Эксперты оценили объем продаж Vesper в 2022 году в 25 млрд рублей, в первом полугодии 2023-го — в 11 млрд рублей. В 2023 году компания, которая называет свои проекты именами русских писателей, заняла 1-е место в рейтинге уверенности застройщиков Forbes в сегменте премиум. Что помогло компании Vesper стать лидером рынка элитной недвижимости?
Народная артистка России Татьяна Догилева села на землю, преграждая путь строительной технике. Дело было в марте далекого 2012 года, когда в самом центре Москвы, в Большом Козихинском переулке, столкнулись интересы компании Vesper и активных жителей района Тверской.
Предметом противостояния была судьба дома 25 по Большому Козихинскому. ТСЖ «Вектор», участники которого владели всеми помещениями в доме, намеревалось его снести, а на освободившемся месте построить новое здание. Жители же окрестных домов, среди которых была и Татьяна Догилева, активно противились этому плану. Но безуспешно. Дом все равно снесли, и на его месте теперь стоит один из первых объектов в плеяде Vesper — жилой комплекс «Булгаков».
Forbes разобрался, как и кем создан и как работает крупнейший застройщик элитной недвижимости столицы. Аналитики Циан оценили объем продаж Vesper в 2022 году в 25 млрд рублей, в первом полугодии 2023-го — в 11 млрд рублей. В 2023 году компания заняла 1-е место в рейтинге уверенности застройщиков Forbes в сегменте премиум. Окна редакции Forbes выходят на 2-ю Звенигородскую улицу, где Vesper возводит жилой квартал Lucky на месте лакокрасочного завода. Это крупнейший проект за всю историю компании.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, портфель проектов Vesper составляет 61 628 кв. м, из этого объема не распродано только 8861 кв. м. Покупатели стоят в очереди за квартирами в объектах Vesper, рассказали Forbes брокеры рынка элитной недвижимости. «Бунин», «Чехов», «Булгаков», «Бродский» — это жилые комплексы девелопера, великая русская литература призвана привлечь состоятельную аудиторию.
Telegram-канал Forbes.Russia
Канал о бизнесе, финансах, экономике и стиле жизни
«За 11 лет работы у компании сформировалась обширная база клиентов и собственников жилья, которых при появлении нового объекта незамедлительно оповещают и формируют тем самым закрытый лист ожидания старта продаж, — объясняет директор департамента продаж «Intermark Городская недвижимость» Кристина Томилина. — После анонса старта продаж брокерам остается просто обзвонить всех, кто проявил интерес к покупке нового объекта. Так и получается, что на старте оказывается забронированной уже значительная часть лотов».
Совладельцы Vesper — Денис Китаев и Борис Азаренко. Они отказались дать интервью Forbes. Информацию о владельцах крупнейшего элитного девелопера нам пришлось собирать из открытых источников и общаясь с участниками рынка. Денис Китаев — из семьи, которую раньше назвали бы номенклатурной. Нина Китаева, мать Дениса, много лет была ближайшим сподвижником Владимира Ресина, куратора московской строительной отрасли времен Юрия Лужкова. Она с 1992 года работала в мэрии Москвы и курировала документацию, связанную со стройкой. «Моей правой рукой, руководителем аппарата служит Нина Николаевна Китаева, — писал Ресин в своей книге «Москва в лесах». — Она выполняет массу поручений, через ее руки проходит вся наша переписка, неиссякаемый поток документов, жалоб, заявлений».
Сестра Дениса Китаева Мария в качестве ведущей ВГТРК ездила в желтой «Ладе Калина» с Владимиром Путиным. Позже она стала советником Сергея Шойгу и получила звание генерал-полковника, не достигнув и 30 лет. Дочь Дениса Китаева Кристина — светский обозреватель, работает в издании Buro 24/7.
Другой совладелец Vesper, Борис Азаренко, успел поработать в ОНЭКСИМ Банке Михаила Прохорова и Владимира Потанина и в Межрегиональном почтовом банке. Его акционерами были братья Вячеслав и Вадим Аминовы. Они же входили в число совладельцев фирмы «Эвоком», предшественницы Vesper. Вячеслав Аминов был советником Бориса Березовского и главы администрации президента Александра Волошина. Он с братом владел транспортной компанией «Нефтетранссервис». Возможно, хорошие отношения с «семьей» помогли Vesper взять старт на московском рынке.
В марте 2008 года на выставке MIPIM в Каннах россияне затмили всех: самые яркие стенды, самые шумные вечеринки, на одной из которых Сергей Полонский произнес знаменитую фразу: «У кого нет миллиарда, могут идти в жопу». Тогда и компания «Эвоком» представила два своих проекта: бизнес-парк на Каширском шоссе площадью свыше 300 000 кв. м и офисный комплекс «Эвоком плаза» площадью 40 000 кв. м на Октябрьской улице в Москве. «Эвоком» — мой личный бизнес, мать не имеет к нему никакого отношения», — говорил изданию «Коммерсантъ» Денис Китаев.
«Семейные связи действительно были хорошей поддержкой, но в самом начале пути, — рассуждает владелец инвестиционной компании, работающий с московской недвижимостью. — Это не преимущество, скорее входной билет. Каждый застройщик, успешно работающий на московском рынке, имеет серьезные связи в мэрии, в банках, в бизнес-кругах — везде. И сейчас Vesper скорее пожинает плоды своего умения договариваться».
Ни один из проектов, заявленных Китаевым на MIPIM, не состоялся. Показательна история с бизнес-центром. «Эвоком» довел его до стадии «стена в грунте», однако случился кризис 2008 года, и стройку пришлось остановить. В 2011 году недострой приобрела компания O1 Properties, созданная Борисом Минцем и набирающая портфель офисной недвижимости. Но и она не смогла достроить бизнес-центр. В 2023 году площадка с недостроем перешла компании МИЦ, которую купила группа «Самолет», а на Октябрьской улице планируется построить комплекс апартаментов.
Однако то, что у Китаева и Азаренко не получалось с офисной недвижимостью, получилось с жилой. В 2012 году они основали компанию Vesper, «Эвоком» был предан забвению, хотя жилой комплекс «Булгаков» по адресу Большой Козихинский переулок, 25, стал визитной карточкой компании.
«Они создали имя, Vesper, и приложили много сил, чтобы это имя оставалось незапятнанным, — рассуждает брокер элитной недвижимости. — Замороженные стройки и давние дела «Эвокома» должны были полностью померкнуть, весь рынок должен знать только Vesper, и Vesper должен быть безупречен».
Компании удавалось привлекать финансирование. «У них очень хорошие отношения со всеми банками, и в ряд их проектов банки заходили», — отмечает директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин. Речь идет о покупках крупными банками или их структурами доли в проектах Vesper. Например, в мае 2022 года дочерняя структура «Сбера» «Сбербанк инвестиции» приобрела 50% долей в ООО «Маяк», структуре Vesper, возводящей гостиничный комплекс Vesper Tverskaya, и 50% ООО «Прима», застройщика квартала Lucky. По словам Рывкина, такая модель финансирования может быть выгоднее для застройщика, чем обычный кредит.
«Мы полагаем, что сотрудничество с девелоперами при покупке долей в проектах может быть выгодно как нашему клиенту, который получает средства раньше разморозки счетов эскроу для дальнейшего развития бизнеса, так и банку, который увеличивает свою доходность в сравнении со стандартной кредитной маржой путем принятия понятного акционерного риска», — пояснили в пресс-службе Сбербанка.
Кроме банков, Vesper постарался наладить отношения и с другой важной составляющей рынка недвижимости — с брокерами. «У них отлично работает PR-служба и прежде был ламповый отдел продаж, с которым комфортно работать, — рассказывает основатель агентства премиальной недвижимости «Винидиктов и партнеры», член правления ассоциации AREA Николай Винидиктов. — Плюс взаимоотношения с брокерами. Пока другие застройщики закручивали гайки, меняли условия в худшую сторону, Vesper держал очень высокую планку взаимоотношений с агентами».
«Vesper много вкладывает в отношения с риелторским сообществом, — подтверждает владелец агентства «Ашихмин и Партнеры», член правления ассоциации AREA Григорий Ашихмин. — В элитном сегменте, по аналитике нашей компании с 2014 года, клиент в среднем смотрит 63 объекта, прежде чем выйдет на сделку. Кто-то — шесть, кто-то — 166, но в среднем так. И при таком раскладе у застройщика очень мало шансов самому что-то продать клиенту, у них просто не успевают сложиться такие отношения, как у брокера. Поэтому для застройщика важно, чтобы именно брокер был лоялен застройщику, ведь клиент доверяет его мнению. А у Vesper прекрасные отношения и система мотивации для брокеров».
«Vesper первыми ввели систему динамического комиссионного вознаграждения для брокеров, — уточняет агент по недвижимости, работающий в высоком ценовом сегменте. — До определенной цифры принесенных за год денег они платят одну комиссию, а свыше этой цифры — уже больше, больше и больше». «Когда несколько тысяч агентов, общаясь со своей аудиторией, говорят в первую очередь «давайте посмотрим Vesper», это неизбежно формирует большую лояльную аудиторию», — говорит Винидиктов.
Однако не это вывело Vesper на первую строчку рейтинга Forbes. Большинство опрошенных нами экспертов сошлось на том, что компания первой на рынке стала продавать элитные квартиры готовыми, а не в виде неотштукатуренных стен. «Они первыми на рынке начали делать элитное жилье с отделкой», — говорит Ашихмин.
«Впервые именно компания Vesper предложила рынку новый уровень отделки жилья, квартиры стали сдаваться с готовой отделкой под ключ, при этом качество этой отделки не уступало уровню отделки «для себя», что было абсолютно ново для рынка премиальной недвижимости, — соглашается директор департамента продаж «Intermark Городская недвижимость» Кристина Томилина. — До этого все проекты сдавались либо в бетоне, либо с неудачными попытками отделки. В каждый из последующих проектов Vesper привносил что-то новое для рынка. В проекте «Чехов» впервые были использованы фасады из меди, в проекте «Бунин» для реконструкции был выбран уникальный по архитектуре дом».
«Vesper в 2012 году удачно поймал свою нишу клубных дорогих проектов и долгое время был единственным системным игроком в таком формате, — добавляет партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. — За это время компания накопила не только лояльную клиентскую базу, но и уникальный опыт реализации подобных объектов».