Рост площадей в премиальных офисах, исход иностранных компаний и ограничения импорта, рекордный объем инвестиций — директор практики по сопровождению сделок в секторе недвижимости «Технологии Доверия» Саян Цыренов в своей колонке для Forbes рассказывает, как трансформируется российский рынок недвижимости
Мы все думали, что 2020 год очень сильно изменил нашу жизнь и рынок недвижимости, но 2022 год показал: все может измениться еще более значительно.
Одним из самых заметных трендов прошедшего года стал демонстративный уход западных компаний с российского рынка, в том числе и с рынка недвижимости. Исход иностранцев вкупе с ограничением поставок из Европы и США отразился на каждом сегменте рынка недвижимости, вызвал почти тектонические сдвиги в части субрынков.
Уже сейчас мы можем наблюдать, насколько сильным было влияние зарубежных арендаторов на бизнес российских рантье.
Больше всего апокалиптических пророчеств на этот раз собрал офисный сегмент. Действительно, доля иностранных арендаторов в офисах класса А в Москве была значительной, так как именно иностранцы были основными потребителями наиболее премиальных офисов и ориентировались именно на аренду. Санкционные ограничения на консультационные услуги вызвали волну «разводов» локальных офисов с головными компаниями. Большинство консультантов постарались сохранить свои команды как российские компании, однако часть юридических консультантов, инвестиционных банков и технологических компаний полностью ликвидировали свои офисы в России, что вызвало рост уровня вакантных площадей на рынке офисов класса А более 12%.
Однако иностранные корпоративные арендаторы продемонстрировали свою надежность. Так как в большинстве случаев долгосрочные договоры аренды были все еще в силе, при выходе из контракта арендаторы платили значительные отступные, что позволяет офисным рантье обслуживать банковские кредиты и относительно спокойно искать новых претендентов на вакантные площади.
Еще одной тенденцией 2022 года стал сдвиг спроса на офисные площади с отделкой и гибкие офисы с эффективной планировкой и готовой мебелью. Бизнес-центрам в Shell & Core значительно сложнее найти сейчас арендаторов, так как большинство из них не готовы рисковать и инвестировать значительные средства и время в отделку помещений. Арендаторы стали активнее рассматривать решения от операторов гибких офисов, многие из которых испытали падение спроса со стороны IT-гигантов. Например, наша компания «Технологии доверия» в конце 2022 года заключила крупную сделку и после истечения текущего договора в классическом офисе класса А переедет в новый технологичный гибкий офис.
Рынок торговой недвижимости испытал новый удар судьбы. Особенно это касается высококачественных торговых центров, которые ориентировались на сетевых арендаторов из Европы и США, таких как H&M, группы Inditex, LPP и множество других. Большинство этих сетевых арендаторов закрыли свои магазины и приостановили поставки товарных линеек.
Картина сложилась печальная, в премиальных торговых центрах на самых лучших местах на первых этажах стало пустынно и безлюдно. Безусловно, это повлияло на арендные потоки торговых центров, которые потеряли часть доходов. Рынок уже видел ряд сделок по выкупу бизнеса иностранных арендаторов, и многие магазины уже работают или вот-вот откроются под новыми брендами, а значит, рынок все-таки адаптировался. Однако с уверенностью можно сказать, что набором арендаторов российские торговые центры в ближайшие годы не будут похожи на зарубежные. Как это отразится на денежных потоках — большой вопрос.
Складской рынок стал главным бенефициаром пандемийного 2020-го и постпандемийного 2021 года, однако и он не избежал сложностей. В начале 2022 года почти нулевая вакансия толкала ставки аренды все выше и выше, но иностранные арендаторы, выставив площади в субаренду, смогли остановить это ралли ставок. По итогам года можно сказать, что ставки аренды снизились, но стабилизировались, а процент вакантных площадей опять опустился до минимальных значений, так как рынок аренды оставался активным. Таким образом, складской сегмент опять продемонстрировал свою устойчивость, хоть и стал немного менее привлекательным.
Все сегменты рынка коммерческой недвижимости так или иначе потеряли часть своих доходов. Но интереснее всего то, что уход иностранцев спровоцировал рекордный объем инвестиционного рынка, это, по разным оценкам, 400–500 млрд рублей, включая площадки под жилой девелопмент.
Прошедший год запомнится тем, что многие качественные активы стали доступны для покупки. Это вызвало волну сделок, спровоцированную в первую очередь иностранными собственниками. На самом активном офисном рынке было несколько громких сделок по выходу иностранцев. Чешская группа PPF продала масштабный бизнес-центр Comcity, китайский Fosun — БЦ «Воздвиженка», финская Sponda реализовала БЦ Ducat Place II, а в Санкт-Петербурге GHP Group продала премиальные офисы Trinity и Electro. В торговом сегменте была закрыта сделка по продаже финской SRV торгово-развлекательного центра «Охта Молл», а та же PPF продала свои ТРЦ в регионах и закрыла сделку по продаже крупнейшего актива на складском рынке — комплекса «Южные врата».
Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора