Что говорят инвесторы: поэтапное раскрытие эскроу-счетов не для всех?

Работать по эскроу-счетам, на которых аккумулируются средства граждан, застройщиков жилья в России обязали с 1 июля 2019 года. Строительные компании могут воспользоваться этими деньгами до окончания работ.Задолго до начала работы по новой схеме эксперты на различных площадках обсуждали те или иные вопросы по внедрению и использованию этого механизма. В частности, 28 декабря 2018 года в Совете Федерации зампред Банка России Ольга Полякова и замминистра строительства РФ Никита Стасишин, как сообщал Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ. РФ), отвечали на вопросы сенаторов и региональных застройщиков о проводимой реформе долевого строительства, и в ходе этого в том числе ряд сенаторов и застройщиков просили Центробанк вернуться к рассмотрению вопроса о возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов.

Сегодня, говорили они, законодательство позволяет накопленные на эскроу-счетах деньги дольщиков направлять застройщику только после ввода дома и передачи первой квартиры дольщику. Как заявлял тогда замминистра строительства Никита Стасишин, Минстрой России поддерживает поэтапное раскрытие эскроу-счетов, тогда как регулятор финрынка категорически против. Как ранее отмечала Ольга Полякова, такой подход даже на финальных стадиях строительства жилого дома не дает уверенности в том, что объект будет введен в эксплуатацию. Но между тем на совещании в Совфеде она отметила, что регулятор, в принципе, готов рассмотреть такую возможность, но это должны быть такие механизмы, которые обеспечат гарантии возврата кредита. Собственно, тогда участники совещания, судя по всему, расценили этот посыл как позитивный сигнал. Как говорится, оставалось дело за малым: представить регулятору эти самые механизмы, гарантирующие защиту от недобросовестных девелоперов.

Однако, как сообщало Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ), министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев во время пленарного заседания Совета Федерации 17 июня 2020 года заявил, что ведомство внесло предложение о раскрытии счетов эскроу сразу после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию — до оформления первого права собственности на объект участия в долевом строительстве.

«Наша совместная позиция с Центральным банком следующая. В настоящий момент система и банки к такому непростому вопросу не готовы, потому что это требует жесткого администрирования. Эта тема отложена на среднесрочную перспективу, но в поправках, которые готовятся в 214-й Федеральный закон, предлагается следующее решение: застройщику можно передать денежные средства и раскрыть эскроу-счета не после регистрации права собственности, а сразу после того, как объект введен в эксплуатацию. Считаем, что на этом этапе уже никаких рисков нет, а застройщик минимум на три месяца раньше получит свои денежные средства, которые вложены в реализацию конкретного проекта, вернет проектное финансирование, соответственно перестанет за него платить проценты», — приводил портал НОСТРОЙ слова Владимира Якушева.

Между тем позднее, как напоминало РИА Новости, в конце ноября 2020 года заместитель председателя Банка России Ольга Полякова сообщала, что ЦБ РФ пока не готов поддержать поэтапное раскрытие счетов эскроу, эффект этого неочевиден, и к вопросу нужно возвращаться не раньше чем через год-два. Вместе с тем в апреле 2021 года информагентство сообщило, что глава НОСТРОЯ Антон Глушков предложил вновь вернуться к вопросу поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщиков.

«Много говорится о том, что было бы правильнее все-таки предусмотреть поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Ранее говорили, что к этому вопросу можно будет вернуться тогда, когда механизм повсеместно заработает. По нашему мнению, это время пришло», — сказал Глушков в рамках совещания с компанией «Дом. РФ».

По его словам, организация уже выступила с соответствующей инициативой.

«Я подписал ряд писем, чтобы предусмотреть механизм поэтапного раскрытия счетов. Механизм понятный, прозрачный, и он даст возможность пополнения оборотных средств застройщика», — цитировало РИА Новости главу НОСТРОЯ.

И вот на днях газета «Коммерсантъ» сообщила, что девелоперы снова потянулись к средствам дольщиков. На этот раз, указывает издание, поводом обратиться к властям с предложением о поэтапном раскрытии эскроу-счетов, где собрано более 3 трлн рублей, стали западные санкции, которые привели к сбою поставок стройматериалов. К слову, в начале мая в ходе международной промышленной выставки «Иннопром Центральная Азия» замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин заявлял, что импортозамещение в строительной отрасли России составляет более 90%, по оценкам же участников рынка, в субъектах РФ на текущий момент доля импортных комплектующих и материалов в сегменте жилья эконом-класса составляет 3-4%, в сегменте премиум-класса — до 15%.

Так вот, владелец девелоперской компании «Брусника» Алексей Круковский попросил власти в рамках господдержки стройиндустрии в условиях санкций разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов по мере достижения определенной готовности объекта. Более того, он предлагает обязать банки начислять проценты на остатки на таких счетах. Письмо с таким предложением было направлено вице-премьеру РФ Марату Хуснуллину, главе Минстроя Иреку Файзуллину, а также президенту Национального объединения застройщиков жилья Леониду Казинцу, так сказать, по совместительству также являющемуся владельцем девелоперской компании «Баркли».

Казинец поддержал предложение коллег, отметив, что такая инициатива «полезна для отрасли», но в то же время сказав, что это «вряд ли устроит банки». Застройщики испытывают дефицит денег на расчетных счетах, сказала вице-президент по финансам ГК «Инград» Марина Заболотнева, поскольку проектное финансирование, по ее словам, не покрывает все расходы на строительство. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов будет стимулировать компании быстрее строить, считает заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов, но вместе с тем допускает, что это может привести «к размытию ответственности застройщиков».

В свою очередь представитель банковского рынка — директор департамента проектного финансирования Промсвязьбанка Дамира Махмутова обращает внимание на то, что предложение девелоперов априори противоречит целям проведенной в 2018 году реформы стройиндустрии, считая, что это может создать как лазейки для недобросовестных застройщиков, так и риски для дольщиков. Аналогичной точки зрения придерживается и один из инициаторов перехода стройиндустрии на эскроу-счета депутат Госдумы Николай Николаев, заявивший изданию, что число новых обманутых дольщиков выросло бы «уже через пару месяцев». Что касается начисления для девелоперов процентов по эскроу-счетам, то, по мнению депутата, ставка по проектному финансированию будет расти.

Отметим, что в день публикации изданием письма владельца «Брусники» Центробанк разместил обзор «О проектном финансировании строительства жилья в I квартале 2022 года», в котором сообщил, что первом квартале объем средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, составил более 3,7 трлн рублей. Портфель кредитов застройщикам по итогам квартала вырос до 3,1 трлн рублей. Как резюмировал регулятор финрынка, рекордный объем привлеченных за квартал средств говорит о сохранении высоких темпов продаж жилья.

Напомним также, что в конце апреля этого года «Российская Газета» сообщала, что замглавы Минстроя Никита Стасишин на конференции «Время изменений: господдержка и новые возможности» говорил о том, что раннее раскрытие эскроу-счетов обсуждается, но решения всё еще нет. При этом Стасишин подчеркивал, что никто не говорит о раскрытии эскроу на низкой стадии готовности. Речь, по его словам, идет о возможности раскрытия на супервысокой стадии готовности, когда денег на эскроу больше, чем необходимо на достраивание дома.

Раннее раскрытие эскроу замглавы ведомства назвал возможностью для застройщика, если ему это интересно, но не обязанностью. Кроме того, отмечается, что также обсуждается вопрос разрешения перевода счетов эскроу из одного банка в другой: нынешняя ситуация, когда нет возможности перевода, позволяет банкам диктовать условия застройщикам, которые уже открыли в них счета. Между тем, как отмечает издание, по мнению директора Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Данилова, пока все предложения по раннему раскрытию счетов эскроу создают больше рисков для отрасли, чем преимуществ, в том числе для застройщиков.

Вместе с тем обратим внимание на публикацию интервью эксперта, первым предложившего на страницах портала ЕРЗ. РФ поэтапное раскрытие эскроу-счетов еще в январе 2018 года — заместителя генерального директора компании MR Group Андрея Кирсанова.

«К числу долго обсуждаемых инициатив относится предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу. Помню, с каким непониманием на меня смотрели коллеги из Клуба инвесторов Москвы, когда в 2017 году я предложил внести это предложение на рассмотрение органов исполнительной власти. Первая публикация, в которой я публично заявил об этом предложении, появилась 8 января 2018 года, а позже журналисты дали моему рассказу о немецком опыте поэтапного финансирования броское название «Урок немецкого». С тех пор разговор о поэтапном раскрытии счетов эскроу то затихал, то мы возвращались к нему снова», — говорит Кирсанов, также напоминая, что в 2020 году Центр стратегических разработок по инициативе Клуба инвесторов Москвы выполнил исследование, результаты которого свидетельствует об экономической эффективности и надежности института поэтапного финансирования в зарубежных правопорядках.

Необходимость адаптации рынка жилищного строительства к новым экономическим условиям, сказал порталу представитель строительной компании, заставляет нас искать новые решения для поддержки строительной отрасли, особенно когда в отдельных регионах индикаторы цен на недвижимость уже опускаются ниже уровня себестоимости строительства. Переход через эту границу, отмечает эксперт, несет риски не только для предпринимателей, но и для граждан: при массовом характере такие изменения могут повлечь более серьезные социальные последствия.

«Поэтому сегодня есть все основания по-новому подойти к нашему предложению о поэтапном раскрытии счетов эскроу», — утверждает эксперт.

В отличие от коллег из девелоперского сообщества, пишет ЕРЗ, Кирсанов предлагает распространить процедуру поэтапного открытия эскроу-счетов не на всех подряд застройщиков. По его мнению, в целях поддержки застройщиков можно было бы разрешить этот механизм системообразующим организациям и компаниям-застройщикам, входящим в соответствии с условиями ст. 9 Федерального закона «О защите конкуренции» в одну группу лиц с системообразующей организацией. В пользу своей инициативы эксперт напомнил, что решением Правительственной комиссии по повышению устойчивости развития российской экономики был утвержден перечень системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства и ЖКХ. Формирование этого перечня Минстрой провел путем тщательного отбора.

В настоящее время, говорит девелопер, деятельность системообразующих организаций находится под особым контролем: во-первых, это общий контроль застройщиков в соответствии с законодательством о долевом строительстве — осуществляют уполномоченные государственные органы субъектов РФ, во-вторых, это специальный контроль, который осуществляют Минстрой и Минпромторг — системообразующие организации регулярно публикуют отчетность по финансам и рискам реализации проектов в Государственной информационной системе промышленности. Как отметил Кирсанов, озвученное им предложение будет служить преодолению кризисных явлений на рынке жилой недвижимости.