В последние годы в России активно заговорили о цифровом развитии рынка управления и эксплуатации многоквартирных домов (МКД). Однако для успешного внедрения технологий, а также последующего их функционирования необходим диалог всех участников: застройщика, разработчика цифрового решения, управляющей компании (УК), которая будет обслуживать дом, а также самих жильцов, которые, приобретая квартиры в таких объектах, должны понимать стоимость начинки, особенности пользования и другие аспекты. О том, какие есть перспективы развития рынка «умных многоэтажек» «Стройгазете» рассказывает генеральный директор «Лаборатории цифровизации жилья» Кирилл ЗАХАРИН.
Инвестиции в цифру
Сейчас как минимум 20% новостроек реализуются девелоперами, внедряющими цифровые решения. В Москве этот показатель достигает 70%. Пока рынок только формируется, но, как мы подсчитали в «Лаборатории цифровизации жилья», к 2030 году сегмент вырастет в 4 раза. Об этом мы говорили в своем недавнем исследовании потенциала рынка цифровизации МКД в России.
В рамках национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни» предусмотрено увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн квадратных метров в год. В жилищное строительство будет привлечено до 100 трлн рублей. Если рассматривать только МКД, то суммарно за период с 2022 по 2030 год этот объем может составить почти 45 трлн рублей при средней стоимости строительства около 50 тыс. рублей за «квадрат», без учета индексации. То есть, инвестиции в оснащение новостроек интеллектуальными системами и системами связи могут составить около 240-480 млрд рублей.
Безусловно, это консервативная оценка. Для класса «бизнес» и «премиум», естественно, стоимость строительства и уровень оснащения интеллектуальными устройствами будут выше. Практически для каждой применяемой инженерной системы в многоквартирном доме можно применить интеллектуальное решение и подключить дополнительную услугу по желанию жильцов.
Обычно девелоперы инвестируют только 1-2% от стоимости строительства в слаботочные работы. Это расходы, связанные с телефонизацией, прокладкой кабельной системы, установкой систем видеонаблюдения, инфраструктуры для беспроводной передачи данных, пожарной сигнализации и другими технологиями. В данном случае я говорю об инвестициях в слаботочные системы, которые являются основой цифровизации на этапе эксплуатации. Девелоперы и без учета цифровизации несут эти расходы, особенно на объектах более высоких классов, и фактически они включены в стоимость метра.
При этом почти 80% стоимости оснащения цифрового МКД составляют интеллектуальные устройства для систем учета энергопотребления, противопожарных систем и лифтов, еще чуть более 10% приходится на домофонию, СКУД и видеонаблюдение. На остальные системы приходится еще около 10% — мониторинг инженерных систем, общую локально-вычислительную сеть объекта, инженерные системы и освещение.
По нашим оценкам, необходимые инвестиции составят около 700 рублей на «метр» — стоимость цифровизации новостроек при оценке на базе стоимости минимального набора устройств для цифровизации стадии эксплуатации.
Также хочу отметить, что, по нашим расчетам, ежегодное обслуживание и сервис IT-оборудования и программного обеспечения обходятся в 5-10% от затрат на их приобретение. Примерная оценка рынка сервиса только для новостроек в этом году составляет от 1 до 4 млрд рублей. Учитывая планируемые показатели по вводу новых МКД — 480 млн «квадратов» до 2030 года — рынок сервиса будет расти в геометрической прогрессии. Внутри тарифа, кроме оплаты услуг квалифицированного персонала также будут расходы на услуги связи, включающие оплату интернет-трафика, аренду ЦОДов и техническую поддержку.
Подводит техника
Набор услуг зависит от класса жилья, набора цифровых сервисов и устройств, а также потребностей жителя. Застройщик может оснастить новостройку чем угодно, но у него есть ряд вопросов, которые нужно закрыть. Главный – готов ли рынок цифровых решений для удовлетворения всех его прихотей.
Дело в том, что в России гораздо больше платформ для умных квартир, чем платформ для управления многоквартирными домами. Ранее мы проанализировали 10 наиболее продвинутых решений IoT-платформ для управления устройств многоквартирного дома, представленных на рынке, их возможности и уровень покрытия требуемого функционала. Как оказалось, решения на российском рынке есть, но их функционал еще не готов для обеспечения полноценного цифрового функционирования.
Мы рассмотрели разные IoT-платформы. Это специализированное программное обеспечение, созданное с целью объединения IoT-устройств в единую облачную инфраструктуру, и предоставляющее возможность для дублирования и хранения генерируемых данных для последующих вычислений и преобразований. Так вот, из 10 рассмотренных платформ у 6% покрытия эталонного функционала лежит в диапазоне от 50 до 60%. При этом, если говорить о мобильных приложениях, то только 5 из 60 рассмотренных, покрывают лишь от 40 до 60% функционала, необходимого резиденту цифрового МКД.
Нужный разговор
Перед разработчиками IoT-платформ стоит вопрос выбора правильных пользовательских сценариев и разработкой соответствующих интерфейсов. Многие из них предпочитают собственные решения, но, по нашему опыту, дальнейшая интеграция их продуктов с системами УК вызывает сложности. Это связано с тем, что разработчики программных решений плохо понимают специфику управления домами. Уникальные характеристики отдельно взятого жилого комплекса, несовместимость оборудования и относительно небольшой опыт игроков рынка подчеркивают разделение компетенций в цифровизации МКД.
Есть еще одна проблема, вторая из выше названных, которую мы часто наблюдаем – тесное сотрудничество разработчиков платформ с девелоперами, но без участия управляющей компании. Отсюда появляется некорректная постановка требований: дом создается инновационным с технической точки зрения, но управлять и эксплуатировать его управляющая компания не может, так как ей не хватает на это ни бюджета, ни компетенций. Таким образом, рынок недвижимости заполняют «цифровые заброшенки», а разработчики решений дополняют функционал своих продуктов, опциями неспособными удовлетворить потребности управляющих компаний.
Поэтому важно на этапе начала работ по цифровизации полностью прописать все процессы, функциональные требования к системам, сценарии поведения будущих пользователей-резидентов и сотрудников УК, создать оптимальную проектную конструкцию из участников: поставщиков платформенного решения, пользовательских интерфейсов, устройств. Это позволит создавать действительно востребованные и полезные сервисы, а не просто железо для украшения здания.