Ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости CBRE дала прогноз, что в 2022 году рынок строительства складов будет по-прежнему расти. Это связано в первую очередь с большими потребностями ecommerce.
По итогам 2021 года объем нового строительства складов класса А в Московском регионе достиг 1,7 млн м². Это более чем в два раза выше значения 2020 года (тогда было построено 793 тыс. м²) и является историческим максимумом. При таких темпах строительства, отмечают в CBRE, свободных площадей в регионе не прибавляется.
Подавляющее большинство объектов строится под конкретного заказчика. Только 3% новых площадей оставалось свободными на этапе ввода склада в эксплуатацию. А постоянно предложение складов в аренду/покупку на рынке колебалось в районе 0,4% от объемов имеющихся площадей – это исторический минимум для рынка за последние 10 лет. Чего ждать дальше?
В 2022 году такая тенденция сохранится, убеждены аналитики компании. Сохранится большой объем строительства под клиента (built-to-suit), также будут запускаться новые спекулятивные проекты в ответ на дефицит предложения и пиковые значения спроса. Но эти склады будут сданы только к концу года и не смогут удовлетворить имеющиеся потребности.
В прошлом году увеличивался и размер арендной ставки: по итогам 2021 года она выросла на 43% год к году и достигла 5651 руб. за м² в год. Причин этому было несколько:
- дефицит складских площадей,
- увеличение себестоимости строительства,
- удорожание банковского финансирования.
Однако, считают аналитики, несмотря на такой существенный прирост, фактически происходит возвращение значений арендных ставок к уровню 2013-2014 годов, а с поправкой на инфляцию нынешние ставки ниже максимальных значений тех лет. В 2022 году, как предсказывают эксперты, средняя базовая ставка аренды достигнет уровня 6 тыс. руб. за м² в год. Высокая ставка может некоторое время сдерживать спрос, но вскоре рынок адаптируется к новым ценам.
В связи с ростом потребности в складах меняется и рынок труда: обеспечение работы новых объектов требует больших трудовых ресурсов. Новый фулфилмент-центр дает тысячи новых рабочих мест. В Москве, со стремительным ростом площадей онлайн-ритейла возникает проблема дефицита складских работников – сейчас на 1000 человек населения должно приходиться 16 сотрудников склада (еще в 2017 году это число было в 2 раза меньше).
Трансформируется и сама складская недвижимость.
В связи с потребностями ecommerce появилсяпринципиально новый формат – фулфилмент-центры, огромные высокотехнологичные объекты, которые кардинально отличаются от стандартных складов как самой технологией хранения и обработки, так и техническими характеристиками (например, увеличенная высота потолков, повышенная нагрузка на пол, дополнительная система вентиляции и др.).
По итогам 2021 года площадь всех фулфилмент-центров превысила 2 млн м², а к 2024 году, по прогнозам CBRE, достигнет 5,5 млн м².
"Гиперактивность" в складском сегменте наблюдается не только в Москве, но и во всех крупнейших городах России. В 2021 году более трети всего объема сделок пришлось на региональные рынки.
Сейчас многие федеральные компании развивают логистику уже не только в городах-миллионниках, но и в менее крупных.
"Бум на складском рынке, начавшийся в 2020 году, продолжился и в 2021 году. И именно 2021 год стал рекордным для рынка, когда мы наблюдали обновления исторических значений по всем показателям. Конечно, рынок продолжит расти и развиваться, поэтому говорить о завершении этой "золотой эпохи" однозначно рано.
Сегодня большие планы по развитию логистической инфраструктуры как в Москве, так и других регионах, имеют не только онлайн-ритейлеры, которые, безусловно, остаются одними из ключевых локомотивов спроса, но и представители других сегментов. А приход на складской рынок новых девелоперов и инвесторов позволит в перспективе увеличить и объем предложения", – прокомментировал прогнозы старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости, CBRE Антон Алябьев.
В прошлом году Москва и область стали крупнейшим европейским рынком по спросу на склады и скорости их строительства. Россия в целом занимает шестое место среди стран по уже закрытым сделкам. Основная причина такой активности – выстраивание логистической инфраструктуры игроками ecommerce.
Интересная новость? А ведь новости гораздо удобнее отслеживать в Telegram. Подпишитесь на наш Telegram-канал вот по этой ссылке. И вы будете и читать, и получать все самое важное наиболее удобным способом.