Сегодня на рынке первичной недвижимости наиболее распространенными способами приобретении жилья на стадии строительства является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) между компанией-застройщиком и дольщиком, и вступление покупателя в жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). В рамках статьи мы поговорим о преимуществах и недостатках каждого из этих способов покупки жилья, и постараемся выяснить, какому из них лучше отдать предпочтение.
Каждый из упомянутых способов является законным, и сопровождается соответствующими законодательными актами. В первом случае отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – 214-ФЗ), а во втором случае, при вступлении покупателя в кооператив, действует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (далее - 215-ФЗ).
Привлечение денежных средств осуществляется следующим образом. По 214-ФЗ схема получается следующая: строительная компания берет в банке кредит и начинает стройку. Покупатели недвижимости несут деньги не в офис застройщика, а банку-партнеру. Собранные средства оседают на эскроу-счетах, и получить их компания сможет только после завершения строительства дома. ЖНК представляет собой потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребности в жилье, путем объединения членами кооператива паевых взносов.
Поняв, что из себя представляют данные схемы приобретения жилья, проведем их сравнительный анализ и выясним какая лучше.
1. Неустойка за сорванные сроки сдачи жилья в ЖНК не предусмотрена. Чёткие сроки сдачи объекта могут не указываться, а если, и прописаны – ЖНК не может выступать гарантом, так как не фигурирует застройщиком и не несёт ответственности за его действия.
2. Расторжение сделки с ЖНК с последующим обращением в суд не гарантирует возвращение средств. Жилищно-накопительный кооператив может возвратить их лишь при наличии необходимой суммы на счете. Если средств там нет – выплат не будет.
3. Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на объекты, которые строятся или уже построены по 215-ФЗ.
4. Возможны двойные продажи и иная мошенническая деятельность, т.к. договора с ЖНК не подлежат государственной регистрации в Росреестре.
5. Покупатели по 214-ФЗ будут в приоритете в суде при форс-мажорных обстоятельствах в отличие от 215-ФЗ.
6. Деятельность ЖНК может быть легко заблокирована при нарушении хотя бы одного норматива финансовой устойчивости: ЖНК до выправления ситуации не сможет привлекать новых членов и будет вынужден прибегать к дополнительным заимствованиям или увеличениям взносов существующих членов (что, в свою очередь, отрицательно скажется на соответствии ЖНК нормативам и с высокой степенью вероятности только усугубит ситуацию).
7. Члены ЖНК несут самостоятельную ответственность. Все риски деятельности кооператива в пределах своих паенакоплений, то есть они могут лишиться всех или значительной части внесённых средств без какой-либо компенсации, в отличие от дольщиков при долевом строительстве, где денежные средства аккумулированы на счетах эскроу в банке до ввода дома в эксплуатацию.
8. В случае прекращения членства в ЖНК деньги бывшего члена ЖНК могут на законных основаниях «зависнуть» в ЖНК, который будет ими пользоваться без какой-либо компенсации.
Делаем вывод, в плане защищенности интересов участников ЖНК сильно проигрывает долевому строительству. Риск остаться без денег и без квартиры в результате мошенничества, иных обстоятельств, получить некачественное жилье для дольщика значительно ниже.