Многие заемщики стремятся выплатить ипотеку досрочно. И не зря. Это дает возможность сильно сэкономить и поскорее закрыть кредит. NEWS.ru расскажет, как быстро и правильно гасить ипотеку и где искать для этого дополнительные деньги.
№ 1: досрочное погашение
Досрочное погашение ипотечного кредита для заемщика выгодно почти всегда. Но чтобы делать это правильно, надо внимательно читать кредитный договор. Где-то необходимо прежде прийти в банк и лично написать заявление на досрочное погашение, где-то заявление можно подать в электронном виде, а где-то достаточно просто внести деньги на счет.
Важно: условия полного и частичного досрочного погашения ипотечного кредита в разных банках могут отличаться, но по закону банк не имеет права запретить это делать. Любые комиссии и штрафные санкции за досрочное погашение ипотеки запрещены.
Крупные банки давно не препятствуют досрочному погашению займов и позволяют делать это в любое время и без лишних формальностей. А вот мелкие банки могут воспользоваться тем, что заемщик не всегда знает о своих правах.
Совет: старайтесь снизить основной долг (тело кредита) как можно раньше. Банки используют аннуитетный тип расчета процентов (то есть начисляют проценты на остаток задолженности). Поэтому сначала заемщик выплачивает проценты по ипотеке и только потом гасит основное тело кредита. Уменьшайте тело кредита в самом начале за счет досрочных платежей, чтобы банк начислял меньше процентов на остаток и переплата снизилась.
Копить, чтобы досрочно погасить ипотеку, тоже не нужно. Разве что стоит иметь небольшой запас денег на случай форс-мажора (например, потери работы). Любая сумма, вносимая как досрочный платеж, уменьшает переплату и сокращает основной долг. И чем больше средств заемщик вносит сверх базового ежемесячного платежа, тем быстрее он погасит ипотеку.
№ 2: налоговые вычеты
По закону, заемщик может рассчитывать на два типа налоговых вычетов.
Вычет за покупку жилья
Его можно направить на досрочное погашение ипотеки. Он предоставляется в размере 13% суммы покупки в 2 млн руб. и составляет 260 тыс. рублей. Вычет не привязан к объекту или доле в нем, а исчисляется из той суммы, которую лично вы потратили на приобретение жилого помещения.
Если стоимость объекта была меньше 2 млн руб., то вы сможете получить остаток при покупке другого жилья. И так до тех пор, пока не исчерпаете всю сумму в 260 тыс. руб. полностью. Если вы приобрели квартиру вместе с супругом (супругой) или другим человеком, каждый из вас имеет право рассчитывать на налоговый вычет в 260 тыс. руб. с внесенных каждым 2 млн руб.
По сути, имущественный налоговый вычет на покупку жилья — это возврат НДФЛ, который вы заплатили государству. Он напрямую зависит от вашего официального дохода. Если доход небольшой, то вы будете получать свои 260 тыс. в течение нескольких лет, до тех пор, пока полностью не исчерпаете всю сумму. Чтобы получить все 260 тыс. сразу за один год, ваша ежемесячная зарплата должна быть не ниже 170 тыс. руб.
Важно: претендовать на вычет могут только те, кто имеет официальный доход, облагаемый по ставке 13%. Индивидуальные предприниматели, самозанятые и те, кто не имеет официального места работы, в эту категорию не попадают.
Совет: если хотите сэкономить — делайте выбор в пользу жилья, юридически пригодного для проживания. Вычет распространяется только на жилые помещения. Тем, кто приобретает апартаменты, он не положен, потому что апартаменты, как и любые коммерческие помещения, относятся к нежилому фонду.
Вычет за уплаченные проценты
Это налоговый вычет, который вы можете получить с выплаченных процентов по ипотечному кредиту. Максимальная сумма, с которой возможно вернуть НДФЛ, — 3 млн. руб. Соответственно, максимальная сумма к возврату по процентам — 390 тыс. руб.
Важно: не путайте суммы выплат по основному долгу и по процентам. Вычет предоставляется только с переплаты по процентам. В среднем, если ваш ежемесячный платеж составляет, например, 40 тыс. руб., а на проценты из этой суммы приходится всего 10 тыс. руб., вы сможете за год вернуть только 15,6 тыс. руб.
Совет: воспользоваться вычетом от уплаты процентов по ипотеке можно только один раз и относительно одного объекта. Поэтому в отельных случаях лучше приберечь налоговую льготу и использовать ее при другой, более дорогой ипотеке.
№ 3: материнский капитал
Сертификатом можно воспользоваться для досрочного погашения ипотеки. Максимальный размер маткапитала в 2023 году — 775 628,25 руб. (в случае если первый ребенок родился или усыновлен до 2020 года, второй — в 2020 году и позже). Его можно полностью направить на погашение ипотечного кредита.
Важно: по закону, если семья купила жилье и использовала средства господдержки, родители обязаны выделить в этом жилье доли детям. Данное условие относится ко всем членам семьи, а не только к тому ребенку, на которого положен материнский капитал.
Сделать это можно после полного погашения кредита. Пока жилье находится в залоге у банка, он вряд ли пойдет на изменение состава собственников, тем более на включение туда несовершеннолетних, потому что для банка это означает определенные риски.
Совет: даже если в вашем договоре с банком прописано, что при досрочном погашении с использованием маткапитала сумма идет именно на уменьшение платежа, а не на сокращение срока кредита, можно существенно сэкономить. А дальше просто вносите платежи в прежнем размере, тем самым сокращая срок кредита и переплату по процентам.
№ 4: господдержка для многодетных
Многодетные семьи, взявшие ипотеку с целью улучшить свои жилищные условия, могут получить 450 тыс. руб. на погашение кредита. Право на такую компенсацию имеют ипотечные заемщики, у которых с 1 января 2019 года до 31 декабря 2023 года родился или родится третий ребенок и последующие дети.
Важно: если на полное погашение ипотеки не хватит денег, банк пересчитает сумму оставшегося долга. И по решению заемщика либо уменьшит сумму ежемесячных взносов, либо сократит срок кредита.
Совет: поторопитесь. Выплату можно получить один раз в отношении только одного ипотечного кредита, взятого до 1 июля 2024 года.
№ 5: рефинансирование
Рефинансирование — неплохая возможность сэкономить на переплате, оформив новый ипотечный договор. Предположим, вы взяли кредит по ставке 12% годовых, а потом ЦБ снизил ключевую ставку и банки начали выдавать ипотеку на более выгодных условиях. Так, с начала 2022 года ключевая ставка Центробанка менялась несколько раз: в марте она взлетела до 20%, а в сентябре опустилась до нынешних 7,5% годовых.
Другой пример. Вы взяли ипотеку по ставке в 11%. А через год у вас родился ребенок. В таком случае семья может перекредитоваться по программе семейной ипотеки со ставкой 6%.
Схема простая: вы оформляете новый кредитный договор в старом или новом банке, получаете средства и ими же гасите действующую ипотеку. А дальше продолжаете платить на новых, более выгодных условиях. Обычно банки разрешают рефинансировать кредит через полгода после его оформления.
Важно: перекредитование — процедура не бесплатная. Придется снова оценить стоимость квартиры, заплатить госпошлину и оформить новую страховку.
Совет: если вам осталось платить по ипотеке пару-тройку лет, то перекредитовываться, возможно, не имеет смысла.
Когда невыгодно быстро гасить ипотеку
Если у вас на руках неожиданно оказалась крупная сумма денег, не спешите досрочно погашать ипотечный кредит. Возможно, ставки по вкладам в этот момент выше, чем проценты по ипотечному кредиту (особенно если вы оформили льготную или семейную ипотеку). Так, например, прошлой весной банки предлагали 20% по вкладам. Тогда имеет смысл положить средства на депозит. А когда ставки по вкладам упадут ниже ипотечных, можно будет начать досрочно погашать ипотеку.
Материал подготовлен при участии экспертов: старшего управляющего партнера юридической компании PG Partners Петра Гусятникова, ипотечного брокера, основателя первой в России онлайн-школы «Доступная ипотека», руководителя ипотечно-консультационного центра «ФинансКОНСАЛТИНГ» Елены Молоковой, старшего преподавателя кафедры банковского дела Университета «Синергия» Андрея Сироткина, члена Ассоциации юристов России Марии Спиридоновой.
Источник:News.ru