Обозначившееся в последнее время сокращение продаж нового жилья не сулит ничего хорошего. Затянувшись, оно способно спровоцировать повышение ставки проектного финансирования, умножение отказов в его предоставлении, а в итоге привести к падению объемов строительства.
Эта проблема стала предметом дискуссии на расширенном онлайн-совещании руководителей строительных саморегулируемых организаций (СРО) Сибирского федерального округа (СФО) с участием банкиров, ведущих региональных застройщиков и представителей профсообщества. К мероприятию, которое модерировал председатель Комитета по жилищному строительству Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Дмитрий Шаповал, подключились более 80 участников. Итогом встречи стал ряд интересных предложений по решению проблем на рынке первичного жилья.
Малые города, оставьте надежду
Так, руководитель направления «Аналитика корпоративного бизнеса» «Банка ДОМ.РФ» Григорий Жирнов, признав объективное падение объемов продаж нового жилья во многих регионах России, вместе с тем отметил, что для полноценного понимания ситуации на рынке необходимо учитывать не только циклические, краткосрочные факторы, но и факторы структурные, действующие в течение многих лет.
Характеризуя долговременные факторы, Григорий Жирнов обнадежил участников совещания напоминанием о том, что как раз сейчас, в 2023-2024 годах, рынок начнет пожинать плоды более высокой (по сравнению с 1990-ми) рождаемости начала «нулевых». «Возраст родившихся в то время сейчас достиг или превышает 20 лет: дети начинают отделяться от родителей, и у них возникает потребность в своем жилье», — указал эксперт.
Еще один долговременный фактор, по его словам, — внутренняя миграция. По статистике, она увеличилась в России с начала 2010-х годов и с тех пор остается стабильно высокой, на уровне порядка 3,2-3,5 млн переезжающих ежегодно. Направление предсказуемо. «Население движется из небогатых поселений Поволжья, Сибири и Дальнего Востока в две столицы, на юг и в региональные центры. Миграционные потоки создают дополнительный фундамент для роста портфеля строительства в принимающих городах», — констатировал Григорий Жирнов.
«Как правило, сначала мы стремимся переехать из районов в региональный центр, потом из регионального центра в Москву, — вторит банкиру директор BNMap.PRO Сергей Лобжанидзе. — Именно поэтому у нас по валовому объему выручки жилищного рынка за 2022 год Москва и Московская область составляют более половины от аналогичного показателя суммарно в 36 российских городах-миллионниках».
Обращаясь к сибирской специфике, докладчик отметил, что сегодня в регионах СФО в стадии строительства находится около 8 млн квадратных метров жилья (это примерно 8% всего текущего российского строительного задела, который, по прогнозам, к концу года может достичь примерно 105-106 млн «квадратов»).
Почти 2/3 всего строительства в СФО, по оценкам Григория Жирнова, сосредоточено в Новосибирске и Красноярске, но «динамика портфеля» в этих регионах существенно отличается: если в Новосибирске в 2020-2021 годах копились «спящие» разрешения на строительство (РНС) и в последние полгода портфель существенно растет (число выдаваемых РНС опережает число вводов), то в Красноярске с интересом к строительству дело хуже — «портфель подсушивается», число вводов и разрешений неблагоприятно сближается, сокращая задел. «Сильного роста строительного портфеля в Сибири не предвидится, соответственно, и риск затоваривания рынка здесь невелик», — подвел промежуточный итог аналитик «Банка ДОМ.РФ».
Про ипотеку, себестоимость и «турбулентность»
Переходя к краткосрочным факторам, Григорий Жирнов подчеркнул, что главным циклическим фактором, определяющим спрос «в моменте», были и останутся процентные ставки по ипотеке: «На первичном рынке в последние годы они были на исторически минимальных уровнях. Дальше следует ожидать роста ставок на «первичке» и роста ипотечного платежа, но пока для потребителя это терпимо, особенно в Сибири и на Урале».
Предположительно, за 2023 год российские банки могут выдать около 1,6 млн ипотечных кредитов на 6 трлн рублей. По количеству это чуть хуже 2021 года (1,9 млн займов), но чуть лучше 2022 года (1,3 млн).
Описывая динамику себестоимости строительства, аналитик признал, что «индекс себестоимости» в последние месяцы подрастает, но вместе с тем пространство для возможных скидок сохраняется.
Григорий Жирнов постарался снять беспокойство предпринимательского сообщества, вызванное экономической и политической «турбулентностью» последнего времени, напомнив, что сельское хозяйство и строительство — отрасли, которые вытягивают экономику в целом, и государство, если потребуется, им обязательно поможет. При этом сейчас вовсе не самые тяжелые экономические условия, подчеркнул эксперт, российская экономика даже показывает пусть небольшой, но рост (чего от нее в современной ситуации не ожидали).
Давайте кредитовать по рыночным ставкам
Далее заместитель руководителя портала «Единый реестр застройщиков» (ЕРЗ.РФ) Денис Гулый проанализировал основные действующие ипотечные программы и констатировал, что пальма первенства среди них устойчиво принадлежит ипотекам с различными видами господдержки. По его оценке, это не вполне нормально. «Нужно стремиться к тому, чтобы доминировала ипотека по рыночным ставкам», — уверен он.
Денис Гулый показал динамику официальной инфляции и ключевой ставки ЦБ РФ за девять лет, с 2014-го по 1 января 2023 года. Их пиковые значения приходились на конец 2014 — начало 2015 года (17 и 16,9) и на I квартал 2022-го (17,8 и 20). Эксперт обратил внимание, что после первого пика графики стали существенно различаться, и выразил надежду, что в будущем они сблизятся и вновь окажутся сбалансированы между собой, что позволит должным образом сбалансировать и ипотеку на рыночной основе.
Представитель ЕРЗ.РФ напомнил, что после кризиса середины 2010-х и соответствующего падения продаж рынок жилья восстановился только к 2021 году. После нынешних кризисных ситуаций восстановить продажи удастся быстрее, уже к 2024-2025 годам, прогнозирует он, позитивно оценивая такой показатель, как ежесуточный вывод на продажу новых квартир: в России он сегодня в среднем превышает 2 300 штук (после 1 500 в 2020 году), в СФО составляет 252.
Вместе с тем, его тревожит низкое число положительных заключений органов экспертизы по новым проектам жилищного строительства, кратно отстающее от вводимых в эксплуатацию. Если сегодня мало проектируют, значит, завтра станут мало строить. Также отмечалось существенное снижение продаж по договорам долевого участия (ДДУ) — на 21% в течение 2022 года.
Денис Гулый продемонстрировал слайды с изменением средней цены новостроек в России с 2016 года. Как выяснилось, их стоимость к октябрю 2022 года выросла с 60 тыс. рублей за «квадрат» до 135 тыс., однако в течение следующих трех месяцев снизилась до 133,7 тыс.
Потребитель покупает не метры, а квартиру
В свою очередь, Сергей Лобжанидзе, касаясь финансовых вопросов, в частности, призвал застройщиков правильно трактовать тактику ЦБ РФ в отношении регулирования ипотечных ставок.
По его оценке, для регулятора принципиальна оказалась разбалансировка первичного и вторичного рынков жилья, возникшая за счет избыточного субсидирования ставок на первичном рынке. «Основная проблема, которую видит ЦБ, — это принципиальная недоступность цены ДДУ при реализации квартиры на вторичном рынке. Условно говоря, вы подписали ипотеку на 30 лет, квартира стоит 25 млн рублей. Проходит три года, дом введен в эксплуатацию, при этом, попадая на вторичный рынок, квартира автоматически теряет в цене до 20% — ввиду существенной разницы ипотечных ставок на первичном и вторичном рынках», — пояснил он.
Эксперт также обратил внимание на то, что на доступность жилья влияет не только процентная ставка по ипотеке и цена квадратного метра, но и средняя общая стоимость лота: «все-таки потребитель покупает не метры, он покупает квартиру». И поэтому закономерно в течение как минимум последних трех лет во всех мегаполисах страны происходит уменьшение площадей строящихся квартир.
Сделки на «первичке»: где в Сибири горячо?
Сергей Лобжанидзе привел суммарные ценовые показатели лотов в сделках на рынке жилой недвижимости в трех сибирских городах-миллионниках по итогам 2022 года. «Мы суммировали только сделки между юридическими и физическими лицами», — уточнил докладчик. Вышло следующее: в Новосибирске таких сделок за минувший год набралось на 68,6 млрд рублей, в Красноярске — на 39 млрд, а в Омске — всего на 4,5 млрд. «Приношу свои извинения коллегам из Омска, но в этом плане их город выглядит как достаточно депрессивное место, что, на мой взгляд, связано во многом с недостатком предложения на первичном рынке жилья», — отметил эксперт, назвав еще один важный показатель «здоровья» новостроек — условный «срок реализации остатков». Для строительного рынка идеально, чтобы квартиры в основном продавались еще на этапе строительства. Чем дольше затягивается продажа после ввода в эксплуатацию, тем хуже (по этому показателю среди сибирских миллионников, как назло, опять на самой низкой позиции оказался Омск — там не только предложение маленькое, но и продается плохо).
«Говорят, что для девелоперов нормально продавать 70% до и 30% — после ввода в эксплуатацию. Думаю, с этим тезисом можно поспорить. 70 на 30 процентов — это базовое условие банков при рассмотрении заявок на проектное финансирование. А для обеспечения «экономического запаса» проекта целесообразно стремиться к пропорции 90 на 10. Это тем более важно, если учесть, что продажи на этапе строительства и продажи готовых квартир отличаются радикально (в первом случае вы продаете намерение, во втором — результат), и большинство застройщиков лучше умеет продавать на этапе строительства», — сказал аналитик из BNMap.PRO.
«Цены снижать не требуется»
Директор отдела развития группы компаний ONE Company Алексей Сержанов поддержал идею о том, что для девелопера оптимально было бы поддерживать пропорцию продаж, предполагающую реализацию порядка 90% квартир на этапе строительства. Комментируя вопрос о «затоваривании» первичного рынка жилья, он выразил убежденность: данной пропорции могут при желании добиться все застройщики, главное — продумать квартирографию и соотношение жилых и коммерческих площадей в каждой конкретной локации, а также обеспечить комфортность платежных схем для клиентов (будь то ипотека, рассрочка от застройщика и т. п.). Цену при этом снижать вовсе не требуется, главное, повторился эксперт, чтобы регулярные платежи по своему графику и размерам были посильны, не «перегружали» покупателя, чтобы он платил системно и спокойно.
Председатель комитета Торгово-промышленной палаты Алтайского края в сфере строительства и рынка недвижимости Марина Ракина рассказала о ситуации в ее регионе: «У нас, как и у многих других, очень высокая цена жилого «квадрата» (в соотношении с зарплатами покупателей-заемщиков). 70% рынка — ипотечные сделки. Чтобы регулировать спрос, наши застройщики выводят строящиеся объекты на рынок частями, этапами. Как правило, 30% квартир бронируется на самых ранних стадиях строительства, потому что цена «на котловане» ниже и больше возможностей для рассрочки или ипотеки».
Тем не менее, определенное затоваривание есть. По ее оценке, главный конкурент алтайских застройщиков, которые к настоящему времени «недопродали» свой продукт, — это квартиры на вторичном рынке. Данные квартиры полностью готовы, не нуждаются в отделке, и их часто продают в меблированном виде. Чтобы выиграть в подобной конкуренции, застройщикам нужно стремиться вводить квартиры сразу с чистовой отделкой и даже с мебелью. Марина Ракина призвала делиться соответствующим опытом застройщиков из других регионов.
После чего Дмитрий Шаповал высказал мнение, что российский строительный задел сегодня недостаточен, чтобы гарантировать достижение показателей национальных жилищных проектов в плановые сроки. Но, вместе с тем, сколько и каких проектов брать в реализацию, сколько и каких квартир выводить на рынок — должно оставаться вопросом, на который каждый застройщик отвечает, исходя из собственной оценки своих бизнес-возможностей.
Председатель профильного комитета НОСТРОЙ вместе с другими экспертами рынка считает, что задачей ближайшего времени является налаживание взаимопонимания между строителями, банкирами и ЦБ РФ в части ипотечных механизмов. Актуальным трендом должно стать сближение процентных ставок на первичном и вторичном жилищных рынках. Это не только справедливо, но и экономически целесообразно, поскольку эти рынки тесно связаны, и поддержка субъектов вторичного рынка обязательно простимулирует их последующую активность и на первичном рынке, которая проявится, когда замкнутся цепочки продаж «вторички».
В целом, полагает Дмитрий Шаповал, сегодня крайне важно сбалансировать такие ключевые опорные точки рынка, как платежеспособный спрос, себестоимость строительства и цена предложения.
Застройщикам установят «предельную маржу»?
Последний тезис коллеги особенно поддержал координатор НОСТРОЙ в СФО Максим Федорченко, дополнительно сообщив, что в настоящее время в Комитете по строительству и ЖКХ Госдумы РФ вновь идут тревожные дискуссии по поводу льготной ипотеки как фактора, провоцирующего чрезмерный рост цен на первичном рынке. «В связи с этим в федеральной повестке даже появился вопрос о законодательном установлении предельной маржи для застройщиков в рамках проектов жилищного строительства», — предупредил Максим Федорченко, сославшись на свежую информацию от депутата Сергея Пахомова.
В любом случае, нужно понимать: льготная ипотека — это не навсегда. На этом фоне деловое сообщество должно быть кровно заинтересовано в оптимальной балансировке рынка собственными силами, посредством рыночных механизмов, без жестких государственных ограничений.
Дмитрий Шаповал и Максим Федорченко, закрывая обсуждение, рекомендовали коллегам передавать свои предложения по вопросам повестки, чтобы дать им ход и должное развитие на уровне президента НОСТРОЙ, Госдумы РФ, Минстроя России.
С 60 до 133,7 тыс. рублей вырос в цене средний «квадрат» в российской новостройке с 2016 по 2023 годы