Известный петербургский девелопер Аркадий Теплицкий почти 12 лет пытался реализовать инвестпроект в Репино — мешали особенности принадлежащей ему недвижимости и отказы властей в смене назначения земли. В конце концов он плюнул и продал этот объект за 5 млн рублей. Не прошло и года, как КИО прислал ему иск на 387 миллионов.
В аренду
Многомиллионный иск к вице-президенту холдинга «Адамант» Аркадию Теплицкому, с которым обратился в арбитраж комитет имущественных отношений, удивил миллиардера-ответчика дважды. Сначала тем, что об обращении истца в суд с требованием взыскать с него 387 миллионов рублей Теплицкий узнал не от суда, а от корреспондента «Фонтанки». Усилил эффект неожиданности и сам предмет иска — долг за пользование городскими землями в поселке Репино, накопившийся за 12 лет. «Почему таких требований не было раньше? Подождали бы еще, и был бы миллиард», — иронизирует Аркадий Теплицкий.
Как утверждает Аркадий Теплицкий, оснований для начисления задолженности у КИО нет, поскольку отсутствует договор, устанавливающий арендные взаимоотношения истца и ответчика. В свою очередь КИО настаивает: на спорной земле размещены два объекта незавершенного строительства, принадлежащие предпринимателю, значит, хотел того или не хотел, землей он пользовался, а за это нужно платить.
Золотая земля
Участок городской земли, многолетнее пользование которым вменяют Теплицкому, находится в поселке Репино вблизи Зеленогорского шоссе. Там, по соседству с очистными сооружениями, в окружении сосен расположены два объекта, которыми действительно ответчик владел с ноября 2010 года по декабрь 2022-го: недостроенные котельная и трансформаторная подстанция. Они стоят на участке в 16,8 тыс. кв. м, которые принадлежали городу.
Поселок Репино слывет в народе «золотым»: до Финского залива пешком меньше километра по прямой, куда ни глянь — санатории и элитные коттеджные поселки, в которых цена за сотку земли стартует от 1 миллиона рублей. Свободной земли мало из-за обилия вокруг рекреационных территорий, переводить их назначение из одной категории в другую сложно. И поэтому зацепиться и приобрести здесь хоть какую-то постройку — большая удача, поскольку владелец объекта недвижимости имеет шанс получить приоритетное право на аренду участка и даже последующий выкуп.
Буквально через забор от владений Теплицкого за это время появилось сразу несколько дорогих элитных поселков. У каждого из них изначально все было не так радужно, и за них приходилось бороться. Их успех подавал надежду на успех и в случае Аркадия Теплицкого.
Но какими бы ни были планы Теплицкого на недостроенные объекты и землю под ними, сбыться им было не суждено. Категория использования земельного участка площадью 16,8 тысячи кв. м, кадастровой стоимостью 24,8 миллиона рублей, предназначенного для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства, особого пространства для полета фантазии, как им распорядиться, не давала. Многочисленные обращения к чиновникам не помогли. «Не хватило административного ресурса», — шутит предприниматель.
Варианты взять участок в аренду были, однако, прежде чем вписываться в новые траты, предприниматель хотел убедиться, что инвестиции не будут напрасными. Ведь при том назначении, которое было вписано в кадастровых документах, — объект коммунального хозяйства — бизнес не построишь. И много лет Аркадий Теплицкий добивался смены назначения.
— Я там ничего не строил, он стоял. Я хотел перевести его в другое назначение. Это не получилось сделать по закону, потому что город не хотел менять генплан. И я его продал, — объясняет «Фонтанке» Аркадий Теплицкий. В итоге два бесперспективных недостроя принесли ему всего 5 млн рублей, как говорит предприниматель, даже не отбив вложенных денег.
Еще в 2014 году предприниматель пытался судиться с Федеральной кадастровой палатой по поводу определения кадастровой стоимости земельного участка и подал иск в арбитраж. Однако суд объяснил, что с такими запросами следует обращаться по подсудности в Петербургский городской суд, и иск заявителю вернул. Судя по всему, дальше по инстанциям дело не пошло — ни в одной судебной картотеке дел по земельному участку в Репино «Фонтанка» не нашла.
Уговор без договора
Оснований у КИО для начисления арендных платежей на земельный участок под будкой и котельной и предъявления ему претензий по их недоимке предприниматель не видит.
— Я не понимаю, как они мне насчитали задолженность, если у меня с ними не был заключен договор аренды. Вообще. Ни разу вопрос от них и запрос на заключение договора аренды на земельный участок я от них не получал. Придется защищаться против необоснованных требований нашего комитета, — негодует Теплицкий.
Как объяснил «Фонтанке» юрист, знакомый с подобными ситуациями, отсутствие договора на аренду городской земли права не платить за пользование ею совершенно никакого не дает. Логика рассуждений примерно следующая: город увидел в выписке ЕГРН здание, находящееся в собственности, а договора на право аренды земли, на которой объект расположен, не нашел. Парение объектов в воздухе противоречит закону тяготения Ньютона, а стало быть, землей, хотел или нет, владелец недостроенной будки и котельной пользовался. Значит, и на сумму неуплаченной аренды неосновательно обогатился. А дальше уже дело техники: в соответствии с постановлением правительства Петербурга №1379 рассчитывается сумма арендной платы за весь период владения «парящим» недостроем, которая причитается бюджету. Плюс проценты. Если не добровольно, то по решению суда.
— КИО в лице СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» обратился с иском в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области о взыскании платы за фактическое пользование городским земельным участком. Общий объем задолженности составляет 387 232 017,51 рубля. В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ землепользование в России является платным. В адрес Теплицкого А.Ю. была направлена претензия с предложением о погашении задолженности. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, — прокомментировали «Фонтанке» ситуацию в комитете.
Понятное дело, что Теплицкого мог подвести под монастырь предыдущий арендатор участка в Репино. Например, у него самого договора с городом на аренду земли не было. Или документ был, но уступку прав и обязанностей по нему экс-арендатор не сделал, а договор прекратил. В этом случае предпринимателю следовало оспаривать отказ на аренду либо заново обращаться за арендой в комитет.
Оценить перспективы ответчика в суде «Фонтанка» попросила эксперта — адвоката Юрия Рубина.
— Принцип платности земли, установленный Земельным кодексом, никто не отменял, так что за землю все равно придется платить. Однако срок исковой давности по взысканию этой платы, установленный законодательно, составляет три года с даты подачи искового заявления в суд, а не с даты продажи объектов. Вероятно, комитету по имущественным отношениям получится взыскать арендную плату максимум не больше чем за два года. По описанной вами ситуации взыскание за столь длительный срок некорректно, — говорит Юрий Рубин. — Комитет имущественных отношений может взыскать неосновательное обогащение — фактическую арендную оплату по виду использования, которая была установлена для этого здания. То есть не по установленной плате, скажем, за гостиницу или рекреационную зону, а по фактическому использованию земельного участка и фактической площади, которая находилась под зданием. Это нужно будет доказывать и, возможно, назначать в суде экспертизу и определять оценку фактической стоимости участка под зданием в соответствии с утвержденными на региональном уровне методиками.
Наталья Вязовкина, «Фонтанка.ру»