События 2022 года внесли серьезные коррективы в развитие рынка коммерческой недвижимости на юге России, сначала снизив уровень предложения, а затем обрушив спрос. Игроки рынка рассказали, чего можно ожидать в 2023 году.
Фото: Freepik
По данным компании CORE.XP в 2022 году объем вложений в коммерческую недвижимость ЮФО достиг 9,6 млрд рублей (4% от объема вложений в коммерческую недвижимость России), увеличившись на 64% по сравнению с результатом 2021 года. Уход иностранных игроков с российского рынка и последующая продажа активов повлияла также на рынок юга страны.
Отток капитала, непонимание вектора развития и перспектив у розничных инвесторов привели рынок к дисбалансу ценовых ожиданий у продавцов и покупателей. Сильнее в ЮФО в этом отношении пострадала Ростовская область. По словам директора южного филиала «Российского аукционного дома» Евгении Кудиной, в 2021 году ключевые игроки адаптировались к новым правилам игры и постепенно набирали обороты. Однако, события последнего года перевернули ситуацию
«В 2022 году ценовая неопределенность в некоторых случаях стала достигать 30 — 35%. Причина одна — близость региона к конфликтным территориям. Не углубляясь в подробности отдельных сегментов и направлений, констатируем, что рынок 2022 года дал те же результаты, которые были в 2020 году», — объяснила Кудина.
Генеральный директор Macon Илья Володько описывает ситуацию на рынке коммерческой недвижимости юга за последние три года, как «призрачную».
«Мы понимаем, что все активно началось со времен пандемии, когда этот сегмент стал наиболее уязвимым. Это произошло в связи с локдауном и закрытием многих торговых центров. Второй удар — это события последнего года. За этот период большое количество брендов, торговых операторов, предъявлявших спрос на торговые помещения, ушли с рынка или приостановили свою деятельность. И это все тоже сказывается негативно на данном сегменте», — рассказал Володько.
Еще одной из причин такой ситуации генеральный директор назвал стагнирующие доходы населения — люди стали меньше тратить на покупки и соответственно меньше посещать торговые объекты.
Бесспорные точки инвестиций
Часть экспертов отметила, в 2023 году интерес к риску в сегменте коммерческой недвижимости ЮФО опустился почти до ноля. По этим причинам «объекты на любителя» не пользуются спросом. Инвесторы хотят проверенные надежные объекты, но они не предлагают ожидаемой доходности. Вместе с тем, отмечаются и точки роста. В данном случае это сфера гостиничного бизнеса и развитие коммерческой недвижимости на курортах юга.
«Как и в 2021 году, в 2023 году на рынке преобладают профессионалы. На полное восстановление объемов продаж допандемийного уровня в зависимости от внешних факторов может уйти от двух до четырех лет. При всем том, Краснодарский край, например, всегда будет уникален с точки зрения локации — это единственный в буквальном смысле курортный регион России. В этом его бесконечный и неизменный потенциал», — сообщила Евгения Кудина.
Вместе с тем глава южного филиала «Российского аукционного дома» называет 2023 год годом восстановления инвестиционной активности.
«Те, кто увидел для себя перспективы, новые открывшиеся ниши, начнут инвестировать и развивать собственные проекты. В России не так много бесспорных точек инвестиций. Кубань — один из них», — добавила Кудина
С директором «РАД» сходится во мнении и старший аналитик компании Core XP Евгений Томилов. Он отметил, что наиболее перспективными направлениями развития коммерческой недвижимости в 2023 году могут стать гостиничный и складской сегменты. Первый — в связи с ростом внутреннего туризма в России и интереса со стороны населения к данному направлению. Складская недвижимость может стать интересной по причине формирования новых логистических цепочек поставок.
«В качестве примера можно привести интерес со стороны крупных инвесторов к санаториям на юге России: в 2022 году ГК Mantera выкупила санаторий «Белые ночи» в Сочи (стоимость порядка 2 млрд руб.), также был продан санаторий «Голубая волна» в Геленджике за 1-2 млрд руб. Покупателем «Голубой волны» могла стать компания, связанная с основателем пивоваренной компании «Балтика» Таймуразом Боллоевым», — поделился эксперт.
Отметим, что для столицы Кубани весна 2023 года ознаменовалась сменой собственников сразу трех торговых центров. Так, в апреле этого года стало известно о смене владельца одного из первых и самых крупных торгово-развлекательных центров Краснодара — «СБС Мегамолл». Новым собственником стал инвестиционно-строительный холдинг AVA Group. Холдинг планирует расширить и сам ТЦ и построить на территории бывшего фарфоро-фаянсового завода «Чайка» вторую очередь «СБС Мегамолл».
В конце марта стало известно о покупке всего имущественного комплекса Краснодарского ТРК «Галактика», построенного еще в 2008 году. Новым владельцем стало ООО «ВАК», основным видом деятельности которого является покупка и продажа недвижимого имущества.
Сменил не только владельца, но и целевое назначение ТРЦ «Карнавал». Управляющая компания ООО «Капитал Сервис» продала объект владельцу сети аптек «Апрель» Вадиму Анисимову. «Карнавал» был небольшим торгово-развлекательным центром, здесь помимо шоурумов и небольших торговых точек действовали спортзал, детские центры, фотостудии. Теперь здесь разместится офисный центр сети аптек «Апрель».
Эволюционный фактор
Что касается перспектив развития рынка коммерческой недвижимости юга, то тут игроки сходятся к одному мнению — ближайшие один-два года ситуация будет в стагнирующем состоянии. При первых же признаках стабилизации геополитической обстановки, прогнозируется возвращение сегмента на доковидный уровень.
«В целом, я уверена, что потенциал торговой недвижимости никуда не делся. Текущая ситуация — временная и эмоциональная, и так же временно и эмоционально снижение инвестиционной активности в регионе», — констатировала Евгения Кудина.
Как отметил учредитель компании «Сердце города» Максим Хмель, у рынка еще есть возможности для развития. Это касается определенных сегментов.
«Торговая тема достаточно близка к своему максимуму, потому что там новые игроки не появляются. На ближайший год-два сильных изменений не произойдет, так как капиталы будут перетекать из сферы обслуживания в сферу производственную. Это эволюционный фактор. Также политические и экономические моменты связаны с этим», — объяснил Хмель.
По мнению гендиректора Macon, те площади, которые сегодня присутствуют, их достаточно для обслуживания населения. Каких-то перспектив, которые бы двигали этот рынок вверх, пока не просматривается. Можно сказать, что рынок насыщен и в ближайшие годы мы не увидим какого-то массового открытия торговых объектов.