Дополнительные расходы россиян, которые приобретают в ипотеку жилье в новостройках, ощутимо сократятся.
https://pixabay.com/ru/
По инициативе Минфина в скором времени будет подготовлен законопроект, упрощающий процедуру корректировки закладной – без ее повторного подписания, пишут «Известия».
По действующим правилам, документ составляется и визируется сторонами кредитного соглашения дважды – перед тем, как квартира оформляется в собственность владельца, и после. В первой закладной заемщик выступает как дольщик, а во второй – уже как владелец недвижимости. Обновленный алгоритм будет предусматривать внесение изменений в существующую закладную. Как ожидается, на рассмотрение нижней палаты парламента законопроект передадут осенью.
Собеседники издания в финансовом ведомстве говорят, двойное подписание закладной влечет существенные издержки как со стороны держателей ипотечных кредитов, так и со стороны финучреждений. Новые правила позволят ускорить как рефинансирование ипотеки, так и другие операции с закладными. Но, говорят в министерстве, для корректировки закладной все равно потребуется провести независимую оценку жилья в новостройке, поскольку на этапе возведения дома точно подсчитать стоимость будущей квартиры невозможно.
Замглавы ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова указывает, упрощение внесения изменений в закладные соответствует интересам и кредиторов, и держателей ипотеки, и госструктур. Сегодняшняя практика двойного подписания закладных влечет не только дополнительную трату времени банкирами и заемщиками, но и вынуждает последних дважды из своего кармана оплачивать оценку жилья. Переплата колеблется в пределах 3-8 тыс. рублей.
При этом существует вероятность того, что будущая квартира на этапе котлована будет оценена в одну сумму, а уже построенное жилье – в гораздо меньшую, и его оценочная стоимость перестанет покрывать размер ипотечного займа. В такой ситуации банк либо потребует предоставить еще один залоговый объект для покрытия разницы, либо увеличит процент по ипотеке, поясняет эксперт. Немаловажно, что закладные, оформляемые в электронном варианте, визируются электронной цифровой подписью заемщика, которая ежегодно обновляется. На возведение дома требуется больше года, поэтому генерировать подпись при переподписании закладной приходится повторно, добавляет специалист.
Однако, говорит Решетникова, многие крупные банки уже сегодня практикуют однократное подписание закладной. На полной повторной процедуре оценки жилья чаще всего настаивают небольшие финучреждения. Собеседники издания во «Внешторгбанке», «Открытии», «Промсвязьбанке» и других кредитных организациях подтверждают, оформление закладной при выдаче ипотечного займа осуществляется единожды.
По данным главы департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрия Веселкова, банки также могут не настаивать на переоценке жилья при перепродаже договора долевого участия – эта процедура назначается избирательно. Коммерческий директор «Сити – XXI век» Юрий Просвиров добавляет, негласным стандартом отдельных кредиторов является обязательная переоценка после сдачи в эксплуатацию квартир, изначально оцененных дороже 12 млн рублей, а также апартаментов.
Эксперт ипотечного рынка Андрей Бархота надеется, что обновленный порядок сделает покупку в кредит жилья по принципу долевого участия более выгодной и прозрачной. Кроме того, упрощение данного типа сделок отчасти нивелирует спад спроса на ипотеку, вызванный удорожанием жилищных займов.
Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский также считает, что озвученный Минфином порядок уменьшит дополнительные расходы покупателей жилья и отчасти дебюрократизирует процесс оформления ипотеки. Что касается переоценки квартир в меньшую сторону после ввода дома в эксплуатацию, то она возможна в долгостроях, сроки сдачи которых неоднократно переносились, а также в ситуации, когда новостройка закладывалась в период подъема цен на жилье, а сдавалась – на этапе кризиса. В частности, в 1998 году удешевление составило 30%, в 2008 – около 15%, а в 2015 году квартиры на московском первичном рынке упали в цене на 10%. Вероятность повторения подобных сценариев существует и сегодня, резюмирует эксперт.
По оценке директора департамента ипотечного кредитования «Est-a-Tet» Алексея Новикова, после сдачи дома стоимость жилья в нем традиционно растет. Удешевление происходит в случаях, когда стоимость новостройки на этапе котлована была чрезмерно завышена, указывает аналитик.