Воронеж. 17.01.2022. ABIREG.RU – Эксклюзив – «Абирег» продолжает рубрику «Финансовый анализ». Героем новой публикации стала воронежская финансовая компания «Аксиома» бизнесмена Сергея Журавлева. Эксперты «Абирега» отмечают, что компания не является лидером строительного рынка Воронежа и даже претендентом на это звание. Согласно рейтингу местных застройщиков по объему текущего строительства, компания занимает 18-е место, а по вводу жилья и вовсе не в топе. А с другой стороны, «Аксиома» никогда не была замечена в скандалах, которые бы выносили компанию на вершины антирейтинга. «Абирег» совместно с экспертами оценил, сколько может стоить бизнес «Аксиомы».
ФК «Аксиома» основана в 1997 году. По собственным данным холдинга, в его структуру входят строительно-техническое и девелоперское подразделения, управляющая компания, проектная мастерская, агентство недвижимости. С момента основания компания реализовала ряд крупных проектов, в том числе построила ЖК «Жемчужина», ЖК «Империал», ЖК «Березка», около десятка жилых многоквартирных домов, бизнес-центр «Аксиома» на Пушкинской и несколько торговых центров.
Одним из последних реализованных проектов компании стал торговый центр «Аксиома home» на -1-м этаже Центрального рынка, который был введен в эксплуатацию в 2019 году. Этот ТЦ стал одним из новейших в портфеле компании – до этого, в 2014 году, «Аксиома» открыла ТЦ в Новой Усмани. Что касается жилищного строительства, то последний введенный в эксплуатацию объект холдинга – дом на 9 Января, 32. Люди заселились туда еще в 2016 году. Сейчас «Аксиома» возводит жилкомплекс «Высота» на Краснознаменной из шести 25-этажных домов. Его сдача запланирована на 2024 год. Отметим, что всего в портфеле компании порядка двух десятков объектов (жилая, коммерческая, социальная недвижимость и торговые центры).
Ранее во владениях «Аксиомы» был еще один крупнейший актив – воронежский аэропорт. В 2019 году его собственником стал холдинг «Новапорт» Романа Троценко. Как рассказывал бизнесмен журналистам, сумма сделки составила порядка 3 млрд рублей. Как только стало известно о смене собственника, в «Аксиоме» заявили о том, что управленческий состав аэропорта не изменится – директором всё также останется Александр Белевич. Но с сентября 2020 года авиаузлом руководит Роман Фроленко. Также в «Аксиоме» готовы были консультировать инвестора в части знакомства с местным рынком и властями. При этом «Аксиома» заявляла, что контроль за турагентством на базе аэропорта оставит за собой. Отметим, что по итогам 2020 года ООО «Туроператор «Аксиома» сработал с нулевой выручкой. Годом ранее оборот компании едва достигал 4 млн рублей.
Не исключено, что повышению инвестиционной активности «Аксиомы» способствовала сделка с «Новапортом». Летом 2021 года стало известно, что компания стала победителем торгов ДК им. 50-летия Октября. «Аксиома» предложила за объект 509,4 млн рублей при начальной цене в 221,5 млн рублей. Согласно материалам торговой площадки, договор купли-продажи был заключен в середине июля. По информации «Абирега», у компании уже есть проект реконструкции объекта, однако на данный момент официально о планах «Аксиомы» на «полтинник» не сообщается.
В сентябре стало известно, что дворец культуры не будут ставить на госохрану. Управление по охране объектов культурного наследия исключило ДК из списка объектов, обладающих признаками культурного наследия. В конце декабря общественники забили тревогу, что «полтинник» сносят – якобы рабочие начали разбор здания изнутри.
Во время прямого эфира губернатор Александр Гусев заявил, что договоренности о началах работ на тот момент с застройщиком не было. При этом глава региона отметил, что участок находится в частной собственности, поэтому власти не могут что-либо запретить девелоперам. Позже генеральный директор «Аксиомы» Иван Кандыбин рассказал журналистам, что объект находится в том состоянии, в котором был приобретен. При этом господин Кандыбин отметил, что в здании то и дело что-то разрушается из-за его аварийного состояния.
Итак, перейдем от общего к частному и попробуем проанализировать структуру и бизнес группы. На основе анализа взаимосвязей компании по данным «СПАРК-Интерфакс» нами были обнаружены 11 юридических лиц, принадлежащих самому Сергею Журавлеву или топ-менеджеру группы Ивану Кандыбину. Эксперты отмечают, что для строительной компании это небольшое количество юрлиц. С учетом того, что четыре из них (ООО «Акс+», ООО «Альфа-Строй», ООО МЦ «Аксиома», ООО ТД «Аксиома») уже несколько лет сдают нулевую отчетность. Но, вероятно, мы могли упустить неочевидные компании, зарегистрированные на иных физлиц. Поэтому оценка будет носить приблизительный характер.
Как обычно, эксперты «Абирега» оценивают капитал компании тремя методами – на основе выручки, стоимости чистых активов и чистой прибыли. Самый логичный метод анализа по выручке в случае с девелоперами не работает из-за непрозрачности денежных потоков и специфики момента ее признания. Более того, у «Аксиомы» выручка нестабильна, что эксперты связывают с особенностями строительной деятельности относительно небольшого застройщика.
Так, оборот основного юрлица АО ФК «Аксиома» по итогам 2020 года сократился с 842,85 млн до 272,3 млн рублей. Поэтому эксперты советуют подходить к оценке по выручке с осторожностью, так как она может быть несколько занижена относительно потенциала компании.
В общем выручка выявленных нами компаний составила 546 млн рублей, из которых 302 млн рублей приходится на арендный бизнес, еще 244 млн рублей – на торговый (ООО «Ермак торг»). Кроме того, почти 380 млн рублей в 2020 году было получено на эскроу-счета, что эксперты тоже отнесли к выручке строительного бизнеса. Таким образом, оценку стоимости бизнеса по выручке следует проводить с тремя разными коэффициентами – арендным (со значением 6-10), строительным (0,6) и торговым (0,15). Таким образом, эксперты оценили бизнес в 2-3,3 млрд рублей. Если учесть значительную задолженность в 1,2 млрд рублей, стоимость компании составит 800 млн – 2,1 млрд рублей.
«Основной вопрос: вся ли выручка от аренды оценена нами правильно? Судя по величине чистых активов, мы несколько оптимистичны», – отметил эксперт. Дело в том, что оценка на основе чистых активов дает не такой впечатляющий результат. По подсчетам экспертов, показатель составляет 374 млн рублей, и с учетом коэффициента 1,2 результат будет примерно в 450 млн рублей, что гораздо ниже оцененной нами стоимости на основе выручки.
И третий, заключительный способ оценки – на основе чистой прибыли. По подсчетам экспертов, структура показала 5 млн рублей прибыли (совокупный показатель с учетом минусовых результатов). Если принять норму доходности на инвестиции в 8%, то стоимость всего бизнеса – 62,5 млн рублей. Эксперты предполагают, что перед нами здесь может быть рекорд оптимизации налогообложения.
В целом большой разброс оценок может свидетельствовать о большой «подводной» части бизнеса или несбалансированности активов, обязательств, их непрозрачности.
«Судя по всему, реальная картина должна включать в себя компании, оформленные на не явно связанных бенефициаров. Для строительной отрасли Воронежа это явление характерное, и, видимо, «Аксиома» не является исключением», – заключил эксперт в банковской сфере.
В самой «Аксиоме» предпочли не комментировать результаты оценки, предложив пользоваться имеющимися данными.