ТЕЕМУ ХЕЛППОЛАЙНЕН: «Рано говорить, что ЮИТ уходит из России» 14

– Недавно международный концерн «ЮИТ» сообщил, что «рассматривает возможность продажи» российского бизнеса. И буквально через день вышел релиз – о покупке участка в Пушкинском районе под новый проект... Так ЮИТ уходит или остается? От чего будет зависеть это решение, от каких показателей, условий или параметров?
– Мы публиковали два пресс-релиза. Первый – о том, что ЮИТ рассматривает разные стратегии и разные варианты развития российского бизнеса. Продажа – лишь один из вариантов. Никакого решения пока нет. Идет анализ. Рано говорить, что ЮИТ уходит из России. Более подробная информация по результатам анализа будет, полагаю, в первом-втором квартале будущего года.
Для наших акционеров это не было сюрпризом. Весной 2021-го новые руководители концерна говорили, что будут пересматривать стратегию.
Что касается покупки участка в Пушкинском районе, я очень надеюсь, что это не последний участок, который мы приобретаем в России. Деятельность ЮИТ здесь продолжается, мы запускаем новые проекты. И дома будут строиться и обслуживаться, даже если мы примем решение о продаже российского бизнеса. Но пока об этом говорить преждевременно.
– Что стало причиной? Раньше таких заявлений не было...
– Была усовершенствована система показателей. Раньше была важна выручка. Сейчас  один из существенных показателей для KPI – эффективность вложений, отдача на капитал. Изменения, внесенные в 2014-й закон, внедрение эскроу-счетов приводят к тому, что вложения растут существенно. А деньги, остающиеся на эскроу-счетах, юридически не принадлежат девелоперу. Он может ими пользоваться только после ввода объекта в эксплуатацию. Доходность на капитал уменьшается. Нужно привлекать дополнительные средства. Руководители концерна допускают, что их можно использовать более рационально, и не обязательно в России. В других странах, где работает ЮИТ, тоже используют эскроу или близкие аналоги. Но в отчетности средства, внесенные клиентами, рассматриваются как деньги компании, а не банка. Девелопер может использовать их для строительства. В России такая схема тоже была, когда на короткий срок ввели специальные счета. Сегодня российская система уникальна по сравнению с другими странами присутствия ЮИТ.
Кроме того, ЮИТ – международная публичная компания. Последние годы инвесторы стали более внимательно рассматривать рентабельность бизнеса, акции которого котируются на бирже.
– То есть дело не в доходности, а в отчетности?
– Мы не говорим, что система эскроу – плохая или неправильная. Ее главная цель – сохранить уверенность клиента и его средства в случае, если застройщик не выполняет свои обязательства. Это правильно. Но это создает определенные проблемы для публичных компаний, для которых эффективность использования капитала является одним из важнейших финансовых показателей. 
Вторая проблема, с которой мы редко встречаемся в других странах, где работает ЮИТ, – нагрузка на жилое строительство в виде объектов социальной инфраструктуры. Застройщик должен финансировать строительство детских садов и школ. В других странах такие объекты финансирует местная администрация – либо из налоговых средств, либо из кредитов. Мы понимаем: в России есть большая проблема, что надо строить социальные объекты. 
– Сколько жилья сейчас возводит ЮИТ?
– На стадии строительства в России – 4126 квартир. Год назад было 5950 квартир. Сейчас строится меньше. В Петербурге сокращение объемов застройки не такое сильное, но тоже есть.
– Если решение о продаже бизнеса все же будет принято, начатые проекты будет завершать ЮИТ или они перейдут к новому застройщику? Для покупателей это важно...
– Еще раз скажу: решение не принято, говорить о нем преждевременно. Но для наших покупателей ничего не изменится. Для каждого проекта мы создаем отдельную компанию, отдельное юрлицо. Обязательства будут выполнены вне зависимости от того, кто будет владельцем компании. Пока, несмотря на сообщение, о котором мы говорили в начале встречи, мы видим только рост продаж. 
– Вопрос о новом ЖК в Пушкинском районе: почему именно малоэтажка? С чем связан интерес к такому формату? Насколько популярны в Европе малоэтажные комплексы? И можно ли сделать такие проекты более доступными по цене?
– На самом деле, наш главный интерес в этом проекте – не столько к малоэтажке, сколько к Пушкину, Пушкинскому району. Мы довольны результатом в проекте Inkeri (он завершается). Но – да, во время пандемии и район, и город Пушкин принимает новых жителей из Петербурга. Сам формат нам хорошо знаком, он самый привычный для нас. В Финляндии мы именно так строим очень давно: четыре-пять этажей, в России так строят нечасто. Но в Пушкине действуют ограничения, там нельзя возводить высокие здания. В ЖК Inkeri по мере развития проекта происходили изменения: последние дома выглядят так же, как первые, но это другой продукт. Мы вносили изменения, подстраиваясь под требования клиента. Скорректировали планировки, стали применять другие материалы. Базовые принципы остались, но проект стал лучше. Под Екатеринбургом, в Верхней Пышме, мы строим ЖК «Балтым-Парк», он похож на Inkeri. В других российских городах таких малоэтажных проектов у нас нет.
Есть большие, долгие объекты, где первые дома были построены десять лет назад, – ЖК «Новоорловский», например. Для застройщика это интересный опыт: базовая концепция остается неизменной, но постоянно привносятся улучшения, усовершенствования. Потому что меняются вкусы и требования клиента.
Десять лет назад для покупателя было важно, что внутри, границей объекта были стены квартиры. Как выглядит дом – было не так важно. Вторая волна: клиенты стали обращать внимание на архитектуру. Третья – благоустройство: где парковки, где играть детям. Сейчас мы видим четвертую волну. Квартира хорошая, дом привлекательный, благоустройство в порядке – но этого уже недостаточно! Важно, что вокруг: рядом ли магазины, школы, нормальная ли транспортная доступность. Застройщику приходится думать не только про сам дом, но и про то, что происходит в радиусе 3-4 километров. Интерес от квартиры смещается к кварталу...
– Если так пойдет – покупатели начнут задумываться: а все ли ладно в городе, да и в стране...
– Да, именно так это и происходит. Моим детям больше 30 лет. А вот уже их дети (мои внуки) будут выбирать не дом, и даже не страну, а именно город.
– В этом году ЮИТ открыл продажи в ЖК в Нейшлотском переулке и на Курляндской улице. Какие особенности работы в историческом центре вы могли бы отметить?
– Если мы говорим о времени, которое необходимо потратить на планирование, то в центре его требуется, конечно, гораздо больше, чем в спальном районе. Надо обратить внимание и на исторические дома, которые оказались рядом, и на то, как компенсировать недостаток зеленых территорий. Это гораздо сложнее, чем проектировать комплекс в загородной зоне или в сложившихся кварталах большого Петербурга.
Но сейчас мы уже можем сказать, что оба объекта получились удачными. Оба хорошо продаются. Кроме того, в спальных районах можно копировать, тиражировать хороший опыт предыдущих объектов. Старые кварталы в историческом центре уникальны, это более ответственное место, и оно требует уникальной архитектуры, другого подхода.
– По данным аналитиков, последние полтора года растут себестоимость и цена квадратного метра, вместе с тем – сокращается количество сделок. Насколько устойчивой и продолжительной может быть такая тенденция?
– Да, инфляция высокая, стоимость подрядных работ и материалов растет. Не только в России – в Европе и во всем мире тоже. Это факт. Мы пока не видим существенного уменьшения продаж. В нашей компании они сокращаются параллельно сокращению объемов строительства. Меньше строим – меньше продаем. В конце октября у нас в России было 27 непроданных квартир в построенных и сданных домах. Год назад – 222 квартиры. Я не думаю, что рынку строящегося жилья грозит коллапс. Пока причина скорее в том, что в Петербурге последние несколько лет уменьшалось количество стартапов, особенно – по сравнению с «бумом» в начале 2010-х, когда одновременно увеличивались и количество новых проектов, и продажи, и цены.
Сейчас рынок в России регулируется в основном естественными факторами. Если ипотека останется на уровне ниже 10% – рынок будет стабильным, возможно – с некоторым снижением. 
– Один из популярных форматов – апартаменты. Почему ЮИТ не работает в этом сегменте?
– С самого начала мы были ориентированы на жилье. На обычные российские семьи, которые покупают квартиры для постоянного проживания. С возможностью регистрироваться. Когда появились предложения участков, где можно строить только апартаменты, мы обсудили ситуацию и приняли стратегическое решение: это не наш формат. 
– В области в этом году больше половины ввода жилья – ИЖС. У ЮИТ единственный опыт в этой сфере – поселок «Кюмлено». Опыт признан неудачным?
– С точки зрения клиентов, это вполне успешный проект. А вот в плане бизнеса – не совсем. Мы в Финляндии строим таунхаусы, у нас там была отдельная компания для частного домостроения. Но мы на опыте поняли, что большая компания с большими фиксированными затратами (офис, персонал) не может рассчитывать на прибыль, занимаясь строительством частных домов. Сложно эффективно использовать мощности большого концерна для решения таких задач.
– Будет ли развиваться «ЮИТ-Сервис»?
– Да, компания растет, все новые объекты переходят в управление. Это не главный наш бизнес. Но люди, которые покупают у нас квартиры, должны быть уверены, что они получат и надлежащее обслуживание после передачи ключей. Это помогает продавать. Хотя если несколько лет назад продажи были главным аргументом, то сейчас уже нет. Потому что мы берем на обслуживание дома, которые строили другие застройщики, не ЮИТ.