Процедура проведения кадастровой оценки и оспаривания кадастровой стоимости претерпела серьезные изменения за последние годы. В 2021 году в России начался новый переходный период, который продлится до 2023 года. А у предпринимателей, которые получили налог на недвижимость, рассчитанный по кадастровой стоимости, появились вопросы – какие нюансы могут повлиять на ее оценку, как ведется расчет кадастровой стоимости, в каких случаях лучше не обращаться за кадастровым перерасчетом, чтобы вместо уменьшенной, стоимость не оказалась больше.
2 июня на площадке липецкого РСПП прошел круглый стол с участием предпринимателей и руководителя управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Ирины Никитенковой и заместителем директора центра кадастровой оценки Липецкой области Анастасией Некрасовой. Эксперты рассказали бизнесменам о новых требованиях закона и какие механизмы в нем предусмотрены, чтобы предприниматели могли повлиять на представленный расчет. Встречу вела заместитель председателя правления Липецкого отделения РСПП Ольга Митрохина.
- Это первая встреча участников липецкого РСПП с Ириной Дмитриевной – до изменений в законодательстве предприниматели чаще решали самостоятельно вопросы, которые возникали у них к управлению имущественных и земельных отношений. Однако теперь большинство получили «платежки» с новыми расчетами, возникла необходимость разобраться, - определила тему круглого стола Ольга Митрохина, приветствуя его участников.
Новый закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ полностью вступает в силу в 2023 году, однако ряд его положений начинает действовать уже с нынешнего года, пояснила Ирина Никитенкова. Одно из нововведений – это изменение сроков кадастровой переоценки. Прежде она проводилась не реже раза в три года и не чаще одного раза в пять лет. Сейчас временной промежуток стал более определенным – раз в четыре года. Так, в 2022 году будет проведена повсеместная государственная кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 году - зданий и сооружений.
- Один из «минусов», который существовал прежде и остался сейчас – то, что кадастровая оценка проводится по специальной методике так называемой массовой оценкой. Чтобы ее определить, берут большое количество объектов на определенную дату, используют стандартные методики и статистический анализ. При этом метод массовой оценки кадастровой стоимости не всегда учитывает индивидуальные особенности конкретного земельного участка или строения: наличие или отсутствие коммуникаций, транспортную доступность, особенности рельефа, существующие обременения, другие нюансы, поскольку физическое обследование каждого объекта провести невозможно. Это один из факторов, почему кадастровая стоимость может отличаться от рыночной, - отметила руководитель ведомства.
Вместе с тем, упростился порядок, когда собственник может заявить о несогласии с полученной оценкой. Если кадастровая стоимость будет существенно отличаться от рыночной, собственник вправе заявить об этом. Если это подтвердится, кто кадастровая стоимость будет изменена. Заявление об исправлении допущенных ошибок вправе подать любые (а не только заинтересованные) юридические и физические лица, а также органы государственной власти и местного самоуправления в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о соответствующей кадастровой стоимости.
- Например, по прежним данным здание в ЕГРН числится как полноценный склад в рабочем состоянии, а на деле строение уже наполовину разрушено, или же на участке вовсе ничего не осталось, там голое поле. Тогда собственник готовит декларацию о текущем состоянии и подает ее уполномоченным лицам – в нынешнем году еще действует процедура обращения в Росреестр в комиссию по досудебному рассмотрению споров.
Предприниматели поделились существующим мнением, что после этого им необязательно приходить на комиссию, а результат может оказаться не таким, которого хотелось.
- Это заблуждение! – разуверила участников круглого стола Ирина Никитенкова. – На комиссии ходить нужно, их членами являются не только чиновники – туда включены эксперты из числа ваших же коллег-бизнесменов. И они готовы отстаивать ваши интересы. Но иногда им не хватает аргументов, которые вы могли бы добавить прямо во время заседания. Мы не противостоим вам, наша цель – ввести в оборот недвижимость и землю, чтобы те работали, приносили доход, а вы могли бы спокойно заниматься бизнесом, используя вашу собственность.
Предприниматели рассказали чиновнице и о конкретных примерах, когда кадастровая оценка после последнего перерасчета сильно разнилась с рыночной стоимостью. Так, одна из компаний получила налог на землю, исходя из определенной стоимости земли в 44 миллиона рублей – предыдущая оценка составляла 8 миллионов рублей. Ирина Никитенкова посоветовала в первую очередь заранее изучать документы о своей недвижимости и земельных участках - выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно получить в Росреестре. Узнав кадастровую стоимость своего объекта недвижимости, собственник может обратиться за разъяснениями того, как она была определена.
- Возможно, вы не совсем верно определили категорию назначения здания или земли, вид деятельности. Обязательно задавайте вопросы, мы открыты для общения.
Руководитель управления добавила: меньше всего перекосов сегодня встречается при расчетах на земли сельхозназначения – там рынок развит лучше, чем в других отраслях. А вот при расчетах на земли производственного назначения ошибки выявляются чаще.
- Документы надо читать до последний точки. Даже такие «второстепенные», как выписка из Росреестра на недвижимость. Только так можно предупредить ошибки перед расчетами кадастровой стоимости, получив адекватный, а не завышенный налог на имущество и землю, - подытожила дискуссию Ольга Митрохина.