Фото: PhotoXPress.ru
На федеральном уровне обсуждают ужесточение требований к выдаче льготных ипотечных кредитов с господдержкой. Минимальный первоначальный взнос хотят поднять с 15 до 20%, что сделает льготную, семейную и IT-ипотеку менее доступной для покупателей жилья. Застройщики уже подсчитали: если первоначальный взнос вырастет на 5%, то его размер в деньгах увеличится более чем на треть. В сегменте массового жилья и комфорт-класса в Петербурге и области клиентам придется найти на первоначальный взнос на 200 — 600 тыс. руб. больше, в зависимости от площади квартиры. Это может снизить спрос на новостройки, уверены участники рынка.
Больше первый взнос
В Минфине официально подтвердили, что обсуждают повышение первого взноса по льготной ипотеке до 20% Об этом на форуме «Цифровые финансы: новая экономическая реальность» заявил директор департамента финансовой политики Минфина России Иван Чебесков. Ранее СМИ писали о планах правительства РФ ограничить ипотечное кредитование с господдержкой не только за счет повышения размера первоначального взноса, но и за счет снижения на 0,5 процентного пункта (п. п.) предельной величины субсидии банкам.
Все опрошенные РБК Петербург застройщики подтвердили, что это сделает ипотечные кредиты менее доступными для большинства покупателей. Сейчас объем сделок по продаже квартир в новостройках Петербурга и Ленобласти с использованием ипотечных программ с господдержкой приближается к 90%. Причем значительная часть клиентов может накопить деньги только на минимально возможный первоначальный взнос, а некоторым приходится оформлять для этого потребительский кредит.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), в 2023 году доля ипотечных сделок с первым взносом в 15% составляет 50%, а доля взносом менее 20% (от 15% до 19%) примерно 60%.
«Увеличение размера первоначального взноса до 20% может негативно сказаться на спросе, так как в таком случае многим покупателям будет недостаточно собственных средств. А ужесточение условий ЦБ в отношении потребительского кредитования (для закредитованных заемщиков) ограничивает возможность взять потребительский кредит на первый взнос», — прогнозирует директор КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Рост в деньгах на треть
Средний размер первоначального взноса сейчас составляет 900 тыс. руб. при средней стоимости лота в 6 млн руб., сообщила коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова. «По нашим исследованиям, в комфорт-классе размер взноса до 1 млн является психологически комфортным для покупателей. Если первоначальный взнос вырастет до 20%, то его размер в деньгах увеличится почти на 35%», — подсчитала она.
«Дополнительная нагрузка на покупателей после повышения первоначального взноса составит от 200 до 600 тыс. руб. в сегменте массового жилья и комфорт-класса. Для некоторых покупателей, безусловно, это станет неприятным сюрпризом», — признает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
В «А101» считают, что в первую очередь пересмотр условий выдачи ипотеки отразится на возможностях покупателей семейных квартир. Например, при стоимости студии в близлежащих к городу районах Ленобласти в 3,5 млн руб. минимальный первоначальный взнос составляет порядка 525 тыс. руб., а в случае повышения первоначального взноса он вырастет до 700 тыс. руб. При средней стоимости трехкомнатной квартиры в том же проекте на уровне 8 млн руб. объем первоначального взноса составлял 1,2 млн. руб., а в случае повышения размера взноса он составит 1,6 млн руб.
«Покупатели таких квартир предпочитают вносить минимально возможный первоначальный взнос, так что для них возможное повышение может привести к сокращению возможностей по улучшению жилищных условий, особенно если на первоначальный взнос люди планировали взять потребительский кредит — так поступают не менее 20% покупателей», — говорит Мария Орлова.
Оживление перед спадом
На фоне анонсированного повышения первоначального взноса на первичном рынке ожидают всплеска продаж. «На мой взгляд, на рынке можно ожидать кратковременного роста числа заявок на выдачу ипотечных кредитов. Более того, такого всплеска интереса ждут и в самих банках», — отмечает генеральный директор ООО Бонава Санкт-Петербург Мария Черная.
«Летом этого года спрос уже активизировался на фоне ослабления рубля, усиления инфляции и существенного роста ключевой ставки, — напоминает Ольга Трошева. — Увеличение минимального первоначального взноса также может привести к росту продаж: потенциальные покупатели будут стремиться купить квартиру на старых условиях».
«Вполне вероятно, что часть покупателей решит ускорить сделку, чтобы закрепить за собой более привлекательные условия», — подтверждает Мария Орлова. По ее прогнозам, рынок быстро адаптируется к новым условиям. «Например, можно ожидать роста популярности программ трейд-ин, в том числе с проживанием. Покупатели, которые хотят улучшить свои жилищные условия будут охотнее пользоваться этими инструментами, а девелоперы и банки начнут еще более активно развивать такие программы», — рассчитывает эксперт.
Трудный выбор
Сергей Терентьев уверен, что на рынке останутся и предложения с первоначальным взносом менее 15%, разница лишь в ставке по кредиту. По данным мониторинга Единой информационной системы жилищного строительства, в предложениях топ-20 ипотечных банков России (статистика за период с 28 июля по 3 августа 2023) средневзвешенная ставка по ипотеке с господдержкой составляла 7,57% по льготной ипотеке и 5,54% — по семейной. Рыночные ставки по ипотеке на первичном рынке значительно выше — на уровне 13,76%.
«У людей сохранится выбор, какие условия покупки квартиры для них более приемлемы. Также выходом из ситуации может стать сокращение площади приобретаемой квартиры или выбор объекта в более доступном ценовом сегменте. Покупатели могут пойти и по этому пути», — полагает он. В ЦДС уверены, что гораздо большее влияние на поведение покупателей окажет не повышение первоначального взноса, а увеличение ставки по льготной ипотеке. «Этот сценарий не исключен и вероятность его воплощения в жизнь возрастает с каждым днем», — резюмирует эксперт.