21 декабря закончился срок подачи замечаний общественности в Правила застройки и землепользования Воронежа. Первоначально планировалось, что горожане внесут свои предложения в проект до начала месяца, однако 3 декабря градоначальник Вадим Кстенин продлил время подачи заявок на улучшение до позавчерашнего дня.
Это объясняется тем, что отзывов на портал «Активный электронный гражданин» с 12 октября поступило слишком мало — около 600, для сравнения мнение по Генеральному плану высказали вдвое больше воронежцев. Напомним, что генплан — это стратегия развития города, а правила землепользования и застройки предназначены для детализации назначения каждого земельного участка. Иными словами, они определяют, в каких зонах что можно строить, а что нельзя.
Издание 36on системно анализирует наиболее типичные (и злостные) злоупотребления при строительстве в городе. Последний год принёс их (мягко выражаясь) немало, а по злодейскому стилю нарушения можно сравнить разве что с ковровой вырубкой лесов под застройку в ельцинскую эпоху.
Выделим основные эпизоды такого рода, вызвавшие наиболее гневное возмущение граждан.
1. СносХлебозавода №1 по улице Фридриха Энгельса строительной компаний «Выбор». По непонятным причинам управление по ООКН Воронежской области признало комплекс зданий завода объектом культурного наследия, когда разрушение уже шло полным ходом.
2. Вырубка яблоневых садов между улицами Ломоносова, Загоровского и Московским проспектов — для застройки этой территории жилым комплексом Домостроительного комбината.
3. Возможное уничтожениеДворца культуры имени 50-летия Октября на улице Ворошилова. Здание ДК Пятидесятилетия площадью в 10,3 тысячи квадратных метров купило на аукционе за 509,4 миллиона рублей АО ФК «Аксиома» — у АО «ГКНПЦ имени М.В. Хруничева».
4. Вероятный снос Медсанчасти №97 с целью застройки зоны, ограниченной улицами Путиловской, Якира, Краснозвездной и Южно-Моравской. ООО «Инвестиционная строительная фирма „Стэл-инвест“» купило территорию и комплекс зданий у гражданина Павла Лавлинского, который в свою очередь приобрёл их на торгах у АО «КБХА». Схема продажи была схожей с той, что имела место в случае с «Полтинником» — сначала гражданин выкупал собственность, а потом перепродавал её крупной строительной компании.
5. Застройка парков и скверов. Например, строительство в Парке живых и мёртвых по улице Моисеева. Сначала там — на территории бывшего Новостроищенского (Митрофановского) кладбища — в 2007 году скандальным образом появился ТЦ «Европа» нижегородского бизнесмена Андрея Климентьева. А более чем через 10 лет после того вокруг строительства филиала частной медицинской клиники «Олимп Здоровья», которая принадлежит бывшему председателю Центрального-Чернозёмного банка Сбербанка Александру Соловьёву, разразился новый спор. Под застройку была выделена треть территории Парка живых и мёртвых.
При этом в 2019 году Новостроищенское кладбище вошло в Единый государственный реестр объектов культурного наследия. Сам же парк с 2011 года стал муниципальным, а в 2016 году получил статус особо охраняемой природной территории местного значения категории «садово-парковый ландшафт».
Как же могло получиться, что на территориях, имеющих законодательную защиту на нескольких уровнях, возводится частный медицинский центр? На наш запрос в Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области ответили, что «земельный участок с кадастровым номером 36:34:0403001:1789, расположенный по адресу г. Воронеж, ул. Моисеева, земельный участок 2/2, находится в собственности Российской Федерации. Департамент не уполномочен на распоряжение данным земельным участком».
Иными словами, решение по застройкам территорий парка принималось в Москве — и принято было оно в интересах главных бенефициантов. И никакие законодательные ограничения не помогли.
Ещё один скандальный эпизод — застройка Бринкманского сада по улице Транспортной. Строители начали проявлять интерес к саду ещё в 90-е, говорили о том, что там может появиться жилой дом, затем на территории планировалось возведение ЗАГСа. Протесты общественности не позволили осуществиться таким незамысловатым планам, хотя здание Собинбанка на пересечении улиц Транспортной и Урицкого всё же появилось. В 2017 году воронежские власти собирались передать зелёный объект в концессию, однако затем отказались от этой идеи.
Ну а два года назад к вопросу строительства в Бринкманском саду, территории, ставшей местом отдыха горожан ещё в середине XIX века, вернулись. Протест граждан вызвали планы построить на любимом месте отдыха медико-восстановительный центр. Как выяснилось, к этому времени уже не все территории рекреационного участка площадью в 11,2 га были в муниципальной собственности.
В ДИЗО Воронежской области и пресс-службе городской администрации изданию 36on объяснили, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:0210035:5, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Транспортная, 5, был предоставлен в собственность Щевелеву А.П. на основании договора купли-продажи от 13.08.2007 № 269/07-з, а документы переданы для дальнейшего хранения в КУ ВО «Государственный архив Воронежской области». Разрешенное использование: дом культуры и спорткомплекс.
А земельный участок с кадастровым номером 36:34:0210035:1 по адресу г. Воронеж, ул. Транспортная, 5-б, в настоящее время находится в муниципальной собственности. Ранее данный земельный участок был предоставлен департаментом в аренду собственникам расположенных на нем объектов недвижимости по договору от 22.01.2008 № 458-08/гз со множественностью лиц на стороне арендатора (расторгнут 02.04.2015). Разрешённое использование: здание спорткомплекса и медико-восстановительного центра.
То есть на территории Бринкманского сада имеет место соседство муниципальной и частной собственности. Причём строительство напугавшего горожан медицинского-реабилитационного центра будет осуществляться на муниципальной земле, а спорткомплекса — и на городской, и на частной. В сентябре 2019 года ООО «Грин Вита», которое является заинтересованным застройщиком, объявило конкурс на лучшее благоустройство Бринкманского сада, и победителем через три месяца стало «ПГС проект», получившее за это 250 тысяч рублей.
Больше вопросов, чем ответов
Кроме того, недовольство воронежцев продолжает вызывать и снос комплексов техноёмких предприятий. С простыми и понятными целями — для застройки очередным «человейником». Так, в этом месяце стало известно, что ГК «Развитие» выкупила завод находящегося в стадии ликвидации АО НПО «Электроприбор-Воронеж», расположенного по улице 20-летия Октября. И здесь снова замаячил зловещий оскал девяностых — ведь казалось, что времена, когда здания советских заводов-звёзд перестраивались под торговые центры или сносились для последующей застройки, уже ушли.
При этом скандальные эпизоды вроде как нередко сопровождаются произвольным изменением правил землепользования и застройки — для изменения назначения территорий. Например, было «для медицинских организаций» — стало «общественно-деловая зона». Чтобы упростить задачу, зонам может присваиваться статус многофункциональных, и это, видимо, позволяет быстро решать законодательные проблемы со строительством необходимых объектов на спорных территориях.
Отвечают ли на вопросы, которые волнуют воронежцев, новые ПЗЗ? Скорее нет, чем да. Как и предполагалось, бóльшая часть замечаний воронежцев коснулась изменений в застройке зелёных зон города. Выяснилось, что под строительство теперь могут быть использованы сквер у ДК Железнодорожников, Никитинский сквер; остался в зоне возможной застройки и Дендропарк ВГАУ в районе СХИ.
Во вторник телеграм-канал «Новый город» сообщил, что за 2021 год администрация города якобы не смогла потратить заложенные в бюджет почти 30 миллионов рублей для постановки на кадастровый учёт всех зелёных зон города. Авторы поста снабдили его подтверждающей фотографией, которая говорит о том, что фактический объём выполненных работ в этом году обошёлся без 29 426,5 миллиона рублей, выделенных на «формирование и межевание земельных участков, занимаемых озеленёнными территориями общего пользования, постановку на кадастровый учёт».
По-прежнему сохраняется возможность точечных застроек в исторической зоне Воронежа, не обойдётся без них и в других районах города — и это при том, что мэрия давно обещала отказаться от тактики точечных застроек как таковой. Неразрешёнными остаются и вопросы строительства по причине земельных споров необходимых новых энергетических линий или замены старых. Особенно иллюстративными являются многолетние проблемы с этим в микрорайонах Боровое, Сомово, Дубовка и Отрожка.
Увы, новые правила застройки и землепользования (в совокупности с новым Генпланом) в контексте практики последних лет не позволяют сказать, что власти города следуют цели переломить тенденцию наступления могущественного строительного лобби на права воронежцев. Остаётся только надеяться, что анализ поступивших от воронежцев замечаний к ПЗЗ позволит специалистам городской администрации вникнуть в типичные проблемы и найти пути их решения.
Фото – Pixabay, Игорь Маркин, Мария Кирова.