Обеспечение доступности жилья для граждан стало темой круглого стола, проведенного в конце марта в Совете Федерации (СФ) РФ. Открывая заседание, заместитель председателя Комитета СФ РФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Дмитрий Кузьмин отметил, что помимо достаточности предложения на рынке жилья на его доступность существенное влияние оказывают развитие в стране ипотечного кредитования и альтернативных инструментов покупки, обеспеченность строительного комплекса необходимыми стройматериалами по приемлемым ценам и т. д. Участники мероприятия дополнили его определение доступности жилья своими предложениями. В частности, по мнению руководителя аналитического центра финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» Михаила Гольдберга, она зависит, с одной стороны, от доходов населения и, с другой стороны, от стоимости недвижимости. Поэтому, чтобы обеспечивать ее доступность, наряду с увеличением предложения жилья надо одновременно смотреть за спросом на него.
В том, что увеличение объемов ввода квадратных метров жилья вовсе не означает одновременный рост его доступности, убеждает доклад аудитора Счетной палаты (СП) РФ Натальи Труновой, которая обратила внимание на то, что активное жилищное строительство в России сопровождается ростом цен — более чем вдвое с начала 2019 года. Во многом по этой причине коэффициент доступности жилья (КДЖ) впервые за последние 10 лет превысил 4, тогда как ранее составлял 3,2-3,3. Но здесь надо иметь в виду, что критерии оценки доступности жилья могут быть разными. Так, КДЖ от фонда «Институт экономики города» показывает, за сколько лет домохозяйство из трех человек сможет накопить средства для покупки квартиры площадью 54 «квадрата» при условии сбережения всех своих годовых доходов. А вот Минстрой России, оценивающий уровень доступности жилья в рамках нацпроекта, считает, что этот показатель в первую очередь отражает доходы граждан и возможность за счет них приобретать недвижимость. Но суть наметившейся тенденции к снижению доступности жилья от этого не меняется.
Трудный вопрос
Дискуссия за круглым столом выявила пути повышения доступности жилья для граждан с различным уровнем доходов — от малоимущих до крепко стоящих на ногах. Разумеется, прежде всего необходимо помочь тем, кто не может себе позволить взять кредит на новую квартиру. «На текущий момент в значительной степени, к сожалению, проседает развитие рынка арендного жилья. «ДОМ.РФ» имеет успешный опыт реализации проектов строительства арендных домов, но их точечное появление в ряде регионов не способно переломить ситуацию с обеспечением жильем нуждающихся в этом граждан, в первую очередь малообеспеченных, для которых ипотека как инструмент решения жилищного вопроса является недоступной», — задал тон обсуждению этой темы Дмитрий Кузьмин. При этом он подчеркнул, что в России отсутствуют цивилизованный рынок арендного жилья и помощь со стороны государства застройщикам, осуществляющим строительство домов для найма. «Меры поддержки в данном случае могли бы быть самыми разными: от безвозмездного предоставления земельных участков, кредитов по льготным ставкам до различных налоговых преференций», — считает сенатор.
О том, что обеспечение жильем граждан, не имеющих возможности приобрести его посредством ипотеки, является одним из самых сложных вопросов, решением которых сейчас занимается Минстрой России, рассказала исполняющая обязанности директора департамента жилищной политики ведомства Анна Апполонова. По ее словам, несмотря на введение в 2014 году в Жилищный кодекс РФ статьи «Наемный дом», их строительство распространения так и не получило. Хотя во многом благодаря появлению этого нормативно-правового акта стало возможным строить наемные дома в рамках расселения аварийного жилья, кроме того, на их возведение удалось распространить механизм инфраструктурных облигаций. «Мы, конечно, понимаем, что для граждан с невысоким уровнем дохода необходимо это направление развивать», — заявила она. Так, сейчас министерство совместно с «ДОМ.РФ» и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти прорабатывает законодательные инициативы, направленные на повышение инвестиционной привлекательности строительства наемного жилья, в том числе через механизм ГЧП. Также рассматривается возможность внесения поправок в жилищное законодательство, с тем чтобы изменить критерии наемных домов социального использования.
Анна Апполонова напомнила, что по итогам прошлогоднего Восточного экономического форума глава государства поручил правительству вместе с «ДОМ.РФ» и руководителями субъектов РФ, входящих в состав Дальневосточного федерального округа (ДФО), обеспечить строительство в ДФО арендных домов в целях предоставления не менее 10 тыс. жилых помещений в таких объектах по социальным договорам найма. При этом плата за них должна быть существенно ниже рыночной за счет субсидий, предоставляемых из регионального и федерального бюджетов. Сейчас Минстрой совместно с Минвостокразвития, Минфином и «ДОМ.РФ» прорабатывает механизм решения этого вопроса. В частности, обсуждается возможность выделения на эти цели средств Фонда национального благосостояния России, а также поддержки дальневосточных застройщиков. Большая работа предстоит и по реализации послания президента РФ Федеральному Собранию от 21 февраля 2023 года в части утверждения и реализации программы предоставления работникам организаций оборонно-промышленного комплекса (ОПК) наемного жилья на льготных условиях. Это предусматривает как возведение такого жилья, так и приобретение его на стадии строительства в высокой степени готовности, а также софинансирование данной программы за счет ассигнований федерального бюджета, в том числе в части, касающейся субсидирования расходов по оплате жилого помещения.
О запуске специальной программы льготного арендного жилья для работников ОПК говорила и Наталья Трунова. По ее мнению, надо увеличить именно бюджетные инвестиции в строительство наемного жилья государственной собственности для предоставления его гражданам, которые не имеют возможности взять ипотеку или не рассматривают ипотеку как приемлемый механизм улучшения жилищных условий. С предложением аудитора СП РФ трудно не согласиться. Понятно, что сейчас есть острая необходимость начать строительство жилья для работников ОПК, ставка аренды для которых будет существенно ниже рыночной, так как значительную часть платы за это жилье возьмет на себя государство. Но не менее важно так же оперативно приступить к массовому строительству наемных домов и для граждан, обеспеченность которых гораздо меньше, чем работников ОПК.
Другой формат
Весьма актуальным было и предложение Натальи Труновой постепенно перейти от измерения показателей обеспеченности граждан жильем в квадратных метрах к более детальному учету и вести мониторинг семей, проживающих в стесненных условиях. Такой мониторинг можно вести по группам семей, проживающих, например, менее чем на 10, 18, 25 «квадратах», и при этом формировать по отношению к данным категориям новые механизмы, в том числе «затачивать» под конкретные группы населения семейную ипотеку. Аудитор СП РФ считает, что в ходе развития льготной ипотеки должны максимально поддерживаться семьи с детьми. Если такой подход в конце концов возобладает, то совсем другой станет и площадь квартир в новостройках. Наталья Трунова напомнила, что согласно опросу ВЦИОМ, который проводился по заказу «ДОМ.РФ», идеальная квартира для российской семьи — это двух-трехкомнатное помещение площадью 55-70 «квадратов» в доме до 12 этажей. Однако в настоящее время в строящемся жилье более половины квартир — «однушки». Впрочем, она отметила, что есть регионы, в которых соблюдается баланс между запросами граждан и интересами застройщиков, а доля трехкомнатных и многокомнатных квартир составляет больше 20%. Таких субъектов РФ пока немного — это Республика Карелия, Красноярский, Пермский и Хабаровский края, но к ним постепенно подтягиваются и другие.
Своим мнение на этот счет поделился и заместитель председателя правительства Воронежской области Константин Кузнецов, отметивший, что с апреля 2022 года по настоящее время в его регионе наблюдается снижение потребительского спроса на жилье. По данным ЦБ РФ, в 2022 году воронежцам было выдано 19 тыс. ипотечных кредитов, что составляет 65% к аналогичному периоду 2021 года. Поэтому своей ключевой задачей, помимо государственного инвестирования в жилищное строительство, руководство области считает изменение архитектурных и градостроительных решений. К решению этой задачи в регионе на всех этапах сопровождения и согласования проектной документации, подготовки комплексных проектов застройки привлечено профессиональное архитектурное сообщество. При реализации таких проектов внедряется авторский архитектурный надзор.
Пока же, по словам Константина Кузнецова, рынок переполнен однокомнатными квартирами, тогда как потребитель готов платить за улучшение своих жилищных условий, но предложений в регионе маловато. «Уверен, что в ближайшее время мы сможем качественно изменить потребительский спрос, предлагая жилье совершенно нового образца. Понятно, что любая семья, даже с небольшим доходом, постепенно улучшает свои жилищные условия: берет кредит по различным ипотечным программам, из «однушки» переезжает в «двушку», потом в «трешку» и впоследствии мечтает жить в ином формате. Мы сейчас озабочены тем, чтобы в ближайшее время обеспечить спрос, создавать именно такое, иного качества жилье», — заверил зампредседателя областного правительства.
Дмитрий КУЗЬМИН, заместитель председателя Комитета СФ РФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера:
«Обеспечение доступности жилья можно рассматривать как первоочередную социально-экономическую задачу»
51,7% составлял, по данным Минстроя России, уровень доступности жилья в 2021 году. Однако по итогам прошлого года было зафиксировано его небольшое снижение