Что является главным драйвером развития рынка недвижимости в Саудовской Аравии и насколько подход к бизнесу отличается от того, которые есть в других странах
Что является главным драйвером развития рынка недвижимости в Саудовской Аравии?
Шесть лет назад произошла смена руководителя страны, пришел новый лидер — визионер. Мухаммед бен Салман обладает сильным видением, поэтому Саудовская Аравия стала довольно быстро меняться. Раньше Королевство получало более 90% процентов доходов от продажи нефти и газа. Все деньги тратили, не инвестируя в развитие страны. Это не устроило наследного принца, который предложил скорректировать курс.
Так в Саудовской Аравии появилась стратегия развития — «Видение 2030», подразумевающая несколько целей. Ключевая — занять лидерскую позицию на мировой арене. Сегодня тринадцатое по величине государство обладает природными ресурсами на сумму более 34 триллионов долларов объем, ВВП — 834 млрд долларов. Благодаря экономическим реформам Саудовская Аравия поднялась на 17-е место в Мировом индексе конкурентоспособности 2023 года.
Решать задачу по выходы на лидирующие позиции в мире Саудовская Аравия планирует в том числе с помощью роста численности населения. Сегодня в Королевстве живет около 35 миллионов человек. После реализации первой стадии стратегии «Видение 2030» там будет проживать более 42 миллионов человек. Но это не может произойти только за счет демографических процессов, так быстро население страны не пополняется, даже если в семьях рождается в среднем по 4-5 человек.
Королевство используют практики соседей из ОАЭ. Например, в законодательство вводится большое количество изменений направленных на привлечение специалистов и талантов в Саудовскую Аравию, которые будут помогать в реализации стратегии. Руководство страны понимает, что самостоятельно им будет сложно вовремя решить такую амбициозную задачу. КСА проходит процесс серьезной трансформации от закрытого государства в сверх инновационную парадигму.
Эффективное управление — это социально ответственная политика, проводимая руководством страны. Нефть или газ могут закончиться, наследный принц это понимает. Новая экономика подразумевает отказ от углеводородных источников энергии в пользу безопасных выхлопов и зеленой энергетики. Снижение зависимости от нефти и газа, инвестиции в развитие других отраслей экономики. А еще борьбу с безработицей, который в 2023 году снизился до 5,1% (за год на 12%). Среди саудитов — 8,5%, среди иностранцев — 1,7%.
Саудовская Аравия напоминает Россию после перестройки, когда консервативная закрытая страна открылась всему миру. Большой поток иностранных инвестиций в Россию был обеспечен, это стимулировало экономическое развитие. Растущая экономика и численность населения Саудовской Аравии напрямую связаны со строительной отраслью, которая тоже начинает активно расти. И это при том, что иностранцам пока запрещено приобретать недвижимость в Саудовской Аравии.
На выставке Cityscape Global 2023, которая недавно прошла в Эр-Рияде, мы увидели инновационные проекты — это не просто мегаполисы, а гигагорода, которые появятся в четвертой промышленной революции. Например, на выставке был представлен проект города будущего NEOM — 26 500 кв. м (почти размер Бельгии). Уже сегодня над проектом более 3000 специалистов, а его бюджет оценивается в 500 млрд долларов.
Это даже не Саудовская Аравия, а целая республика или регион, построенный на «новых смыслах» — бесплатный углеводород, никаких выбросов. Визуально город представляет собой лежачий небоскреб — люди внутри перемещаются в специальных капсулах, соответственно, нет никаких отходов.
Саудовская Аравия — это огромная страна, там есть 41 остров в Красном море, реализуется и проект по строительству большого горнолыжного курорта. В Королевстве есть несколько климатических зон. Например, в горах достаточно большая высота, поэтому в зимние месяцы там бывает много снега, который современные технологии позволяют поддерживать круглогодично.
А еще Саудовской Аравии является местом паломничества всех мусульман — там находится Мекка и Медина, где похоронен пророк Мухаммед. Это интересный драйвер, потому что помимо роста численности населения, правительство Саудовской Аравии также хочет вырастить общий поток туристов до 85 миллионов человек, а религиозных паломников до 28 миллионов.
На сегодняшний день Мекку посещают 4 миллиона мусульман в год. Покупать недвижимость в этом месте могут только мусульмане. Прямо при нас на выставке крупный фонд выделил на развитие Мекки 1,5 млрд долларов. Это по сути новый туристический город, который развивается вокруг самой большой святыни исламского мира. В Медине тоже активно идет строительство.
Руководство страны не забывает и про развитие столицы, которая уже сегодня прирастает на 1 миллион человек в год. До 2030 году планируют прирастать примерно по миллиону в год. Если приедите в Эр-Рияд, то увидите невероятную стройку — это может быть 100 светящихся кранов в центре города. Бульвар — мега проект. Это 170 километровое кольцо, внутри которого есть беговые дорожки, зеленые деревья, прогулочные зоны. Вдоль бульвара развивается микроструктурная и жилая застройка. Еще в столице Саудовской Аравии строится самый большой в мире парк. А самый большой развлекательный комплекс строится в 45 километрах от столицы — по размерам как десять Диснейлендов.
В ближайшее время, примерно три месяца, будут внесены изменения в законодательстве — жилищном, инвестиционном. После чего иностранцам будет разрешено инвестировать и покупать недвижимость в Саудовской Аравии. Но уже сегодня есть интересные проекты, в которые можно заходить иностранным инвесторам. Иностранцам не разрешено владеть собственностью, а инвестировать в строительство, так как нет собственности, можно.
Еще есть схема работы через саудовские фонды недвижимости — они создают ячейки для российских инвесторов, получив подтверждение от министерства финансов, что такая схема возможна.
В ближайшее время поднимется большая волна, связанная с активностью и ростом рынка недвижимости в Саудовской Аравии. Если посмотреть на сигналы, то коммерческие площади класса А и В в Эр-Рияде заполнены на 99%. Ставки аренды по сравнению с прошлым годом выросли на 12-14%. В Джидде, где проживает 4 миллиона человек, тоже высокая загруженности офисных площадей. Помимо этого растет заполненность ставок на гостиничных сетках.
Когда мы говорим о туристах, то чаще всего представляем себе европейцев и азиатов, тогда как руководство Королевства нацелено на другую аудитории — собственных жителей и граждан соседних государств. Также строится прямая дорога в Индию. Поэтому задачи по росту туристического потока при наличии тех проектов, которые планируются, точно будут выполнены.
Что может помешать реализовать планы?
Есть отдельные опасения. Например, что в городе Джидда проекты будут реализованы позже заявленного срока. Но по Эр-Рияду мы уверены — все ключевые проекты будут сданы вовремя. Оценивать геополитические риски для КСА сегодня сложно, в мире все быстро меняется. Однако эксперты редко высказывают опасения на этот счет. В Королевстве настолько сильный вектор развития, что он влияет и на геополитические решения руководства. У Мухаммеда бен Салмана большая поддержка элит, которые заражены его видением и вдохновлены происходящей трансформацией страны.
Насколько подход к бизнесу в Саудовской Аравии отличается от того, который есть у соседних стран? Как происходит налаживание процессов?
На сегодняшний день нам еще предстоит пройти путь изменений, потому что в Саудовской Аравии есть жесткие правила для тех, кто хочет открыть бизнес. Например, если мы говорим о рынке недвижимости, то там есть такое выражение, как «осаудить позиции». Это значит, что определенные должности в компании могут занимать только саудовцы. Это в том числе способствует борьбе Королевства с безработицей.
Но пока на рынке Саудовской Аравии мало хорошо обученных специалистов. В первую очередь это касается женщин, которые начали работать буквально два года назад. На данные момент им не хватает компетенций. За исключением тех девушек, которые прошли обучение в американских, канадских и английских вузах. Отсутствие профессионалов — это серьезный стоп-фактор.
Есть много законодательных актов и ограничений, усложняющих ведение бизнеса. Например, если иностранец, владеющий резидентской визой, покупает недвижимость, то продать ее он может только через 5 лет, либо должен будет заплатить штраф в размере 10% от ее стоимости. Это устаревшие законы, которые мешают реализации инициатив.
Но народ говорит, что в Королевстве все меняется в один день. В Мекке никогда не разрешат пить алкоголь, но там могут появиться специальные зоны для распития спиртных напитков. В Саудовской Аравии по-прежнему достаточно жесткий дресс-код. Например, меня оштрафовали при въезде в страну, потому что были видны мои ноги. Пришлось заплатить штраф.
Для иностранных инвесторов есть специальные департаменты, которые помогают бизнесу работать на рынке. Саудиты не хотят прихода интернациональных корпораций, им важно вырастить игроков для мировой арены внутри страны. Поэтому сегодня страна ищет таланты, строит современную систему образования.
Как вести бизнес в Саудовской Аравии?
У нас есть большой опыт работы в других странах Ближнего Востока. В КСА консервативное общество, но взгляды людей меняются. Есть примеры женского лидерства — Лубна Олаян входит в топ-100 самых влиятельных женщин по версии Forbes, является председателем совета директоров Olayan Financing Company — подразделение, владеющее и управляющее всеми предприятиями и инвестициями Olayan Group в Саудовской Аравии и на Ближнем Востоке.
Мы работаем на рынке Саудовской Аравии с продвинутыми компании, представители которых отлично говорят по-английски. Наличие саудовского партнера в бизнесе немного смущает, потому что мы знаем плохие примеры при подобном регулировании в Дубае. После того, как руководство эмирата отменило «обязательного партнера», количество иностранных компаний на рынке выросло в несколько раз.
Также мы встречались с МВД Саудовской Аравии. Они сейчас вводят большое количество новых программ, в частности эмиграционных. У них появляется ВНЖ для предпринимателей, талантов, топ-менеджеров, которые трудятся в корпорациях, инвесторов, как в Дубае. Эти программы могут привести к пересмотру закона об обязательном наличии саудовца в бизнесе компании.
Саудовская Аравия готова отдавать земельные участки под большие проекты, в том числе российским девелоперам. Королевству нужны архитекторы, инженеры, строители и другие специалисты. Мне рассказывали, как руководители Саудовской Аравии собирали информацию от компаний, которые производят бетон, чтобы понять, хватит ли им материала для строительства города Noem.
Вся инфраструктура вокруг строительства должна увеличить производительную мощность. Мы понимаем, что трейдинг-рынок всегда, и частности в России, является важным сектором экономики и драйвером ее развития. Это и хорошо, и плохо одновременно. Поэтому Саудовская Аравия заинтересована в партнерстве и сотрудничестве с иностранными компаниями.
КСА предстоит конкурировать в регионе с активно развивающимся Дубаем и амбициозным Абу-Даби, у которых есть деньги и опыт — за таланты, за предпринимателей, за знания. Кто создаст лучшие условия для привлечения таких людей, тот и выиграет. Например, сегодня зарплата специалиста востребованного профиля в Саудовской Аравии в два раза выше, чем в Дубае, в котором и так высокие зарплаты.
Как изменилось отношение иностранных инвесторов к Саудовской Аравии? Насколько выросла привлекательность королевства?
Несколько дней назад у Королевства повысился рейтинг кредитной привлекательности до уровня A. Сегодня в Саудовской Аравии присутствуют крупнейшие международные фонды, есть свой огромный фонд — суверенный PIF, который в большей степени финансирует проекты из нефтегазовых денег.
Самыми реалистичными проектами выглядят те, которые поддерживает PIF. В Саудовской Аравии есть несколько девелоперских компаний, торгующих не только на местной бирже, но и на международной. Например, Dal Al Arkhan строит по всему миру — в Дубае, Испании, Англии. При работе с такими компаниями риски сведены к минимуму.
Важно изучать отчеты и рыночные показатели. В Саудовской Аравии есть международные консультанты: PricewaterhouseCoopers, KPMG и другие компании. Страна развивается, требуется высококлассный консалтинг
Если говорить о доходной недвижимости, то это в первую очередь места паломничества — Мекка и Медина. Там есть международные девелоперы, которые готовы гарантировать доход. А если о заработке на капитализации, то это открытый горнолыжный курорт Trojena. Рост численности населения, мало перекосов с предложением, которого сильно не хватает, из-за чего повышаются ставки на арендное жилье.
Коммерческой недвижимости тоже не хватает, хотя жители Королевства голосуют за гибридный формат работы и удаленные рабочие места, потому что Саудовская Аравия сегодня находится на достаточно высоком уровне технологической зрелости.
В ближайшие несколько лет будет не хватать коммерческих площадей, потому что их заявлено не так много — в 2024 году прогнозируется ввод 260 000 кв. м новых офисных помещений. Это мало для Эр-Рияда. Мы рекомендуем инвестировать в коммерческую недвижимость. У нас уже есть заказы от российских Family Office на инвестиции в 27 миллионов долларов в коммерческую недвижимость в столице Саудовской Аравии.
Эр-Рияд — безопасное место, там очень низкий уровень преступности, город для людей. Возникает желание поехать погулять вокруг исторического дворца, где жила королевская семья, который полностью восстановили, привели в порядок район. Полицию нравов мы нигде не видели. Все люди очень доброжелательные, возможно, потому что у них пока мало туристов.
Какую доходность можно ожидать от инвестиций в недвижимость в Саудовской Аравии, когда страна откроется для западных инвесторов?
Доходность может составить 25%. То есть за 4 года полный возврат инвестиций. По крайней мере первое время, когда все откроется, примерно как у нас в 2000-е. Вероятность того, что произойдет девальвация реала, достаточно низкая, потому что она привязана к нефтедоллару. Достаточно стабильная валюта, которая много лет держится на одном уровне, как и Дерхам. Это тоже делает рынок очень привлекательным.