Ипотека начинает тормозить

В Банке России заявили, что по итогам 2022 года темпы прироста выданных ипотечных кредитов составят лишь 10-15%. Впрочем, эксперты рассматривают и более пессимистичные сценарии.

Центральный Банк Российской Федерации опубликовал доклад «О развитии банковского сектора Российской Федерации» в марте 2022 года. Согласно документу, в марте ситуация в российском банковском секторе стабилизировалась по сравнению с последней неделей февраля. 

Конкретно ипотечному сегменту помогли государственные льготные кредиты. Однако это не спасет его от замедления темпов роста по итогам года.

Рынок скоро насытится

Ипотека пока не снижает темпов роста (по предварительным данным, в марте он составил 2,1% по сравнению с 2,2% в феврале) благодаря резкому росту выдач в рамках двух основных государственных ипотечных программ (до 211 млрд с 127 млрд рублей), а также одобренным ранее заявкам. 

Выдачи рыночной ипотеки пока сократились незначительно (ориентировочно на 10–15%). Согласно предварительным данным, за март они составили около 300 млрд рублей. Выдачи семейной ипотеки выросли в марте до 112 млрд рублей (76 млрд рублей в феврале), а льготной ипотеки под 7% — до 99 млрд рублей (51 млрд рублей в феврале). Возможно, повышенный спрос был связан с ожиданиями населения и самих банков ужесточения условий программ поддержки ипотечного кредитования. 

Однако в конечном итоге условия большинства программ (кроме льготной ипотеки) были сохранены. При этом условия льготной программы, с одной стороны, были ужесточены (повышение ставки до 12%), а с другой — с 3 млн до 6 млн рублей  (а в четырех крупнейших регионах — до  12  млн  рублей)  была увеличена сумма кредита, что в целом, возможно, окажет нейтральное воздействие на ежемесячный объем. 

С учетом планируемого завершения программы льготной ипотеки к 1 июля можно ожидать заметного замедления ипотеки уже во втором полугодии. Однако поддержку ей окажет семейная ипотека, лимит по которой будет достаточен для обеспечения спроса в этом году. В результате в целом за 2022 год можно ожидать замедления темпов роста ипотеки до 10–15%.

Весь прошлый год рынок ипотечного кредитования проявлял повышенную активность, указал «Эксперту» Павел Сигал, первый вице-президент «Опоры России». Множество льгот и особых условий породили волну спроса. Но рынок имеет свойство насыщаться, количество желающих приобрести квартиру, как для себя, так и в качестве инвестиции, не может быть бесконечным. И большая часть из тех, кто хотел взять ипотеку, уже взяли ее на максимально выгодных условиях. 

По данным эксперта, взять ипотеку сейчас остается ещё много желающих, но уже не так много, как в прошлом году. «Разумеется, поток покупателей не иссяк и совсем не иссякнет никогда — это не так сфера, где такое вообще возможно, но ажиотаж несколько уменьшился, и, скорее всего, до конца года особого роста спроса можно не ждать», — предположил Павел Сигал. 

Вторичка тоже нуждается в поддержке

Замедление темпов роста ипотечного кредитования выглядит абсолютно логичным, констатировал в беседе с корреспондентом «Эксперта» специалист по банковскому сектору, руководитель представительства инвестиционного фонда ANIF в России Сергей Григорян. В данный момент по стандартным ипотечным программам достаточно высокие ставки. В среднем они на уровне 16-17%. Учитывая, что средний срок ипотеки составляет 15-20 лет, то переплата по процентам будет примерно в 3 раза. 

Те, кто планировал брать ипотеку, но не успел оформить заявку до повышения ставки рефинансирования, сейчас предпочитают ждать и смотреть, что будет происходить дальше. Тем более, ключевая ставка начала снижаться. Основным же двигателем рынка недвижимости сейчас являются альтернативные сделки с минимальной доплатой.

Спрос на льготную и семейную ипотеку в марте продолжал расти, потому что это были 2 доступные еще для населения программы кредитования, указал Сергей Григорян. Но ими могут воспользоваться далеко не все. Условия по семейной ипотеке по ставке до 6%: наличие первого, второго или последующих детей, рожденных в период с 1 января 2018 года, либо ребенка-инвалида. Льготная ипотека, со ставкой сейчас до 12%, действует только на новостройки. «То есть определенная часть потенциальных покупателей жилья, я бы сказал большая часть, не попадает под условия ни одной из программы», — подчеркнул эксперт.

Также льготная ипотека действует только до 1 июля 2022 года. Пока что сообщений о продлении действия программы нет. Несмотря на то, что ставка по льготной ипотеке с 1 апреля 2022 года была увеличена с 7 до 12% спрос на нее не упал, потому что ситуация продолжает оставаться очень неопределенной и многие заемщики рассматривают это как возможность «запрыгнуть в уходящий поезд». Чтобы стимулировать такое же спрос, какой был на рынке ипотечного кредитования в последние два года, стандартные ипотечные ставки должны находиться на уровне не выше 10%. 

К тому же, добавил эксперт, в поддержке сейчас нуждается рынок вторичного жилья. Стагнация на вторичке провоцирует снижение спроса и на первичке, потому что сейчас основное движение происходит за счет альтернативных сделок: многие граждане продают свою недвижимость на вторичном рынке, чтобы купить ее на первичном. «В любом случае, я бы не рекомендовал покупателям прямо сейчас бежать и во что бы то не стало решать свой жилищный вопрос, если для них нет выгодных предложений», — заявил Сергей Григорян. 

Он предположил, что уже к лету появятся новые меры поддержки для ипотечников, которые могут затронуть не только первичный, но и вторичный рынок. Тем же, кто все-таки решился оформить ипотечный кредит по высоким ставкам, не стоит забывать о том, что существуют программы рефинансирования кредитов.

Два варианта развития событий

Такая динамика совершенно точно была ожидаема даже без роста ставки в конце февраля, поделился с «Экспертом» руководитель отдела аналитических исследований Высшей школы управления финансами Михаил Коган. После двух крайне успешных лет для данного вида кредитования ЦБ почему-то решил, что рост ипотечного портфеля будет и дальше продолжаться в таком же темпе, что де-факто было невозможно на фоне отсутствия роста реальных доходов населения и постоянного удорожания недвижимости. Сейчас происходит определенное отрезвление взгляда на этот рынок, но грамотные аналитики банков предполагали резкое снижение темпов роста еще в прошлом году после рестарта ястребиной политики ЦБ. 

Нужно понимать, что из-за приостановки деятельности европейских компаний либо без работы, либо без части доходов осталось около миллиона человек, подчеркнул эксперт, добавив, что речь не только о работниках упомянутых предприятий, но и о сотрудниках компаний, которые обеспечивали потребности этих фирм вместе с их производством. Теперь многие будут испытывать затруднения с тем, чтобы получить ипотеку, особенно с такими ставками на вторичку и такими ценами. 

Льготные программы, разумеется, компенсируют часть ушедшего с рынка спроса, но не более, чем на 20-30%, поскольку ипотека на новостройки выросла как минимум на 3%, а семейная ипотека не решает потребностей семей, пока что не имеющих детей, но нуждающихся в улучшении условий проживания или желающих приобрести жилье. Дальнейшее движение ставки полностью зависит от ЦБ. 

В самом оптимистичном варианте к концу года Центробанк снизит ключевую ставку до 10-11%. То есть ипотека станет чуть более доступной, если рынок не начнет резко расти, констатировал Михаил Коган. Тогда замедление окажется не таким уж сильным, и 15% будет выглядеть вполне достойным процентом прироста. Пессимистичный вариант — это примерно 15% годовых от ЦБ и рост портфеля не более, чем на 9-10% по итогам года, заключил эксперт.