Одна против всех. В центре Новосибирска не могут снести старый дом — последняя жительница отказалась съезжать

Из дома на Обдорской, 75а выехали все жильцы. На его месте хочет построить новостройку компания «Дом-Строй» — застройщик ЖК «Прованс» — недалеко от старенькой двухэтажки. Пустующие квартиры заняли рабочие — они используют их как раздевалки. С ними соседствует последняя собственница дома, которая в свою двухкомнатную квартиру въехала в 2000-х и съезжать не планирует. С женщиной встречались представители застройщика: они предлагали выкупить или обменять квартиру, но она отказывалась. В ответ на предложения «Дом-Строя» она написала жалобу в прокуратуру. НГС поговорил со всеми участниками этой истории и узнал у застройщиков, как часто возникают такие ситуации.

Дом на Обдорской, 75а спрятался в окружении деревьев и новостроек. Пройти к нему можно по Нарымской, но заметить дом получается не сразу: двухэтажное здание теряется среди высоток. Рядом с ним стоит еще одна двухэтажка, на Обдорской, 77 — оттуда всех жильцов уже выселили.

Во дворе тихо и безлюдно, из следов жизни — только красная герань на подоконнике. Переговоры с последней владелицей квартиры в доме на Обдорской, 75а идут с июня 2022 года.

— Мы сделали предложение собственнице квартиры и пока не понимаем ее реакцию, — рассказывает НГС директор по развитию ГК «Дом-Строй» Валерий Федоров. — Мы делали это предложение давно и повторили его еще раз. Собственница обратилась в прокуратуру, мы прокуратуру поставили в известность о наших предложениях. И еще раз письменно дали предложение по выкупу этой квартиры.

Как следует из письма компании собственнице (копия имеется в распоряжении НГС), за квартиру площадью 46,4 квадратного метра «Дом-Строй» предложил 10 миллионов рублей. Кроме того, застройщик предложил несколько вариантов в своих проектах на выбор для обмена: двухкомнатную квартиру в ЖК «Романтика», двухкомнатную квартиру-студию на Державина, 50 или однокомнатную квартиру в ЖК «Прованс».

— Она сказала, что ее это предложение не устраивает. Сумма, которую она просит, уже выходит за пределы разумного. Мы поставили мэрию в известность, что территория попадает под зону комплексного развития территорий, и предложили действовать исходя из тех норм, которые регулируют выкуп жилья при КРТ. Документы готовятся небыстро, но мэрию мы поставили в известность. Об этом знает собственница квартиры, но очевидно сомневается, что такое может произойти. Могу сказать из практики, что наши условия при расселении более благополучны с материальной точки зрения, — заметил Валерий Федоров.

По его словам, при расселении мэрия проведет независимую оценку стоимости квартиры и она будет ниже, чем предлагает застройщик.

Сама собственница квартиры отказалась разговаривать с НГС, сообщив, что покинет дом, только когда ей заплатят столько, сколько стоит ее двухкомнатная квартира и земельный участок.

«Дом-Строй» предоставил НГС копию письма из прокуратуры, которое пришло генеральному директору. Из него следует, что прокуратура Железнодорожного района проводит проверку по обращению жительницы дома на Обдорской, 75а.

«Это просто собирание земельного участка по кусочкам»

Эксперт в области градостроительства Виталий Столбов объясняет, что, пока дом не вошел в зону КРТ, выселить из него собственника действительно нельзя.

— В таком случае застройщик в своих интересах выкупает дом поквартирно, чтобы потом застраивать земельный участок, который занят этим домом. Это просто собирание земельного участка по кусочкам. В этом случае собственник имеет право отказаться — тут гражданско-правовые отношения, — говорит Виталий Столбов.

По словам эксперта, если территория попадает в зону КРТ, ее расселением занимается мэрия. А застройщик — победитель конкурса на право заключения договора комплексного развития территории — только оплачивает расселение. В случае если права на имущество приобретены до того, как дом признан аварийным, предполагается предоставление жилплощади. Если квартира куплена уже в аварийном доме, то собственник может рассчитывать только на денежную выплату, говорит эксперт.

— Те, кого расселяют, даже не могут оспорить факт выселения — они могут спорить только по выкупной цене. В рамках КРТ не может быть такой ситуации, когда застройщик предлагает любые деньги, а человек, который сидит в квартире, говорит: «Я, может, вообще выселяться не буду», — там идет принудительное изъятие, — подчеркивает эксперт.

По словам Виталия Столбова, земля может попасть под КРТ по инициативе местного органа самоуправления или правообладателя. Если это происходит по инициативе органа власти, то на территории, которую хотят включить в зону КРТ, должны располагаться многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащие сносу.

— Там могут находиться и другие объекты, за исключением тех, которые запрещены законом. Не признанные аварийными дома тоже могут включаться и изыматься, но только в том случае, если собственники в этих домах согласятся. Также под КРТ могут попасть индивидуальные дома, которые не обеспечены центральными ресурсами, — объясняет Виталий Столбов.

«Бывают адекватные люди, бывают совсем неадекватные»

Председатель совета директоров ГК «Мета» Владимир Мартыненков рассказывает, что они предпочитают не работать с площадками, которые требуют расселения. Застройщик готов покупать уже расселенные участки — пусть это дороже, но быстрее. Расселение жильцов требует времени, нервов и «специальных психологических установок».

— У нас схема простая: мы договариваемся, определяем стоимость и выкупаем частный дом. Объект убираем, землю оставляем. Около 10 лет назад были ситуации, когда на несколько площадок мы не смогли зайти — правил же нет, есть только желание продавца. Бывают адекватные люди, бывают совсем неадекватные. На сегодняшний день правового механизма, чтобы выселить, у нас нет, — говорит Владимир Мартыненков.

Несколько лет назад «Мета» расселяла частный сектор около ЖК «Оазис». Тогда минимальная цена за дом была 1,5 миллиона, а максимальная — 15 миллионов, говорит предприниматель.

— В 10 раз разница. Первые дома, которые мы сносили, были готовы уйти сами. Такие самые дряхлые, дешевые. Потом втыкаешься в тех, кто хочет жар-птицу за хвост поймать, и дальше либо останавливаешь процесс, либо соглашаешься на условия, — объясняет Мартыненков. — КРТ тоже не означает, что вам обязаны продать: там просто люди не могут развиваться, разрешение на реконструкцию получить, потому что это территория, грубо говоря, под зачистку. Но сам процесс остался добровольно-договорным.

Директор SKY GROUP Владимир Литвинов рассказывает, что за годы работы компания отточила технологию работы — правда, с расселением именно аварийного жилья.

— Если кто-то сопротивляется, через суд и выселяем. Только нормы закона — не менее ранее занимаемой площади. Сейчас уже контингент сменился, стало легче, плюс создали судебную практику, которая используется всем Сибирским федеральным округом. Всего у нас было 12 судов за всё время, обычно от одного до трех месяцев проходит выселение. Из интересных случаев: одному из расселяемых мы купили квартиру в Лондоне, — сказал Литвинов.

Это не первая площадка КРТ в Новосибирске — ранее сообщали о передаче по договору комплексного развития участка на улице Объединения. При этом городские власти рассматривают и другие территории: в числе потенциальных участков называли и несколько участков промзоны в Заельцовском районе.

А в мае 2022 года мэрия Новосибирска объявила торги на новую площадку комплексного развития территорий (КРТ) — это участок частного сектора возле озера Верхового на улице Фрунзе. Стартовая стоимость договора составила 4,1 миллиона рублей. Часть домов в этом районе снесли еще в 2020 году. На их месте разрешение на строительство жилой высотки получила СК «ВИРА-Строй».