет этот ключевой ресурс за счёт вовлечения в оборот неиспользуемых федеральных участков и объектов по всей стране. Эта работа ведётся и на Дальнем Востоке. Помимо вовлечения, здесь применяются и другие инструменты ДОМ.РФ, которые позволяют в сжатые сроки и с минимальными издержками построить современное качественное жильё, соответствующее самым высоким запросам, стандартам и требованиям", — отметил директор по реализации федерального имущества ДОМ.РФ Николай Сарокваша.
Вместе с развитием жилищного строительства развивается и инфраструктура, необходимая для комфортной жизни дальневосточников. Так, при участии ДОМ.РФ на Дальнем Востоке в ближайшие годы планируется реализовать 11 проектов комплексного развития территорий (КРТ) в пяти регионах с градостроительным потенциалом более 2,44 млн кв. метров жилья.
В Хабаровске на 66,9 га, переданных застройщику по итогам аукциона ДОМ.РФ по проекту КРТ, строят новые кварталы с современной инфраструктурой общей площадью 624,5 тысяч кв. метров жилья. Фото: предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ
На участках от ДОМ.РФ на Дальнем Востоке уже реализуются крупные девелоперские проекты. Во Владивостоке это: ЖК "ДОМ на Востоке" от компании ДОМ.РФ Девелопмент, ЖК "Босфорский парк", проект комплексного освоения территории на ул. Сабанеева, в Хабаровске — новые кварталы с сопутствующей инфраструктурой, переданные застройщику по итогам одного из первых в стране аукционов по проекту КРТ.