Управляющие компании делят дома в Великом Новгороде. Бизнес непрозрачный, трудноконтролируемый, но стабильные поступления от жильцов гарантированы. Случайных людей здесь нет, а новички рискуют сразу оказаться на тропе войны.
Бизнес на коммунальном хозяйстве считается одним из самых беспокойных, но и прибыльных. Считаем. Управляющие компании зарабатывают преимущественно на содержании дома, текущем ремонте и оказании услуг. По данным онлайн-сервисов, в Великом Новгороде более 4,7 миллиона квадратных метров жилья в многоквартирных домах. При среднем тарифе за содержание 25 рублей за метр получаем почти 120 миллионов рублей. И это в месяц с жителей города. За год - 1,5 миллиарда рублей.
Рентабельность в коммунальном бизнесе разнится от состояния домов, но игроки называют вилку - от 10 до 30 процентов. При среднем расчете в 15 процентов получаем: потенциальная прибыль управляющих компаний Великого Новгорода - около 230 миллионов рублей. В реальности сумма может быть выше.
Создать управляющую компанию несложно. Затраты: регистрация юридического лица, аренда офиса, получение лицензии. Этот вид деятельности подлежит обязательному лицензированию, а директор должен быть не просто управленцем - специалистом в ЖКХ.
- Государственная пошлина сегодня за лицензию - 30 тысяч рублей. Дополнительно директор сдает экзамен, в котором около ста вопросов, и еще мы проверяем компанию, владельцев, директора через систему МВД, - рассказала "РГ" начальник отдела лицензирования комитета Государственного жилищного надзора и лицензионного контроля Новгородской области Елена Павлова. - Случаев, когда мы отказали в получении лицензии, не припомню в последнее время. За новыми лицензиями обращаются нечасто, пять компаний было за год.
Самое сложное в этом бизнесе - получить дом в управление. И здесь начинается самое интересное. По данным мэрии Великого Новгорода, сегодня в городе 179 управляющих компаний, товариществ, кооперативов. У кого-то всего один, у кого-то несколько домов в управлении. Оптимальным для стабильной работы и старта собеседники "РГ" называют десять пятиэтажек. Тогда денег хватит на зарплату, офис, развитие.
- Издержки и прибыль управляющих компаний заложены в тариф "содержание и ремонт", который определяется на собрании собственников. Он может быть каким угодно. Если в доме все сделано, он технически не требует больших затрат, то тариф может быть и 17 рублей, если наоборот, то может быть и 40 рублей. Ограничительных рамок здесь нет, но это решают собственники большинством голосов, - поделилась с "РГ" директор управляющей компании Диана Белова. - Право УК согласиться с этим или отказаться от управления, обслуживания дома. Конечно же, в этот тариф входит и прибыль управляющей компании. На этом и зарабатываем. А еще предоставление платных услуг: замена крана, засор канализации в квартире. Да все, что угодно.
Последствия скандалов управляющие компании решают просто — сменой названия и юрлица
Получив однажды дом в управление, коммунальщики ни за что не захотят с ним расстаться. И как бы ни соблазняли услугами и тарифами собственников другие управляющие компании, процесс перехода может перерасти в конфликт. В ход идут проверенные предвыборные технологии: листовки в почтовые ящики, вброс информации через социальные сети и городские медиа, подделка бюллетеней.
- Выявил нарушения в доме, где живу, - подделку подписей. Есть такие истории в Великом Новгороде. Актив дома решил сменить компанию, поднял бумаги, и оказалось, что моя соседка, которая восемь лет живет в Череповце, проголосовала за смену компании. Как? Есть сосед, который не голосовал, а мы нашли его поддельный бюллетень. И такие случаи не единичны, - уверен Денис Сергеев. - И вот с 2019 года мы судимся, идут судебные разбирательства. Пытаемся доказать ничтожность договора и уйти в другую управляющую компанию.
Если коммунальщики сами не договорятся и не поделят дом, то простым собственникам сделать это крайне сложно, а иногда и нереально. Любопытно, что и коммунальщики, и активные жильцы сегодня высказываются об идеальном голосовании и решении проблем в будущем через "Госуслуги". Сегодня сложно собрать собственников на очное собрание, а для заочного голосования всех нужно еще и найти. Если дом с коммунальными квартирами или общежитие - юридические сложности только увеличиваются.
Вопрос с негативной репутацией и последствиями скандалов управляющие компании решают просто - сменой названия и юрлица. Создать новую "управляшку" несложно, а дома передают от себя себе же.
По самому простому пути в этом бизнесе пошли "дочки" застройщиков. После сдачи дома в эксплуатацию на первый год управление над новостройкой получает собственная компания, а через год жильцы на общем собрании продляют действие договора. Такая практика особенно распространена в новгородском микрорайоне Деревяницы. И появиться сторонним коммунальщикам в новом жилом комплексе практически не реально. Большинству жильцов вообще все равно, кто и как управляет домом. Никто из простых собственников в этом ничего не понимает, и часто люди просто подписывают предложенные протоколы.
Получается, в бизнесе управляющих компаний нет случайных людей. Рынок уже занят очень плотно, а новыми игроками становятся разве что бывшие сотрудники "управляшек", набравшиеся опыта ведения коммунальных войн.
Прямая речь
(Комментарий подготовлен газетой "Алтайская правда", Барнаул)
Веремеинко Олег Иванович, руководитель инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края:
- Введение лицензирования и необходимость соблюдения лицензионных требований существенно сократило число компаний, имеющих право работать в сфере ЖКХ, и позволило в определённой степени очистить рынок от фирм-однодневок и недобросовестных управляющих компаний. Отсутствие квалификационного аттестата образует правонарушения, предусмотренного статьей 14.1.3 КоАП РФ и влечет наказание для управляющей компании на сумму до 300 000 рублей, а в последующем - аннулирование лицензии.
Инспекцией строительного и жилищного надзора Алтайского края к административной ответственности за отсутствие у директора квалификационного аттестата в 2020 году были привлечены 8 юридических лиц, которым назначено наказание в виде предупреждений до наложения административного штрафа в сумме 150 000 рублей.
Всего на территории Алтайского края в настоящее время являются действующими 219 лицензий, сведения о которых включены в реестр лицензий Алтайского края. Случаев отказа в выдаче лицензий управляющим организациям немногочисленны: в 2020 году таких отказов было 2, в 2021 - 1 Основаниями для отказа являлось наличие в предоставленных соискателем лицензии заявлениях о предоставлении лицензии и прилагаемых к нему документах недостоверной либо не соответствующей требованиям действующего законодательства информации.
Например, управляющей компании, расположенной на территории Барнаула, инспекцией было отказано во внесении многоквартирного дома в реестр лицензий Алтайского края в связи с тем, что в ходе проведения проверки установлено отсутствие у инициатора общего собрания собственности в указанном многоквартирном доме.
Поскольку статьей 45 ЖК РФ не предусмотрена реализация права представителя собственника выступать инициатором собрания, заявленный инициатор не вправе был выступать инициатором общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, в котором он не является собственником помещения. Следовательно, применение протокола общего собрания собственников помещений, который предоставлен в инспекцию, является недопустимым. Основания для включения дома в реестр лицензий управляющей компании, выбранной на указанном собрании, отсутствовали.
Другой управляющей организации было отказано во внесении изменений в реестр лицензий Алтайского края многоквартирного дома в связи с установлением в ходе проверки, проведенной инспекцией, что собственниками ранее был выбран способ управления товарищество собственников жилья, включающего в свой состав 2 многоквартирных дома.
Для смены формы управления в одном из домов, входящих в ТСЖ, необходимо проведение реорганизации. В предоставленном управляющей организацией протоколе в повестке дня не был рассмотрен вопрос о реорганизации товарищества.
Принятие решения всеми собственниками указанного дома о выходе из ТСЖ без решения о реорганизации не может свидетельствовать о его законности, поскольку такое решение противоречит основам правопорядка и нравственности, ограничивает права таких собственников по отношению к другим, в силу чего данное решение является ничтожным.
По результатам проверки инспекцией установлено несоответствие заявления и документов требованиям действующего законодательства, что явилось основанием для отказа во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов.