В прошлом месяце многие предприниматели Еврейской автономной области пришли в смятение: после проведенной переоценки увеличилась кадастровая стоимость коммерческой недвижимости. По словам собственников, одни объекты "подросли в цене" в два раза, другие в десять, а какие-то и вовсе в 14 раз. Как следствие, стала больше и налоговая база. Страсти разгорелись нешуточные. О сложившейся ситуации "РГ" рассказал уполномоченный по защите прав предпринимателей в Еврейской автономной области Вячеслав Пастухов.
Вячеслав Анатольевич, что, собственно, произошло?
Вячеслав Пастухов: В конце октября 2021 года было принято постановление правительства ЕАО об утверждении на территории области результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. И очень многие владельцы коммерческой недвижимости неприятно удивились открывшимся им цифрам. В среднем кадастровая стоимость объектов увеличилась в два раза, значительно превысив рыночную. Вырос и налог на имущество. Например, кто-то отчислял в казну 900 тысяч рублей, а теперь будет платить 1,8 миллиона. "Мы столько не зарабатываем", - говорят предприниматели. Кстати, есть единичные случаи снижения кадастровой стоимости. Но они именно единичные.
По логике кадастровая стоимость - это рыночная, определенная методом массовой оценки. То есть расхождения между ними должны быть минимальными.
Надо ли понимать, что проект постановления не выносился на обсуждение?
Вячеслав Пастухов: Для таких нормативных правовых актов установлен особый порядок принятия и вступления в силу. Их проекты не подлежат обязательной оценке регулирующего воздействия. Вся процедура прописана в федеральном законодательстве. Региональное государственное бюджетное учреждение, которое занимается оценкой, подготовило проект отчета об оценке и, после проверки в Росреестре, направило его в уполномоченный орган - департамент управления госимуществом правительства области. Уполномоченный орган разместил извещение о приеме замечаний к данному проекту. Все по закону. После этого проект "ушел" в органы местного самоуправления для доведения до заинтересованных лиц, его разместили на официальных сайтах. Но разве предприниматели мониторят эти сайты постоянно? Мне кажется, что данная ситуация - следствие недоработки в муниципальных образованиях. Сейчас, например, мэр Биробиджана (а именно здесь в основном сосредоточена деловая активность в нашей области) нашел время собрать предпринимателей для разговора, понимая накал ситуации. Почему так не сделали в сентябре? А сегодня мы вынуждены обсуждать принятый нормативный акт. Часто говорится о диалоге власти и бизнеса. Вот в данном случае диалога не произошло.
И что теперь делать предпринимателям?
Вячеслав Пастухов: Похожую ситуацию мы уже проживали: в 2012 году многие владельцы недвижимости были вынуждены оспаривать результат кадастровой оценки в суде. Тем, кто прошел через эту процедуру и смог доказать завышение цифр, дали право заплатить налог, исходя из рыночной цены объекта. Кстати, нынешний рост в 10-14 раз - это увеличение относительно рыночной стоимости, принятой тогда за базу налогообложения.
Сейчас законодательно установлен иной порядок урегулирования таких споров. Владелец недвижимости имеет право запросить у учреждения, которое занималось расчетами, разъяснения: как формировалась кадастровая стоимость по конкретному объекту. Он может подать заявление об исправлении ошибки - мало ли, вдруг она была допущена.
В ЕАО в список объектов, налоговая база которых рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, включили 282 здания. В соседнем Хабаровском крае (сравните масштабы регионов!) - 142
Еще он вправе обратиться с просьбой определить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной на основании оценки последней.
Поймите, для бизнеса процедура оспаривания кадастровой стоимости - это дополнительные издержки, и не только финансовые, но и временные. А успех не гарантирован.
А что могут со своей стороны сделать власти?
Вячеслав Пастухов: Бизнес должен платить налог на имущество исходя именно из кадастровой стоимости по тем объектам недвижимости, которые включены в специальный перечень, установленный субъектом Федерации. В каждом регионе он свой. Речь идет об объектах коммерческой недвижимости (торгово-развлекательные, административно-деловые центры и так далее).
И сейчас в основном возмущаются предприниматели, недвижимые объекты которых входят в этот региональный перечень. К его формированию есть вопросы. В ЕАО в список включили 282 объекта коммерческой недвижимости. В соседнем Хабаровском крае (сравните масштабы регионов!) - 142. Почему? У них изначально были другие критерии для вхождения в этот перечень.
Что еще могут власти? Муниципалитет, к примеру, вправе снизить ставку налога на имущество. И такой вариант обсуждается. Но надо понимать, что это поможет только предпринимателям-физическим лицам. Для них налоговая ставка для исчисления налога устанавливается на уровне муниципального образования. А вот с юридическими лицами все сложнее, так как порядок уплаты налога на имущество организаций устанавливается региональным законом. В Еврейской автономной области ставка - двухпроцентная, и снизить ее сложно. То есть такое право предусмотрено Налоговым кодексом, но фактически регион сделать это не может, так как есть соглашение с Министерством финансов РФ. Сложно вводить налоговые льготы (а снижение ставки - это льгота) тем регионам, которые, как наша область, имеют низкую бюджетную обеспеченность и получают средства на ее выравнивание из федерального бюджета. Минфин заставляет прежде всего включать все внутренние резервы.
Но все-таки главный вопрос возникает к методике определения кадастровой стоимости. Почему последняя получается в несколько раз выше рыночной? С проблемами из-за этого сейчас сталкиваются во всех регионах. Несомненно, требуются изменения на федеральном уровне. Кстати, в 2018 году президент страны уже давал поручение доработать эту методику, была поставлена задача минимизировать расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью. На мой взгляд, она не решена. Сегодня, когда действуют ковидные ограничения, а покупательная активность населения снижается, оптимизация налогообложения для бизнеса необходима.