В действующем сейчас постановлении Пленума ВС и ВАС № 10/22 о защите права собственности[1]вопросам самовольных построек посвящено десять пунктов. Но они не учитывают изменения законодательства, говорил судья ВС Андрей Марьин, один из докладчиков проекта. Например, в части уточнения понятия самовольной постройки, наделения органов местного самоуправления правом самим принимать решения о сносе, закрепления порядка сноса. Поэтому многие разъяснения ВС и ВАС утратили актуальность, а у судов появились новые вопросы.
Количество споров, связанных с нарушениями при строительстве, растет. Например, в практике Четвертого кассационного суда общей юрисдикции (находится в Краснодаре) в 2020 году рассмотрено 700 подобных споров, в 2021 году — около 1000, а в 2022 — более 1300, говорил судья этого суда Виталий Горковенко.
ВС подчеркивает, что самовольная постройка — такая, которая отвечает критериям недвижимого имущества из-за прочной связи с землей, исключающей перемещение без несоразмерного ущерба назначению (п. 3). То есть, правиласт. 222ГК не применяются к объектам, которые в силу природных свойств не являются недвижимостью. Например, нестационарные торговые объекты, элементы благоустройства (п.4).
Наличие прав, допускающих строительство объекта, — один из важных аспектов споров о самовольных постройках, говорила судья ВС Елена Борисова, содокладчик по проекту. По ее словам, часто такие споры возникают в результате споров о границах участков. Поэтому если при рассмотрении спора о самовольной постройке выяснится, что есть спор о границах участков, суды должны разъяснить сторонам право на предъявление соответствующего иска или встречного иска для совместного рассмотрения (п. 15). Иногда такое совместное рассмотрение — ключ к урегулированию спора и сохранению постройки, считает Елена Борисова.
Отсутствие разрешения при начале строительства может повлечь признание объекта самовольной постройкой и ее снос, напоминала Елена Борисова. Но необходимость сноса связана не только с этим. Повлечь снос могут и обстоятельства, которые могли бы препятствовать использованию постройки из-за несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Поэтому само по себе отсутствие разрешения на строительство не может стать единственным основанием для сноса, если не установлены иные признаки самовольной постройки, подчеркивает ВС в п. 23. Сохранить постройку будет шанс и при незначительных нарушениях градостроительных и строительных норм (например, в части минимальных отступов от границ участков или максимального процента застройки в границах участка), которые не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права третьих лиц (п. 27).
Ответчиком по иску о сносе может стать не только лицо, осуществившее самовольное строительство. Это может быть и тот, кто ее не строил, но в чьем владении постройка находится, и кто стал бы собственником, если бы постройка не была самовольной. Пример — приобретатель постройки или наследник участка с таким объектом (п. 11).
Важное разъяснения о сроке исковой давности — в п. 14. В постановлении № 10/22 говорится только то, что исковая давность не распространяется на требования о сносе постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан. В проекте нового постановления ВС дает более развернутое разъяснение, обратил внимание Андрей Марьин. Так, этот срок не применяется и к требованиям об устранении препятствий в пользовании участком, в том числе об освобождении его части, занятого самовольной постройкой. А по общему правилу к сносу самовольной постройки суды должны применять трехлетний срок.
Признание права собственности на самовольную постройку — исключительный способ защиты права, подчеркивают разработчики. Он может применяться, если суд установит отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения (п. 41). То есть, суды должны убедиться в соблюдении условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (п. 42).
В п. 18 ВС поддерживает добросовестных застройщиков: если он не знал и не мог знать об ограничениях в использования участка, постройка не может быть признана самовольной и на такое лицо не может быть возложена обязанность снести ее за свой счет без предварительного и равноценного возмещения.
Вступление в силу решение суда о сносе самовольной постройки — основание для внесения в реестр записи о прекращении права собственности на такой объект, о прекращении обременения, независимо от фактического исполнения решения суда (п. 33). Такой подход обеспечивает исполнение судебного акта и его стабильность и не допускает возможные злоупотребления, когда объект передается «из рук в руки» в целях неисполнения решения суда, говорила Елена Борисова.
[1]Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».