Ассоциация индивидуального жилищного строительства, созданная в 2018 году на территории Свердловской области и поставившая перед собой цель упорядочить рынок по всей стране, предложила расширить на этот сегмент недвижимости действие военной и социальной ипотеки, а также программ сноса ветхого жилья и переселения в другие регионы. В результате, уверяет президент объединения Максим Назаренко, рынок ИЖС в России к 2024 году может вырасти с 900 миллиардов до 1,5 триллиона рублей.
- До 2020 года ключевой задачей было формирование цивилизованных форм работы, чтобы банки поверили в перспективы кредитования постройки частных домов. В 2021-м появились ипотечные сделки, благодаря чему в ИЖС ввели 49 миллионов квадратных метров против 43 в многоквартирных домах. Но только застройщики научились работать "в белую", с расчетными счетами, в этот сегмент начали заходить, помимо мелких подрядчиков, крупные, которые прежде строили другое жилье, только потребители поверили, как рынок снова оказался под ударом, - отмечает эксперт. - Сейчас возможны два варианта развития: либо расширять ипотечные и жилищные программы, либо снова возвращаться к наличке.
Расширение условий ипотечных и переселенческих программ привлечет на рынок ИЖС минимум тысячу потребителей в каждом регионе
Среди факторов риска - рост стоимости стройматериалов и ограниченность источников финансирования. С 1 марта 2022 года на ИЖС распространили систему эскроу и обязательную регистрацию договоров с заказчиками, но пока большого интереса к ней нет. Потому что основные подрядчики - малый бизнес. Таких компаний, аккредитованных в разных банках, по всей России насчитывается 2-3 тысячи. Чтобы получить банковское финансирование, им нужно представить проект не менее чем на 250 миллионов рублей, а средства дольщиков они получат лишь после того, как введут всю инфраструктуру в поселке, то есть через 2-3 года.
- Модель скопирована с "больших" проектов, застройщики которых имеют большие обороты и четкое планирование. Она не адаптирована к нашей сфере, - уверен Максим Назаренко. - Мы считаем, что нужно изменить целеполагание системы эскроу для ИЖС: инвестировать не в конкретный участок, а в застройщика. Предоставить ему определенный лимит средств, позволяющий возводить объекты бесперебойно в разных локациях и даже городах. Тогда подрядчики с радостью перейдут на онлайн-кассы и проектное финансирование. В конечном счете от этого выиграет заказчик.
Закон не запрещает строить частный дом и без эскроу. С 2021 года на эти цели можно привлекать деньги по сельской, семейной и льготной ипотеке. Основные операторы - Сбер, Дом.рф и Россельхозбанк, на региональном уровне готовы подключиться ВТБ и УБРиР. Но надо понимать, что доля этих программ в общем объеме ввода ИЖС невелика, не больше 10 процентов. Застройщики предлагают добавить к списку еще и Промсвязьбанк, который финансирует гособоронзаказ, в качестве единого оператора по военной ипотеке. Проблема в том, что пока сертификаты офицерам, впрочем, как и бюджетникам, выдают на покупку исключительно готового жилья. А также участникам программ переселения - к примеру, подобная действует на Ямале: северяне на пенсии перебираются в места с более мягким климатом. По оценке бизнеса, расширение условий ипотечных и переселенческих программ привлечет на рынок ИЖС минимум тысячу потребителей в каждом регионе. Не всем ведь хочется жить в многоквартирном доме, кому-то больше по душе своя усадьба. Ее можно построить, к примеру, на землях СНТ вблизи города, не теряя в социальной инфраструктуре и комфорте. Еще один аргумент в пользу ИЖС - квадратный метр здесь дешевле, 70-80 тысяч рублей "под ключ" против 100 тысяч в многоэтажных монолитах.
Евгений Болотин, заместитель председателя Уральского банковского союза, считает, что предложение добавить ИЖС во все ипотечные программы вполне логичное. С этим согласна и Илона Соболева, президент Уральской палаты недвижимости.
- Рынок загородного жилья развивается, он востребован, а ипотека остается его драйвером, - отметила она.