Участники строительного рынка Новосибирска продолжают наблюдать за ситуацией, которая сложилась вокруг скандального конкурса на право развития территории вокруг регионального волейбольного центра «Локомотив-Арена». Кто стоит за победителем конкурса? Намечается ли столкновение двух крупных игроков, готовых конкурировать не только своими экономическими возможностями, но и административными ресурсами? Действительно ли город потерял миллиард рублей? В этих вопросах разбирался «Континент Сибирь».
Освоение территории площадью 6,76 га рядом с волейбольным центром «Локомотив-Арена» вновь затягивается. Одна из компаний, не допущенных до участия в конкурсе на право заключения договора о комплексном развитии территории (КРТ), — «Специализированный застройщик «Акация на Ватутина» (входит в группу компаний «Расцветай») — обжаловала решение конкурсной комиссии в УФАС Новосибирской области. Ведомство согласилось с застройщиком и признало жалобу обоснованной, вынеся мэрии Новосибирска предписание об отмене аукциона. В свою очередь, муниципалитет обжаловал это решение в коллегии ФАС. Сколько продлится спор, пока неизвестно. Его участники не исключают, что дело дойдет до арбитражного суда, что также затормозит реализацию КРТ.
Тем временем в самом строительном сообществе Новосибирска обсуждают не столько сам конфликт между застройщиком и мэрией города, сколько то, что за ним стоит и как он подан в СМИ. Остановимся на двух тезисах, которые прозвучали в связи с итогами конкурса: в конкурсе победила малоизвестная компания, аффилированная с одним из крупных игроков строительного рынка, и город по итогам аукциона потерял миллиард рублей.
Кто стоит за ООО «Комфорт»
Первый тезис — конкурс выиграло малоизвестное на строительном рынке ООО «Комфорт» (учредители в равных долях, по данным Rusprofile, — генеральный директор Сергей Чечко и Михаил Шашков). Однако, как выяснил «Континент Сибирь», компания «широко известна в узких кругах».
В строительном сообществе первоначально появилась версия, которая нашла отражение и в СМИ, что «Комфорт» — это фирма, подконтрольная строительной компании «Стрижи». Такой вывод был сделан на основании того, что до 2 июня 2022 года учредителем ООО «Комфорт» был генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский, а еще раньше, до 13 октября 2016 года, — Вячеслав Илюхин. Последний подтвердил «Континенту Сибирь», что это юрлицо на тот момент входило в ГК «Стрижи». Кроме того, один из сегодняшних учредителей ООО «Комфорт» — Михаил Шашков — известен как соучредитель в том числе нескольких компаний-застройщиков: ООО «Аквастрой» (с октября 2022 года) и ООО СЗ «Вейкпарк» (с 2015-го по 2022-й, в 2022-м — учредитель и директор Игорь Белокобыльский).
Тем временем сразу несколько источников «Континента Сибирь» после того, как были оглашены итоги конкурса, связали компанию-победителя с ЗАО «СД Альфа Капитал», генеральный директор которого — известный в Новосибирске бизнесмен и застройщик Сергей Дородных.
«Континент Сибирь» проверил эту информацию в сервисе Rusprofile и нашел подтверждение. По данным сервиса, Сергей Чечко, помимо ООО «Комфорт», также возглавляет ООО «Экопром» (строительство жилых и нежилых зданий). С 21 марта 2023 года учредителем этой компании (100%) стало ООО СЗ «Альфа». В свою очередь учредителем СЗ «Альфа» является «СД Альфа Капитал», а генеральным директором — Марина Гирина. Она же — генеральный директор ООО «Специализированный застройщик «ДД Альфа» (учредители в равных долях — Сергей Дородных и Вадим Данилов).
Именно эта цепочка связей породила разговоры в строительном сообществе Новосибирска о том, что на конкурсе столкнулись интересы двух крупных игроков рынка жилищного строительства, обладающих серьезными ресурсами.
В беседе с «Континентом Сибирь» гендиректор ООО «Комфорт» Сергей Чечко не отрицал, что его связывают дружеские отношения с Сергеем Дородных, однако о полной аффилированности речи не идет. «Наша компания давно работает на рынке Новосибирска и области, поэтому говорить, что ООО «Комфорт» ─ какой-то малоизвестный участник рынка, нельзя. В частности, мы занимались расселением ветхих домов в рамках строительства жилого комплекса «Стрижи на Кирова». Построенный «Комфортом» в Заельцовском районе жилой комплекс «Эволюция» в 2019 году был признан лучшим во Всероссийском рейтинге Единого ресурса застройщиков РФ», — рассказал Сергей Чечко.
Между тем, в компании «СЗ «ДД Альфа» не отрицают, что у компании был интерес к площадке рядом с региональным центром «Локомотив-Арена» еще три года назад. Как рассказал «Континенту Сибирь» соучредитель ООО «СЗ «ДД Альфа» Вадим Данилов, он наряду с РЖД на протяжении многих лет является спонсором волейбольного клуба «Локомотив». Когда три года назад в Новосибирске открыли новый региональный центр волейбола, ставший домашней ареной волейбольного клуба, то встал вопрос о том, что территорию вокруг «Локомотив-Арены» необходимо благоустроить. И «СЗ «ДД Альфа», созданная для строительства гостиницы для спортсменов, так же как и РЖД, не исключала своего участия в развитии этой площадки.
Тут стоит немного углубиться в историю. Первым о необходимости развивать территорию у нового спортивного комплекса заявил губернатор Новосибирской области Андрей Травников, который в октябре 2020 года открывал РВЦ «Локомотив-Арена» вместе с председателем наблюдательного совета Всероссийской федерации волейбола Николаем Патрушевым и министром спорта РФ Олегом Матыциным. Тогда Андрей Травников сказал, что строительство нового спортивного объекта — Регионального центра волейбола — только первый этап большой работы по подготовке региона к Чемпионату мира по волейболу — 2022 и что «нужно благоустроить прилегающую территорию, есть задачи по развитию транспортной инфраструктуры».
Чемпионат мира по волейболу, как известно, в 2022 году в Новосибирске не состоялся. Однако это не отменило планы города по развитию территории возле «Локомотив-Арены». К этому времени в РФ приняли изменения в закон, которые позволяют комплексное развитие территорий, застроенных многоквартирными и индивидуальными жилыми домами. Мэрия по согласованию с правительством региона накрыла участок площадью 6,7 га КРТ. Это было связано с необходимостью найти инвестора, который не только бы построил на этой земле многоквартирные жилые дома, но и благоустроил депрессивную территорию, а также очистил обводненный карьер — озеро Верховое.
Когда территорию 6,7 га у волейбольного центра накрыли КРТ, выяснилось, что туда попало чуть больше гектара земли, которую в свое время выкупило ООО Специализированный застройщик «Краснообск.Монтажспецстрой»(«КМС»), расселило дома и подготовило участок под строительство. Застройщик, не согласный с решением мэрии о комплексном развитии территории по инициативе муниципалитета, обратился в суд. Тогда же в мэрии, отвечая на вопрос «Континента Сибирь», сообщили, что проведение аукциона о КРТ отложено, так как «мэрия находится в судебном споре с компанией «КМС».
Как рассказал Вадим Данилов, узнав о судебной тяжбе, интерес к земельному участку, потеряли РЖД и «ДД Альфа». Впрочем, по словам учредителя «СЗ «ДД Альфа», судьба территории рядом с «Локомотив-Ареной» компании небезразлична по сей день. «Мы как спонсоры волейбольного клуба заинтересованы, чтобы территория рядом с центром «Локомотив-Арена» преобразилась, чтобы, например, появились парк с набережной у озера, дороги, освещение, словом, чтобы не стыдно было принимать команды из других российских регионов и международные делегации. Возможно, на каком-то этапе мы сможем подключиться к реализации проекта. Сегодня свой вклад мы уже внесли — построили рядом с центром гостиницу для спортсменов. Надеюсь, что осенью введем ее в эксплуатацию», — рассказал Вадим Данилов.
Представитель «ДД Альфа» также в беседе с «Континентом Сибирь» настаивал, что ООО «Комфорт» не аффилировано с «Альфа Капиталом». Однако не отрицал хорошие отношения между Сергеем Чечко и Сергеем Дородных. При этом, по словам Вадима Данилова, не стоит делать вывод, что на конкурсе столкнулись интересы двух крупных игроков строительного рынка — ГК «Расцветай» и ЗАО «Альфа Капитал», так как участие в конкурсе ООО «Комфорт» — инициатива руководства этой компании. «Проект довольно рискованный, и на данном этапе «ДД Альфа» не готова в него вкладываться. У Чечко достаточно возможностей, чтобы выполнить обязательства самостоятельно», — подчеркнул представитель «ДД Альфа».
Это подтверждает и сам генеральный директор ООО «Комфорт». «Мы понимаем, какие задачи перед нами стоят и какие обязательства берем на себя. Компания «Комфорт» готова немедленно приступить к исполнению обязательств в рамках договора о комплексном развитии территории, предусматривающих в том числе выкуп и расселение 65 старых домов, выкуп земельных участков, благоустройство прибрежной территории обводненного карьера. Объем необходимых вложений в подготовительный этап реновации на сегодня оценивается в сумму до 2 млрд рублей. 1,5 млрд рублей — ориентировочная стоимость расселения. Стоимость благоустройства прибрежной территории — до 300 млн рублей. Проектные и подготовительные работы потребуют еще около 200 млн рублей. Только после этого дело дойдет до нового строительства», — рассказал «Континенту Сибирь» Сергей Чечко.
Потерял или приобрел?
Утверждение, что по итогам конкурса город потерял больше миллиарда рублей, у всех собеседников «Континента Сибирь», знакомых с ситуацией, вызывает недоумение. По словам застройщиков, земельный участок, где отсутствуют инженерные коммуникации, дороги, участок, который еще требуется расселить, не может стоить дорого. Муниципалитет не вложил в площадку у «Локомотив-Арены» бюджетные средства, которые нужно было бы компенсировать за счет продажи земли.
Так, например, основатель ГК «Мета»Владимир Мартыненков, комментируя «Континенту Сибирь» свое отношение к аукциону, рассказал, что на инвестсовете своей компании «высказывался против участия в этом аукционе, потому что это очень непростая площадка». «Согласно финансовой модели максимальная сумма, которую мы готовы были заплатить за право заключения договора, составляла 100 млн рублей», — отметил Владимир Мартыненков.
По словам исполнительного директора ГК «СибирьИнвест» Антона Струлева, проект КРТ в границах улиц Фрунзе, Ипподромской и Журинского спуска «рискованный, и затраты не поддаются прогнозированию». «Расселение частного сектора может занять от 2 до 5 лет с учетом судов. Четкого юридического обоснования выкупа земельных участков у собственников под КРТ нет. Эта территория знаковая для города, но не для застройщика, так как приобретение права на заключение договора КРТ несопоставимо с последующими затратами. Взвесив все риски, наша компания не стала участвовать в аукционе», — рассказал Антон Струлев.
Директор строительной компании Брусника в Новосибирске Михаил Ансимов в разговоре с «Континентом Сибирь» отметил, что многие до сих пор не понимают, в чем суть аукционов на право комплексного развития территории. «Механизм КРТ новый, и практика только нарабатывается, но важно понимать, что на торгах разыгрывается право зайти на территорию не только для жилищного строительства, но и для выполнения обязательств, стоимость которых может составлять миллиарды рублей. С этой точки зрения никто ничего не потерял. Наоборот, город приобрел инвестора на основании законного механизма, который исполнит обязательства — расселит частный сектор на участках под социальные объекты и так далее. Нужно различать ситуацию, когда, например, муниципалитет из бюджетных средств самостоятельно инвестирует в подготовку площадки, подведение инженерных коммуникаций, расселение под социальные объекты, что позволит будущему застройщику зайти и строить без дополнительных инвестиций, тогда муниципалитету для компенсации произведенных затрат необходимо проведение аукциона по наибольшей цене».
«КРТ у волейбольного центра «Локомотив-Арена» — это достаточно большая территория площадью 6,76 га, требующая серьезных вложений на старте проекта. Механизм КРТ относительно новый, и в Новосибирске еще нет таких реализованных проектов. Здесь надо понимать риски. Ни судебная практика, ни муниципальные органы, ни застройщики не понимают, сколько по срокам займет реализация проекта, какие градостроительные препоны могут возникнуть. Наша компания в августе прошлого года подписала договор КРТ на участок общей площадью чуть больше одного гектара, чтобы понять, как механизм работает, сколько нужно вложений, сколько времени он занимает. Развитие же столь масштабного проекта в рамках КРТ, как территория около волейбольного центра «Локомотив-Арена», — это серьезный вызов при текущей ситуации на рынке, который требует всесторонней оценки сил и возможностей», — объяснил «Континенту Сибирь» отсутствие интереса к площадке директор ООО «СЗ «Вира Инвест» Денис Краев.
Кроме того, Денис Краев подчеркнул, что освоение территории у волейбольного центра усложняет очень непростой рельеф, на этой территории перепад высот может составлять несколько десятков метров. Он также обратил внимание, что там практически отсутствуют инженерные сети — канализация, водопровод, электроснабжение, нет утвержденных проектов улично-дорожной сети в этом районе. «Эта локация, несмотря на близость к центру, настолько не проработана с точки зрения инженерной инфраструктуры, что даже прогнозировать крайне сложно, сколько будет стоить подвести сюда тепло, воду, канализацию, я уже не говорю про строительство дорог. Это совсем другие бюджеты. Все это ложится на плечи застройщиков и, как следствие, на себестоимость квадратного метра жилья», — рассказал директор ООО «СЗ «Вира Инвест».
Между тем, все собеседники «Континента Сибирь» согласились с тем, что у мэрии Новосибирска, если она хочет развивать центр города, а не окраины, сегодня просто нет другого механизма, кроме КРТ. Он, пожалуй, единственный, который позволяет провести реновацию городских территорий, занятых частным сектором, аварийным жильем и заброшенными промышленными площадками.
По словам Дениса Краева, КРТ — это один из самых сложнейших и дорогих способов приобретения земельных участков. «Он не дешевле приобретения земли с аукциона. Он гораздо тяжелее, потому что необходимо договариваться с десятками собственников, в большинстве случаев решать вопрос выкупа через суд. Механизм недешевый и небыстрый, но других не дано, если мы хотим развивать центральную часть города. Муниципалитет в ситуации ограниченных возможностей бюджета, которые не позволяют выкупать земельные участки в частном секторе, стоит перед дилеммой: либо оставить все как есть, либо найти инвестора, опираясь на механизм КРТ. Тут еще важно понимать, что миллиард, необходимый для расселения, пойдет не застройщику, не в городскую казну, а тем собственникам, у которых будут выкупать земельные участки», — отметил Денис Краев.
«Механизм позволяет разделить ответственность между инвестором-застройщиком и муниципалитетом. В договорах КРТ прописывается: кто и что должен сделать, сроки, и ожидаемый результат. Муниципалитет выделяет большой земельный участок для комплексного развития, это позволяет создавать мастер-план территории комплексной застройки, формировать городскую среду в интересах города, а не в интересах частного бизнеса, ставя, таким образом, общественные интересы выше частных», — подчеркивает глава Брусники в Новосибирске.
Вопрос «Континента Сибирь», почему продолжается борьба за право реализации этого проекта, если он столь рискованный для застройщика, собеседники издания оставили без ответа. Генеральный директор ГК «КПД–Газстрой» Евгений Покровский в разговоре с «Континентом Сибирь» лишь выразил уверенность, что чем бы ни кончились разбирательства, город от этого должен только выиграть.
Эту уверенность подкрепляют и слова Михаила Ансимова, считающего, что сегодня в Новосибирске достаточно территорий, которые можно вовлечь в комплексное жилищное строительство в соответствии с законом о КРТ. «Есть территории от 10 до 30 гектаров. Какие-то ближе к центру, какие-то чуть дальше. Реализация обязательств КРТ на таких крупных площадках потребует от застройщиков больших и долгосрочных инвестиций. В нашем городе не так много застройщиков, которые готовы брать на себя такие обязательства. И для развития города было бы выгоднее, чтобы застройщики не сталкивались в торгах, а могли подобрать участок исходя из собственных возможностей и принять участие в его развитии, но для этого нужно сформировать достаточное количество комплексных площадок под КРТ», — отметил директор Брусники в Новосибирске.