Вопросы развития индивидуального жилищного строительства и малоэтажного строительства индустриальным способом стали темой заседания Комиссии по строительству РСПП, которое прошло сегодня, 12 июля. Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков представил предложения нацобъединения. Участие в мероприятии приняли представители Госдумы РФ, Счетной палаты РФ, Минстроя России, Минпромторга России, Общественного совета при Минстрое России, АО «ДОМ.РФ», руководители предприятий и организаций, отраслевые эксперты.
Открывая заседание, председатель Комиссии РСПП, президент РСС Владимир Яковлев отметил, что сегодня 73% граждан хотят иметь свой дом. Чтобы удовлетворить имеющийся спрос, подчеркнул он, нужно решить две главные задачи – предоставление земельных участков под ИЖС и обеспечение их необходимой инженерной инфраструктурой.
Вице-президент РСПП по социальной политике и трудовым отношениям Виктор Черепов подчеркнул, что сегодня наглядно виден мультипликативный эффект строительной отрасли, которая ведет за собой экономику всей страны. И доступности ИЖС, включая вопросы его кредитования, нужно уделять особое внимание – как сообщил спикер, пока реальная ставка кредитования для потребителей до сих пор остается не менее 10%.
Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов напомнил, что на законодательном уровне для развития ИЖС принят уже ряд необходимых документов, включая упрощение порядка подключения к инженерным сетям и возможность строительства индивидуальных домов с помощью эскроу. Для дальнейшего развития индивидуального домостроения, считает депутат, нужно делать ИЖС выгодным и простым [упрощать процедуры] для граждан. Существующие сегодня проблемы способны на корню заблокировать строительство частного дома. При этом если не ввести на рынок типовые проекты индустриального домостроительства, то о банковской поддержке можно в принципе забыть, так как для банка строящийся хозспособом дом – это не ликвидный залог.
В свою очередь президент НОПРИЗ Михаил Посохин предложил при застройке определять тип жилья, и если это основное жилье, то, считает он, оно должно быть обеспечено развитой инфраструктурой и возможностью работы тем, кто проживает на территории.
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков подчеркнул, что, хотя доля ИЖС в общем объеме сданного жилья растет и в 2021 году она впервые превысила 50% (составила 53%), чтобы удовлетворить существенный потенциальный спрос на индивидуальное домостроение развития ИЖС нужно решить ряд проблем.
Прежде всего глава нацобъединения считает важным уделить пристальное внимание качеству строящихся индивидуальных домов, чтобы через 10-15 лет они не превратились в ветхое жилье, которое придется расселять, как это происходит сегодня.
Кроме того, до сих пор законодательно не урегулирован вопрос муниципальных взаимоотношений [между муниципальной властью в городе и прилегающих муниципальных районах, где в основном строятся индивидуальные дома], и здесь нужна помощь депутатов Госдумы. Опыт субъектов, где ИЖС успешно реализуется уже не один год – Белгородской и Липецкой областей, показывает, что в программе развития ИЖС требуется активное участие региональных властей.
Второй момент, на который обратил внимание Антон Глушков, – необходимость комплексного освоения территорий, поскольку сейчас большинство индивидуальных домов строятся стихийно силами собственников, а субъект никак не участвует ни в инженерной, ни в транспортной инфраструктуре, ни в развитии концепций. При этом до сих пор не определено, что такое комфортное жилье в ИЖС, и крайне мало существует поселков эконом или комфорт класса, где реализована вся инфраструктура.
И здесь поможет применение механизма комплексного развития территорий (КРТ), считает глава НОСТРОЙ. Большинство участков под ИЖС находятся в частной собственности, поэтому необходима возможность передачи земельных участков для строительства социальной инфраструктуры.
«Если субъект заинтересован в комплексном качественном развитии инженерных и земельных участков, то необходимо этим заниматься», – сказал глава Антон Глушков.
Он отметил, что положительным примером создания комфортного ИЖС является Белгородская область, когда заказчиком первых таких поселков комплексного развития выступает бюджет. Тем самым он задает негласные стандарты качества тех или иных проектов.
Также массовому развития ИЖС препятствую взаимоотношения с естественными монополиями. И здесь снова примером может служить Белгородская область, где благодаря созданию Белгородской ипотечной корпорации установлен выровненный платеж подключения ко всем инженерным сетям.
«Во-первых, это вносит ясность с точки зрения затрат на инженерную подготовку. Во-вторых, гарантирует появление инженерных сетей на конкретном земельном участке. Поэтому это крайне важный вопросЮ, ведь без централизованной программы инженерной подготовки массовое развитие ИЖС сегодня невозможно», — отметил президент НОСТРОЙ.
Что касается нормативов, то сегодня практически все требования по обеспечению транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой одинаковы для ИЖС и МКД. И это в принципе неправильно – мировой опыт показывает, что невозможно, даже теоретически, для разных видов застройки создать одинаковый радиус доступности школ, медицинских учреждений, транспортной доступности. Поэтому эту тему нужно законодательно урегулировать, пояснил спикер.
И, наконец, говоря о доступности ИЖС, Антон Глушков напомнил, что речь идет о доступности кредитных ресурсов. Сегодня ИЖС строится тремя способами. Первый – застройщиком, но это самая маленькая доля: в общем объеме ввода ИЖС она не превышает 7%. И это несмотря на то, что именно по этому способу больше всего возможностей: есть и ипотека, и эскроу-счета.
Второй способ – собственником жилья, который для получения кредита привлекает подрядную строительную организацию. И в этом случае, на взгляд Антона Глушкова, СРО может стать гарантией выдачи кредита физическому лицу под залог строящегося объекта. Иными словами, если дом будет строиться профессиональным участником, финансовая ответственность которого застрахована, то банк сможет выдать кредит под залог строящегося объекта.
И третий способ, самый массовый, когда ИЖС строится хозспособом. Его кредитовать невозможно, потому что банк не может определить ликвидность будущего объекта. При этом, по мнению Антона Глушкова, когда объект будет введен, его можно перезаложить, и ставку по такому кредиту из потребительского кредита перенести в ипотечный. Но для этого необходимо создание механизма типовой проектной документации и реестра, который будет гарантировать ликвидность объекта, построенного хозспособом, для постзалога банка, чтобы сделать кредит более доступным.
О необходимости создания федерального оператора ИЖС с сетью региональных операторов говорил в своем выступлении мэр Белгорода Антон Иванов. Эти новые субъекты права будут наделены особым статусом контроля и взаимодействия с РСО, а также особыми возможностями кредитования.
В свою очередь заместитель директора Департамента металлургии и материалов Минпромторга России Роман Куприн отметил, что в прошлом году на рынок ИЖС, наконец, вышли индустриальные способы возведения домов. При этом впервые началось массовое строительство с применением железобетона и металлических конструкций, в частности, с использованием сборно-монолитного каркаса, который распространен для МКД. При этом с точки зрения импортозамещения, это наиболее выгодное решение, ведь на территории России действуют более 540 заводов, которые могут производить элементы сборно-монолитного каркаса. И практически все оборудование – 95% для ЖБИ производится в России.
О существующей сегодня нормативно-технической базе для ИЖС и о том, что еще планируется сделать, рассказал директор ФАУ ФЦС Андрей Копытин, отметивший, что сегодня промышленники пришли к выводу о необходимости активно развивать ИЖС именно индустриальным способом. Ведь высокое качество постройки достигается только за счет индустриального ввода. Он также сообщил, что к июню 2023 года предусмотрено введение упрощенного порядка для модульного строительства – сокращение состава проектной документации, осуществление экспертизы только в части привязки здания к земельному участку, что подтолкнет застройщиков к использованию такого способа строительства.
Материалы по итогам заседания будут направлены в Минстрой России, Минпромторг России, органы федеральной и региональной власти.
Фотографии Пресс-службы НОПРИЗ