Российские экономисты и калининградские риелторы рассказали о трендах и дали прогнозы в сфере недвижимости.
Фото: Александр Подгорчук
Ситуация в России
Средняя стоимость вторичного жилья в России с начала 2023 года, по данным федерального портала «Мир квартир» выросла на 7–8%. В целом российский регулярный рынок недвижимости в городах устойчив: за последние три месяца он не только не показал падения, которое предрекали многие аналитики рынка, но и продемонстрировал рост цен почти во всех населенных пунктах.
Российский экономист, бывший глава банков «ВТБ 24» и «Открытие» и министр финансов страны в 1997–1999 годах Михаил Задорнов, выступая 3 октября на внутренней конференции Яндекса, высказал мнение, что сегодня операции с недвижимостью — это один из драйверов роста, который тянет экономику РФ вперед. В этой сфере наблюдается пусть и небольшое, но все же оживление.
«Несмотря на все проблемы с ростом процентных ставок и стоимости ипотеки пока за полугодие наблюдается достаточно заметный рост», — подчеркнул Задорнов.
А что в Калининграде
Между тем Калининград оказался в тройке муниципалитетов, где с начала года стоимость квартиры на вторичном рынке недвижимости упала на 1,2%. Но в третьем квартале их цена подросла на 2%, до 113, 3 тысячи рублей за квадратный метр. По данным регулятора, квартиру с рук можно в среднем купить за 6,5 млн рублей.
Руководитель агентства недвижимости «Частная собственность» Кристина Батрушевич считает, что на практике никакого падения цен на рынке недвижимости не было. По ее словам, на деле допускается арифметическая погрешность до 5%, и удорожание или удешевление в 1,5 - 2 % в расчет, как правило, не берутся.
Риелтор признает, что в первом квартале отмечалось удешевление квартир на вторичном рынке, но совсем незначительное. А вот во втором и третьем квартале произошел скачок цен на новостройки, который потянул за собой и увеличение стоимости вторичного жилья.
«В последние два месяца наблюдался просто огромной ажиотажный спрос. Раскуплено большое количество квартир в новостройках. В связи с этим застройщики подняли цены», — говорит Батрушевич, добавляя, что по ценам «вторички» не могут намного уйти от первичного фонда.
«Если в новом доме цены застройщики сильно подняли, то и вторичный фонд, продавцы, отдавать свою недвижимость за копейки не будут. Они же понимают, что свою квартиру продадут, а больше ничего взамен купить не смогут. Конечно, если люди переезжают в другой регион, то они могут уступить в цене, но это не показатель рынка. Поэтому, в целом в третьем квартале в регионе был скачок цен, в пределах 5-8%, не меньше», — считает она.
«Из-за безумно высокой ставки по ипотеке на вторичное жилье можно было бы прогнозировать снижение цен на вторичный рынок. Около 80% сделок на недвижимость проходит при привлечении ипотечных денежных средств. Но в настоящий момент этого пока не ощущается. Если процентная ставка по ипотеке так и останется высокой долгое время, то мы можем прогнозировать снижение цен на вторичное жилье в будущем. Пока об этом говорить рано, после недавнего повышения цен, все участники наблюдают, как рынок поведет себя дальше», — резюмирует Кристина Батрушевич.
Руководитель ООО «Самбия — риэлт» Елена Родионова отмечает, что высокая цена недвижимости сегодня покупателей не пугает. Но данные федерального портала намного выше реальных цен рынка.
«Фактически квартиры во вторичном фонде, в домах возрастом более 20 лет, продают по цене 80-100 тысяч за квадрат. Но в настоящее время наблюдается такая тенденция, что жилье покупают очень дорогое, потому что инвестируют деньги в недвижимость и никого высокая стоимость ликвидного жилья не пугает. Вы посмотрите предложения на Авито: 13,18, 25 млн. рублей», — говорит риелтор, добавляя, что, как правило, покупатели жестко торгуются.
«Хрущевку в центре на средних этажах можно приобрести сейчас за 4 — 4,5 млн рублей. На Зоологической недавно ушла квартира за 4,7 млн рублей, но продавец оставил все: хороший ремонт, новую мебель. Люди просто передумали жить в регионе и уехали», — озвучила статистику эксперт, комментируя стоимость квартир по данным федерального портала.
Но в целом, она соглашается с коллегой, что цены на недвижимость в последнее время сильно выросли.
«Никогда у нас не стоили «гостинки» на Красной по 2,5 млн, никогда. А сейчас за них просят столько…! А если мы говорим о жилье в районе центрального рынка, на Черняховского, то там стоимость таких «гостинок» начинается от 3 млн рублей и люди покупают такое жилье под сдачу. А ведь мы понимаем, что если брать в ипотеку такое жилье, то в среднем в месяц надо будет отдавать от 22 тысяч», — рассуждает собеседница о ценах.
Говоря об активности рынка недвижимости, Родионова объясняет, что те, кто хочет приобрести квартиру, обычно делают это до ноября месяца. «Активность на рынке тоже наблюдается примерно до этого времени. Потом рынок встает на паузу, ожидая, какие нововведения будут в новом году», — резюмирует она.
Где «квадрат» дорожает, а где дешевеет
С начала года, по данным федерального портала «Мир квартир» положительная динамика квадратного метра наблюдается в 66 городах из 70, отрицательная – в 4.
Наиболее активный рост отмечен в Челябинске (+22,9%), Новокузнецке (+21,7%), Магнитогорске (+21%), Нижнем Тагиле (+18,7%), Кирове (+17,5%), Владикавказе (+16,7%), Тольятти (+16,5%), Волжском (+16,3%), Кургане (+16,2%) и Кемерово (+16%).
Удешевление «квадрата» с января по сентябрь произошло в Сочи (–3,2%), Калининграде (–1,9%), Ленинградской области (–0,8%) и Санкт-Петербурге (–0,7%).
В среднем по всем городам метр «вторички» подорожал на 7,3%.
Стоимость квартиры за этот период поднялась в 67 городах, в 3 снизилась.
Более всего средний лот вырос в цене в Кирове (+29,9%), Магнитогорске (+26%), Челябинске (+23,8%), Новокузнецке (+23,3%), Нижнем Тагиле (+20,4%), Владикавказе (+20,2%), Волжском (+19,6%), Кемерово (+17,9%), Тольятти (+17,3%) и Волгограде (+16%).
В Санкт-Петербурге (–2,5%), Калининграде (–1,2%) и Ленинградской области (–0,6%) общая цена квартиры снизилась.
Чего ждать на рынке недвижимости в декабре и в 2024 году
По мнению российского экономиста Михаила Задорнова, в этом году успех или неуспех на рынке недвижимости определяла не сезонность, а ставка по ипотеке.
«Поскольку сейчас половина реальных кредитов выдается по госпрограммам, таким как семейная ипотека и пока они продолжаются, определенный спрос на новостройки будет. Но новые ставки по ипотеке - это уже 13-14%. Ипотечный спрос будет сокращаться. Рынок переориентируется на «вторичку» во многих регионах. В четвертом квартале этого и первом квартале следующего года ожидается замедление спроса на новое жилье и сдвиг покупок на вторичный рынок примерно на 20%», — прогнозирует Задорнов.
Согласен с ним и генеральный директор федерального портала Павел Луценко.
«В конце лета покупатели, ожидавшие после повышения ключевой ставки ЦБ рост ставок по ипотеке, устроили на рынке «вторички» кратковременный ажиотаж. Продавцы, видя выросший интерес к их объектам, быстро сориентировались в ситуации и подняли цены. Однако с октября и до конца года мы не ожидаем больше таких вспышек, поскольку банки уже подняли ставки. Полагаем, цены на вторичную недвижимость до Нового года больше не будут расти и, более того, могут начать «остывать», — резюмирует Луценко.
Как писал РБК Калининград, не прибегая к ипотеке, житель области сможет позволить себе купить квартиру во вторичном фонде более чем через 12 лет при условии, что будет откладывать на жилье всю зарплату в 44,6 тысяч рублей.