Заместитель мэра – начальник департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска Алексей Кондратьев ― о планах муниципалитета по реновации городских территорий, рисках реализации проектов КРТ и лотах, за которые вскоре может развернуться нешуточная борьба на аукционах.
КРТ на старте
— Алексей Валерьевич, сколько проектов комплексного развития территории (КРТ) сейчас реализуются в Новосибирске? Сколько вы планируете выставить на торги до конца 2023 года?
— Cразу хочу отметить, что КРТ как институт развития для Новосибирска вряд ли можно назвать чем-то новым. До того как федеральное законодательство внесло коррективы в порядок реновации территорий в городах РФ, у нас уже был приличный опыт расселения ветхого фонда в рамках программы развития застроенных территорий (РЗТ). За счет нее мы привлекли от инвесторов более 2 млрд рублей: застройщики брали на себя обязательства по расселению в обмен на получение участка под строительство. Но мы подошли к тому моменту, когда все свободные площадки в городе, заблаговременно подготовленные для строительства, были освоены: 6-й микрорайон, Чистая слобода, Южно-Чемской жилмассив. Именно поэтому новеллу о КРТ, которая появилась 2 года назад, в Новосибирске приняли с воодушевлением. В то время мы готовили изменения в генплан развития Новосибирска, поэтому сформировали резервы для развития города на ближайшие 10 лет — территории опережающего развития, которые позже были утверждены как КРТ. Они все заняты ветхим и аварийным жильем. Это позволило нам минимизировать паузу перехода от РЗТ к КРТ.
На сегодняшний день для КРТ у нас определены 170 площадок, в процессе освоения которых в Новосибирске планируется построить около 15 млн кв. м жилья. Состоялись аукционы и заключены 4 договора на КРТ.
В ближайшее время подготовим и представим застройщикам еще 11 проектов на 46 га, где в перспективе могут быть построены около 1 млн кв. м жилья. В основной массе это территории, на которых размещается ветхий фонд, признанный аварийным, но не попадающий в федеральные программы.
В чем принципиальное отличие КРТ от РЗТ, которое лично мне очень нравится: мы берем большую площадку, фактически сложившийся градостроительный квартал, в котором, помимо расселения ветхого жилья и ИЖС, параллельно решаются задачи с транспортной доступностью, строительством дорожной сети, а также вопрос обеспечения территории социальной инфраструктурой.
— Что оказалось самым сложным в процессе подготовки таких проектов? Как удалось решить эти проблемы?
— Любой новый проект — это всегда сложно. Очень много нюансов, которые законодатель только разработал, а нам необходимо в рамках федеральных новелл реализовать проект: подготовить конкурсную документацию, которая не должна вызывать сомнений ни у участников, ни у третьих лиц, ни у контролирующих органов. Именно поэтому очень важно было крайне педантично подойти к подготовке первых проектов КРТ.
Считаю, что сегодня уже можно говорить о проработанных проектах КРТ, которые заняты ветхим фондом. Там много общего с РЗТ, поэтому мы задействовали те же структуры, которые готовили документацию. Но есть и свои особенности. Например, по РЗТ земля после расселения отходила в собственность инвестору и это было надежнее для банков, которые понимали, какой актив у них останется в случае проблем у застройщика. В случае с КРТ — это договор аренды, что смущает банки при принятии решения о проектном финансировании.
Кстати, недавний договор с ГК «Поляков» по освоению в рамках КРТ участка на улице Фадеева я бы назвал вдохновляющим примером. Девелопер имеет большой опыт ввода и расселения объектов, поэтому банк ДОМ.РФ пошел на его финансирование. Если компания менее крепкая и с меньшим опытом, то у нее сегодня могут быть проблемы с поиском кредитных средств.
— Можете подробнее рассказать о наиболее интересных площадках, которые планируется выставить на торги по КРТ в 2023 году?
— Это Нижняя зона Академгородка и участок площадью 22 га в районе улицы Кирова, в границах улиц Грибоедова, Кирова, Автогенной, Коммунстроевской, III Интернационала в Октябрьском районе.
— Охотно ли застройщики принимают участие в торгах по КРТ? Почему?
— Интерес большой, в целом, я считаю, чем активнее застройщики будут участвовать в аукционах КРТ, тем выгоднее городу, так как конкуренция приносит в бюджет дополнительный доход.
— Есть ли интерес к проектам КРТ в Новосибирске со стороны инорегиональных игроков?
— Новосибирск всегда был интересен инорегиональным компаниям. Возможно, они пока ведут себя не так активно, как в Москве, Московской области. Но это объясняется разницей между себестоимостью и продажной стоимостью квартиры, которая у нас не так велика, как в столице. И тем не менее в Новосибирске работают компании из Барнаула, Томска, Кемерова, Омска ― и мы нормально к этому относимся. Возможно, именно это стимулирует интерес инорегиональных девелоперов к нашему городу. Мы видим, что несмотря на все катаклизмы объемы ввода жилья в городе не падают и остаются на уровне 1,3-1,6 млн кв. м. В этом году, хотя и говорят о сбоях в продажах, мы видим, что банки продолжают выдавать проектное финансирование на строительство, а также продолжают заключать договоры кредитования покупателей в рамках ДДУ, так что с реализацией у нас тоже все в порядке.
— Ожидаете усиления конкуренции за участки КРТ?
— Думаю, что серьезная конкуренция будет за участок в 22 га по улице Кирова, даже несмотря на то, что инвестор должен будет параллельно с освоением участка разработать проекты 2 детских садов, школы и дорожной сети, которые будут включаться в федеральные программы. По нашим оценкам, с учетом расселения ИЖС и коммерческих объектов цена за освоение территории в этой локации составит от 200 млн рублей за га, то есть, за весь участок ― более 4 млрд рублей. Именно такую сумму должна будет привлечь организация, которая планирует проводить расселение данной территории.
В Нижней зоне Академгородка речь идет о площадке в 7,7 га. Стоимость жилья в Академгородке всем понятна, поэтому мы рассчитываем, что этот аукцион также пройдет успешно и с большим количество участников. Планируем объявить его в начале августа.
— Означает ли это, что на площадки, требующие крупного финансирования, вы ожидаете прихода крупных игроков?
— В Новосибирске немало организаций, что могут реализовывать крупные проекты. К ним можно отнести застройщиков, у которых в текущем единовременном строительстве находится 200-300 тысяч кв. м жилья: ГК «Поляков», ГК «Брусника», ГК «Расцветай», ООО «Вира-Строй», ООО «Первый строительный фонд», ООО «КПД Газстрой», ООО «Энергомонтаж», ООО «Союз-Инвест». Они в состоянии привлечь средства на освоение новых масштабных участков.
Конечно, вряд ли региональная компания сможет справиться с таким проектом без привлечения банковского финансирования. Поэтому сейчас крайне важно при реализации проектов КРТ выстраивать взаимодействие банков и девелоперов. Перед моими сотрудниками стоит задача: все необходимые документы после заключения контракта в полном объеме оперативно выдавать в помощь инвестору, который выходит в поле и начинает переговоры по выкупу земельных участков.
— Очень привлекательная тема, которая сейчас обсуждается в отраслевом сообществе, — площадка, занятая гаражами в районе ТЦ «Аура»…
— Это центральная часть города, которая требует серьезных изменений. Ветхий фонд, ИЖС, гаражи занимают примерно 20 га в центре города. Поэтому вполне логично, что мы готовим территорию к аукциону. Определена этапность освоения площадки. После аукциона будут вноситься изменения в градостроительную документацию. К ней девелоперы также проявляют большой интерес.
Подводные камни КРТ
— Не могу не спросить еще про один проект КРТ, который в последнее время также у всех на слуху, — это КРТ у «Локомотив Арены». Расскажите, как мэрия оценивает ситуацию, сложившуюся после подведения итогов аукциона?
— На аукцион были поданы 4 заявки, 2 отклонено, 2 участника принимали участие в торгах, был выбран победитель, но договор с ним не заключили, так как после рассмотрения жалобы одного из застройщиков в УФАС ведомство выдало предписание отменить результаты аукциона. Мы с этим решением не согласились, и в настоящее время материалы находятся в арбитражном суде, 20 июля состоится рассмотрение дела. Нам очень важно понять позицию суда по ряду условий, чтобы не было подводных камней для других конкурсов.
Хочу напомнить, что мы очень долго шли к представлению этой площадки на КРТ. Задача по ее освоению, приведению в порядок была поставлена сразу после ввода в эксплуатацию волейбольного центра «Локомотив Арена». На мой взгляд, крайне важно расселить расположенный там частный сектор. Кроме того, там присутствуют самовольные объекты. Около 100 млн рублей необходимо для того, чтобы привести в порядок озеро.
Кстати, сам проект развития территории за «Локомотив Ареной» в течение 2 лет исследовался судами различных инстанций, но в итоге устоял.
— О каких условиях, по которым суд должен вынести решение, вы говорите?
— Речь идет о членстве застройщика – участника аукциона в саморегулируемых организациях. По требованию УФАС участники конкурса должны были предоставить выписки о членстве в нескольких СРО. Но наша позиция: такие выводы УФАС по Новосибирской области создают ограничение конкуренции. Мы должны требовать подтверждения финансового состояния застройщика, чтобы это была самодостаточная организация с солидным финансовым пакетом, она должно быть участником профильного СРО, так как берет землю для того, чтобы строить. Все остальные саморегулируемые организации можно привлекать на субподряде: проектировщики, организации, которые делают геологию и т.д. Думаю, что через суд мы отрегулируем этот момент.
20 июля начнется рассмотрение документов в первой инстанции. Надеюсь, что в сентябре будет принято решение. Для города очень важно, чтобы аукцион прошел в этом году.
— Как часто возникают конфликты, подобные тому, что сейчас наблюдается вокруг участка за «Локомотив Ареной»? Есть ли вероятность повторения таких ситуаций на других аукционах? Могут ли они притормозиться до решения проблемы с СРО в суде?
— Пока мы находимся в процессе подготовки следующих аукционов и ждем решения суда. Держать участки КРТ смысла не вижу, поэтому мы сейчас в аукционную документацию заложим норму, которая позволит без последствий и внешнего реагирования на результат провести торги. Нельзя сдерживать этот процесс.
— Отслеживали ли вы, возникали ли подобные прецеденты в других регионах? Как они решались?
— Мы внимательно изучаем практику реализации КРТ других регионов ― и таких решений пока не видели. Хочу сказать, что за Уралом мы первые, кто активно приступил к реализации проектов КРТ, где формируется не только жилье, но и дорожные сети, социальная инфраструктура. Мы собираем все шишки, но это нормально, так как Новосибирск всегда старается первым осваивать новые инструменты.
В других регионах КРТ в основном сосредоточено на работу с ветхим фондом, а нам этого уже мало. Для нас это пройденный этап, и мы готовы выходить на формирование полноценных кварталов в рамках нового строительства, а это подразумевает использование большого количества механизмов по расселению ИЖС, коммерческих и прочих объектов, попадающих в квартал.
Напомню, на июньской сессии горсовета мы утвердили архитектурный градостроительный регламент, в сентябре он заработает в полный рост, и в рамках КРТ мы будем требовать от девелоперов соответствия объектов утвержденному внешнему облику. С учетом того, что у нас много КРТ по центральным улицам города, эти требования коснутся многих проектов.
Отработать на практике
— Сейчас под проекты КРТ уже заявлены много площадок с частным сектором. Как решается вопрос с жителями, собственниками? Отслеживаете ли вы эту тему?
— На данный момент юридические сложности при расселении частного сектора нам удалось преодолеть. Соответствующий опыт мы получили при расселении ИЖС на улице Кирова. Со строителями у нас работает четкое условие: если они идут на расселение частного сектора, то на участке КРТ объектов ИЖС не должно остаться вообще. Иначе, как показала практика, создаются невыносимые условия для жизни людей в частных домах и некомфортные — для жителей многоэтажек.
У застройщиков есть готовность идти навстречу жителям и владельцам ИЖС, которые попадают под расселение. Практика показала, что для таких проектов важно наличие крепкого банковского плеча. Сейчас ДОМ.РФ и Сбербанк активно занимаются анализом всех проектов, которые касаются расселения ветхого фонда, а также подступаются к проектам по расселению частного сектора.
Мы предполагаем, что тут могут быть судебные процессы, но считаем, что разница в себестоимости строительства и стоимости продаж позволяет застройщикам делать собственникам ИЖС приемлемые предложения. Если собственники уходят в крайности, то включаются инструменты, предусмотренные действующим законодательством.
— Есть ли уже прецеденты, когда приходится сносить коммерческие объекты? Какие проблемы возникают?
— Хочу отметить, что выкуп коммерческих объектов происходит не по остаточной стоимости, а по рыночной цене. Плюс будет оцениваться доходность объекта. Это нормальный цивилизованный путь решения вопроса по реновации территории активно развивающегося города.
— Попадают ли в зону проектов КРТ, которые подготовила мэрия, участки, занятые промышленными предприятиями?
— В отличие от тех проектов, о которых я рассказывал ранее, такие проекты КРТ будут реализовываться по инициативе собственника. На сегодняшний день мы согласовали предложение владельца промышленной территории в Ленинском районе, на Лесоперевалке, который предложил построить на площадке жилье, там же будет возводиться детский сад, улично-дорожная сеть.
Еще несколько подобных проектов у нас находятся в разной стадии готовности. Их мы планируем максимально опубличивать и выставлять требования о создании социальной инфраструктуры непосредственно на территории бывшей промплощадки, чтобы застройщик не создавал дополнительную нагрузку на смежную территорию. Он должен будет резервировать участки под детский сад, школу, прочую социальную и дорожную инфраструктуру, готовить проекты и передавать их вместе с землей городу.
— По вашим оценкам, позволит ли реализация проектов КРТ не только построить новое жилье, но и создать новую современную городскую инфраструктуру (благоустройство, парки и т.д.)? Готовы девелоперы вкладываться в такие проекты?
— Пока у нас нет такого большого объема проектов, по которым можно было бы отрисовать планы до парковых зон, но по всем площадкам, что сейчас реализуются и где территория участка составляет больше 5 га, в обязательном порядке размещаются зеленые зоны, предусмотрено формирование локальных микрорайонных парков, улично-дорожной сети и социальной инфраструктуры.
Наши девелоперы выигрывают международные конкурсы не в части объема ввода, а в части создания концепции комфортной среды, дворового пространства, МОПов, наполнения первых этажей жилых домов, где часто локализуются учреждения допобразования для жителей. Все это мы планируем отслеживать.