Ипотека становится менее доступной для татарстанцев. Доходы заемщиков не поспевают за ростом цен на жилье. Прогнозы экспертов не утешительны — после завершения программы льготного кредитования, вырастут и ставки. Застройщики вопрошают: кому будут нужны квадратные метры, если не будет возможности их купить?
В Татарстане резко вырос рекомендованный семейный доход для обслуживания ипотеки — на 21,3%. Теперь для комфортного погашения семья должна зарабатывать более 78 тыс. рублей. Раньше комфортным для татарстанских заемщиков считался доход в размере 64,6 тыс. рублей в месяц.
Генеральный директор Национального бюро кредитных историй Александр Викулин говорит, что в наибольшей степени на показатель повлияли рост ключевой ставки Банка России и рыночных ипотечных ставок, а также существенное увеличение стоимости квадратного метра жилья.
«Все это привело к удорожанию стоимости ипотечного кредита и рекордным значениям его среднего размера. В то же время динамика доходов населения не компенсировала столь быстрое и значительное удорожание жилья», — отмечает эксперт.
Региональный директор-руководитель Ипотечного центра г. Казани«Национальная Фабрика Ипотеки»(Ипотека 24) Рузэль Насыбуллин рассказывает, что быстрый рост цен привел к ухудшению показателя доступности жилья в 2021 году по сравнению с 2020 годом, снизив финансовую доступность ипотеки. По его оценкам, в прошедшем году татарстанцы стали брать в кредит на покупку жилья на 200 тыс. рублей больше. Сейчас средняя сумма ипотеки в республике составляет около 3 млн рублей.
Сильнее всего в прошедшем году подорожал первичный рынок. Президент Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев констатирует, что цены подскочили до 120−130 рублей за квадратный метр. «Вторичный рынок тоже вырос, но цены держатся, в среднем на отметке 100−110 тыс за кв. м».
Директор СМУ-88 Наиль Галеев убежден, что причина роста цен на недвижимость в Татарстане кроется не только и не столько в льготной ипотеке, сколько в недостатке глубины предложения. После старта госпрограммы ликвидные квартиры быстро закончились. Это привело к увеличению дефицита, но это проблема не ипотеки, а самого рынка, отмечает эксперт.
«Надо создавать условия для наращивания предложения и развития конкуренции, а не сокращения спроса. Именно об этом говорит президент России Владимир Путин, когда ставит задачу ежегодно строить по 120 млн „квадратов“. Кому они будут нужны, если не будет возможности купить новое жилье? Текущие условия действия льготной ипотеки это такой компромисс, который пока в принципе устраивает всех. В наших продажах она занимает примерно половину ипотечных сделок. Но с учетом текущего роста цен семейная ипотека скоро может потерять актуальность в Казани».
По словам экспертов, цены на жилье в Казани растут по целому ряду причин. Здесь и дефицит предложения, и работа застройщиков по эскроу-счетам, и подорожание стройматериалов.
«Дефицит предложения складывается из того, что в черте города мало подходящих участков для строительства, обеспеченных инженерными сетями, транспортными узлами, дорогами и социальными объектами. Ко всему прочему, из-за эскроу-счетов у застройщиков сейчас нет рабочего механизма покупки земли. Деньги заперты в банке, а ставки по земельным кредитам слишком высокие — минимум 15−18% плюс залог. С эскроу-счетов деньги мы получим только тогда, когда достроим дом, а это обычно бывает не раньше 2−3 лет. До этого момента землю купить мы не можем, а если мы не можем строить, то и нечего продавать, чтобы восполнить дефицит», — поясняет Галеев.
Эскроу-счета хороши тем, что дольщик может быть спокоен за свои средства — если с застройщиком что-то случится, банк вернет деньги. Но застройщики напоминают, что пока средства лежат на эскроу-счетах, они не работают и обесцениваются. Чтобы сохранить рентабельность проекта, разницу застройщики закладывают в стоимость жилья.
«В 2021 году ситуация усугубилась непрогнозируемым ростом цен на стройматериалы», — рассказывает Наиль Галеев, добавляя, что спрогнозировать дальнейшую ситуацию крайне сложно и застройщики постоянно корректируют финансовую модель проектов и ограничивают количество доступных к продаже квартир, чтобы отыграть повышение за счет стоимости«квадрата».
Эксперты уверены: причин снижения цен на недвижимость на рынке нет. Как нет и причин для удешевления ипотеки. Госпрограмма завершится в июле 2022 года, после чего, по прогнозам экспертов, средняя ипотечная ставка станет двузначной и превысит 10% годовых.
Ксения Долгова