В условиях финансовой неопределенности возник риск того, что сделки по купле-продаже недвижимости начнут срываться, не доходя до своего логического завершения. Так было, например, в период введения жестких коронавирусных ограничений два года назад. "РГ" спросила у экспертов, как быть продавцам, покупателям, которые выходят сейчас на сделки, и к каким неожиданностям стоит быть готовыми.
Сделка срывается, когда от нее отказывается одна из сторон: продавец, покупатель или же банк, который выдает покупателю ипотечный кредит.
Анастасия Тарасова, глава инвестфонда Maerli Capital, независимый финансовый советник, блогер, говорит, что если банк согласен дать ипотеку по ранее полученным договоренностям, то покупателю не стоит отказываться от сделки.
"Уже одобренная ставка будет однозначно лучше текущих. Если вы нашли подходящую недвижимость и уверены в своей платежеспособности - отказываться не стоит", - отметила Анна Тарасова.
Покупка недвижимости - это длительный процесс. По словам Ивана Зинченко, директора по продажам "Ипотека.Центр", меньше всего вероятность срыва тех сделок, которые находятся в стадии регистрации, ведь фактически стороны уже подписали все договоры. Эксперт полагает, что здесь срыв может быть только если продавец или покупатель захотят расторгнуть договор в процессе его регистрации.
На вопрос, стоит ли сейчас отказываться от сделок на этом последнем этапе, Зинченко предлагает смотреть по ситуации.
- Если это была инвестиционная покупка, то стоит еще раз взвесить все риски. Инфляция может подстегнуть рост цен на недвижимость, и в таком случае лучше сейчас зафиксировать стоимость, даже с учетом текущих ставок по ипотеке. Впоследствии кредит можно будет рефинансировать под более низкий процент. Если же стоимость будет снижаться, то лучше дождаться и меньшей цены, и меньшей ставки. На текущий момент точных прогнозов дать нельзя, - отметил эксперт.
По словам Дмитрия Щегельского, президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генерального директора агентства недвижимости "Бенуа", сейчас в отказ в первую очередь идут не продавцы и покупатели, а банки. Кредитные организации резко снизили выдачу ипотеки по ранее одобренным заявкам.
Дело в том, что с момента одобрения до заключения договора может пройти несколько недель, в это время покупатель ищет недвижимость по душе, банк ее оценивает, взвешивает риски. Соответственно, довольно много людей получили одобрение еще по тем ставкам, которые существовали в январе, до начала неопределенности на финансовом рынке.
Щегельский прогнозирует, что банки предложат потенциальным заемщикам взять ипотеку по уже новым ставкам, но в 80 процентах случаев граждане откажутся.
- По моим оценкам не менее 1500 сделок на вторичном рынке Петербурга сорваны, - констатирует эксперт.
Путь к жилищной сделке довольно долог и тернист. Даже простая купля-продажа занимает минимум месяц. Когда покупатель и продавец соглашаются на сделку, покупатель оставляет задаток, это может быть процент от цены квартиры или какая-нибудь фиксированная сумма, например, 30-100 тысяч рублей. В условиях договора, который заключается в момент передачи задатка, указано, что если покупатель отказывается от сделки, то эта сумма ему не возвращается.
Соответственно, возникает вопрос, а получит ли потенциальный покупатель свой залог назад, если банк ему откажет в ипотеке по старой ставке, а новую человек не потянет.
- Клиенты, которые работают с опытными риэлторами не попадут в ситуации, когда продавец не захочет отдавать задаток, потому что при его внесении обязательно оговаривается момент связанный с рисками невыдачи кредита. Следовательно, если такого пункта в предварительном договоре не было, то продавец может удержать внесенный задаток, - говорит Щегельский.
В принципе, в любом договоре есть пункт о форс-мажоре. Но, подчеркивает эксперт, пока неизвестно, как будет оценивать правовая система нынешнюю ситуацию. Например, когда сделки срывались из-за пандемии, суды зачастую не были готовы назвать сложившуюся ситуацию форс-мажором, соответственно, этот пункт договора не действовал.
"РГ" спросила у экспертов, а что же делать с недвижимостью сейчас, можно ли ее покупать и продавать, мнения специалистов разделились.
Так, по прогнозам Анастасии Тарасовой, цены на недвижимость могут снизиться из-за снижения спроса и роста процентных ставок. Поэтому она предлагает, если есть необходимость квартиру продавать сейчас, а вот с покупкой подождать.
У Дмитрия Щегельского позиция диаметрально противоположная.
- Всем покупателям, которые ко мне обращаются с вопросом "Покупать или нет?", я рекомендую покупать, потому что недвижимость самый понятный актив для сохранения финансов проверенный десятилетиями. Продавцам, которые хотели просто продать, получить деньги на неопределенные цели, я рекомендую подождать, потому что в сегодняшней ситуации нет ничего хуже, чем сидеть в кэше. Ждать нужно до момента определенности в известной ситуации с соседним государством, либо хотя бы возобновления выдачи кредитов. Я предполагаю, что до 10-15 марта 2022 года продавцам лучше не дергаться, - отметил Дмитрий Щегельский.
Иван Зинченко призывает взвешивать каждый шаг.
- Мы считаем, что принимать решение из точки паники не стоит. Если желание купить квартиру продиктовано паникой, то лучше отложить это решение и обдумать все еще раз на холодную голову, - резюмировал эксперт.
Стоит отметить, что сложившаяся ситуация не должна затронуть граждан, которые берут ипотеку по льготным программам. По данным Минстроя, условия таких программ останутся прежними. Также не затронет текущая ситуация и тех, кто уже оформил и выплачивает ипотеку. Ставки по таким кредитам остаются на прежнем уровне. Об этом заявили крупнейшие банки страны: Сбер, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-Банк, ПСБ.