Как стать арендодателем для крупных ритейлеров в США? Покупать или строить склад необязательно. Достаточно приобрести соответствующий REIT и получать дивиденды. Мы составили подборку из шести компаний, которые предоставляют помещения Amazon, Walmart, Home Depot и другим крупным ритейлерам.
REIT — фонд недвижимости, который сдает ее в аренду или продает. Большую часть прибыли REIT обязаны распределить между акционерами.
С кем я стану арендодателем
Prologis
Крупнейший владелец логистических, промышленных и распределительных объектов недвижимости. Один из крупнейших в мире владелец складских помещений. Клиентами фонда являются Amazon, Home Depot, FedEx. Позитивной особенностью Prologis является то, что ни один из клиентов не приносит более 10% выручки — это ограничивает влияние крупных арендаторов, которые любят «выбивать» персональные скидки и условия в договоре аренды.
С финансовый стороны у Prologis все стабильно. Выручка растет с 2016 г. Прибыль не имеет единой динамики, но за полный 2021 г. ожидается хороший рост, а в 2022 г. — вновь замедление.
Realty Income
Компания основана еще в 1969 г. По состоянию на 30 сентября 2021 г. ее портфель состоит из 7018 объектов недвижимости, которые расположены во всех 50 штатах США, Пуэрто-Рико, Великобритании и Испании. Они сданы в аренду 650 клиентам из 60 различных отраслей.
Среди крупных клиентов — аптечная сеть Walgreen, магазины 7-Eleven, Dollar Tree, Walmart, логистическая компания FedEx, сеть спортзалов LA Fitness и многие другие. У Realty Income, как и у Prologis, широкая диверсификация по клиентам, каждый из которых приносит не более 10% выручки. Примечательно, что данный REIT выплачивает дивиденды на ежемесячной основе.
STAG Industrial
Компания в основном владеет промышленными зданиями на территории США. На 30 сентября 2021 г. у нее было 517 зданий общей площадью 9,9 млн кв. м в 40 штатах. Клиентский портфель диверсифицирован, крупнейшим клиентом в III квартале 2021 г. стал Amazon. Данный фонд тоже выплачивает дивиденды ежемесячно.
Kimco Realty Corporation
Компания основана в 1966 г. и занимается инвестициями в торговые центры. В конце сентября прошлого года их насчитывается 545 на территории США, общая площадь составляет 8,7 млн кв. Крупнейшие клиенты — TJX, Home Depot, Ahold Delhaize, компании Albertsons и магазины Ross.
Финансовые результаты компании заметно пострадали из-за пандемии, но быстро восстанавливаются. Арендная загрузка торговых центров данного REIT составляла 94,8% до пандемии в IV квартале 2019 г., а в конце III квартала 2021 г. — 93,5%. Пустующие торговые пространства постепенно заполняются, сохранение тенденции улучшит результаты компании.
Regency Centers Corporation
Еще один оператор торговых центров, недвижимость расположена на территории США. В сентябре прошлого года у Regency было 402 торговых центра площадью более 5 млн кв. м. Значительную часть доходов Regency получает от основных арендаторов: Publix, Kroger, Albertsons Companies, TJX Companies и Whole Foods.
Brixmor Property Group
Данный REIT также занимается торговыми центрами. Их количество, по последним данным, составило 386 объектов с объемом около 6,3 млн кв. м. Среди клиентов Brixmor примерно 5000 ритейлеров, включая TJX Companies, Kroger, Publix Super Markets и Ross Stores.
Заглянем под фундамент
Prologis и Realty Income выглядят как самые переоцененные компании на рынке по мультипликаторам P/E и его аналогу для REIT — P/FFO. Объяснить дороговизну можно спросом на их услуги: предоставляют недвижимость одному из самых быстрорастущих сегментов — онлайн-коммерции.
Недооцененными бумагами можно назвать Kimco, у которого рентабельность — одна из лучших в своем секторе, а также самая высокая маржа чистой прибыли.
В основном REITs ценятся за дивиденды, лидером по доходности является Realty Income. Стоит отметить, что данная компания тратит на дивиденды гораздо больше, чем зарабатывает. Учитывая, что выплаты происходят каждый месяц, этот момент игнорируется инвесторами, при этом долговая нагрузка очень высокая и уступает лишь Brixmor.
Какие перспективы
Для Prologis, Realty и STAG важно наращивать объемы недвижимости для удовлетворения растущего спроса, улучшения финансовых показателей, а также для роста самого бизнеса. Они также играют важную роль в цепочках поставок.
По расчетам eMarketer, розничные продажи электронной коммерции по всему миру росли и будут расти в будущем. Digital Commerce 360 прогнозирует, что в США темпы роста электронной коммерции замедлятся. В 2020 г. рост составил 31,8% на фоне пандемии. В 2021 г., по предварительным данным, рост составит 16,2%, а в 2022 г. — 14%. Все больше отраслей и продавцов будут вливаться в новую реальность и способствуют росту продаж онлайн-ритейлеров.
Для REIT это означает, что спрос на их услуги будет расти с каждым годом и расширение объема недвижимости будет выгодным. С другой стороны, подступает инфляция, которую арендодатели могут просто включить в стоимость аренды, тем самым будут более интересными для инвесторов как защитный актив с постоянными дивидендами.
Что касается оставшихся трех REIT, то перспектива торговых центров будет зависеть от ситуации с пандемией. Большая часть их съемщиков является постоянными — это помогло справиться с периодами, когда торговые точки были закрыты. Некоторые площади еще пустуют, и для компаний важно их заполнить.
По данным WSJ, эмитенты имеют следующие рейтинги и таргеты:
БКС Мир инвестиций