В России строится все больше компактных квартир

В России строится все больше компактных квартир. "Однушки" и студии составляют 53% квартир в новостройках - 1,05 млн из общих 1,97 млн. Таковы данные исследования Общероссийского народного фронта и Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК).

Однокомнатные квартиры популярны среди инвесторов и небогатых покупателей. Фото: Сергей Михеев/РГ

Причина проста - застройщики строят то, что покупают, и к такой квартирографии приводит снижение покупательской способности населения, невозможность приобрести квартиру большей площади, поясняет эксперт тематической площадки ОНФ "Жилье и городская среда" Николай Алексеенко.

В десяти регионах - Якутия, Приморье, Крым, Омск, Санкт-Петербург, Ленинградская и Кемеровская области, Кубань, Бурятия, Адыгея - доля "однушек" в новостройках превышает 60%. И только в восьми регионах, среди которых Карелия, Дагестан, Сахалинская область, Пермский край и другие, таких квартир в новых домах менее 40%.

Девелоперы обеспечивают релевантное спросу и условиям предложение, говорит член общественного совета при минстрое, президент "Интеко" Александр Николаев. Доходы населения не растут, поэтому и востребовано недорогое жилье.

Однокомнатная квартира - это первое, стартовое, жилье, которое часто приобретается для разъезда с родителями или при переезде в новый город. Вторая по популярности категория его покупателей - инвесторы, "однушки" дешевле другого жилья и лучше сдаются в аренду.

"Чем больше покупателей, которые видят регион в качестве постоянного места жительства, в котором они заведут семью и детей (или уже их имеют), тем больше будет доля 2- и 3-комнатных квартир. В регионах, которые воспринимаются покупателями как "транзитные", будут доминировать однокомнатные квартиры", - объясняет популярность замглавы Аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов.

Правовые аспекты жилищного строительства эксперты "РГ" разбирают в рубрике "Юрконсультация"

В лидерах Ленинградская область, где более 75% квартир в новостройках - студии и однокомнатные. Застройщики объясняют это разными причинами: такие квартиры универсальны, наиболее доступны и самый выгодный вариант для инвестиций. "Высокий спрос на однокомнатные квартиры поддерживают и региональные покупатели, перебравшиеся в петербургскую агломерацию на постоянное место жительства. Они начинают с покупки "однушки", а уже затем, при необходимости и наличии возможностей, увеличивают жилплощадь", - говорит директор по маркетингу "Ленстройтреста" Ян Фельдман.

Петербург - центр притяжения молодежи со всей страны, которая едет сюда учиться и строить карьеру. Это одна из причин высокого спроса на однокомнатные квартиры, полагает гендиректор агентства недвижимости ГК "КВС" Анжелика Альшаева. "Характерный именно для Питера фактор, который формирует такую большую долю маленьких лотов в общем предложении, - большое количество коммунальных квартир. Многие собственники комнат, решив воспользоваться схемой Trade-In, могут рассчитывать только на приобретение небольших лотов как в самом Санкт-Петербурге, так и в ближайших к городу локациях", - добавляет руководитель по маркетингу и продажам компании "Страна Девелопмент" Виктор Ведехин.

При этом в Москве, которая так же привлекательна для студентов и инвесторов, как и Северная столица, доля однокомнатного жилья лишь 42%.

В Пермском крае, где доля "однушек" не превышает 37%, застройщики закладывают 15-20% таких квартир на одиноких покупателей и 10-15% - на инвесторов, отмечает директор по маркетингу компании "Талан" Наталья Гарифуллина.

Но что-то делать с таким "перекосом" нужно, считает Алексеенко, такое соотношение квартир стимулирует низкую обеспеченность населения квадратными метрами. При рекомендациях ООН в 30 квадратных метров жилья на человека, рассказал Алексеенко, на одного россиянина приходится 27,8 кв. м жилья, а в 650 из 1117 российских городов обеспеченность жильем ниже этого уровня.

В том, что строится так много однокомнатных квартир ничего хорошего нет, считает директор Института региональных исследований и городского планирования Ирина Ильина: "По международным стандартам в квартире должно быть на одну комнату больше, чем жильцов, - три комнаты на двух человек, четыре на трех и так далее. В России этот норматив, конечно, не соблюдается".

В середине XX века и однокомнатные квартиры были для многих благом, но все-таки это должно быть временное жилье. Строить много "однушек" целесообразно, если много молодежи и одиноких людей. Но в России, наоборот, население стареет, а пожилые люди, как правило, живут все-таки с кем-то.

Также строительство однокомнатных квартир было бы оправдано, если бы это было арендное жилье, считает Ильина. Тогда жильцы не привязывались бы к квартире на десятилетия, им было бы проще переехать в большую квартиру при увеличении семьи или, напротив, вернуться в "однушку" после развода.

Массовая продажа малогабаритных квартир, если они сконцентрированы в одном районе, превращает его в гетто, то есть район с неблагополучным населением, что рождает социальное недовольство и конфликты, считает первый вице-президент Международной академии архитектуры Юрий Виссарионов.

В таких домах позже сложно проводить капремонт, реконструировать их. Небольшие квартиры во всем мире предназначены для аренды, и только потом уже для продажи в собственность. Если в доме много однокомнатных квартир, то постепенно многие жильцы будут из него выезжать, а останутся те, у кого нет денег на покупку большей жилплощади.

Небольшие квартиры во всем мире предназначены для аренды и только потом уже для продажи в собственность

Девелоперам выгодно закладывать на студии и "однушки" около 66% объема дома, на двухкомнатные квартиры 22% и 12% - на трехкомнатные, рассказывает замглавы департамента новостроек "ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Кочетков. Застройщики получают двойную выгоду: небольшое по площади жилье является самым ходовым товаром в любых рыночных условиях, а цена квадратного метра у него на 15-20% выше, чем у многокомнатных квартир.

Небольшое по площади жилье является самым ходовым товаром, а цена квадратного метра у него на 15-20% выше, чем у многокомнатных квартир

Сейчас никакие нормативы не запрещают застройщику возвести дом, где будут только студии и "однушки". Однако девелоперы предпочитают все же комбинировать их с квартирами большей площади. Сдерживают строительство "однокомнатных домов" и технические нормы - например, если однушек будет слишком много, не во всех будут соблюдены нормы инсоляции.

"Должна быть система правильного планирования строительства, с учетом структуры общества, количества приезжающих. Если этого нет, все говорят: "Сейчас денег на большие квартиры у покупателей нет, будем строить "однушки". А потом окажется, что они никому не нужны , потому что вырастут доходы", - отмечает Ильина.

Пока тренду на обилие однокомнатных квартир в новостройках больше пяти лет, и он не сдает позиций. Молодым и одиноким купить жилье в новостройке "технически" проще: они готовы дожидаться окончания строительства, проживая у родителей или арендуя небольшую квартиру. У семейных покупателей такой возможности нет, переехать нужно сразу, поэтому они идут на рынок вторичного жилья. Так, по данным агентства "Этажи", на однокомнатные квартиры приходится около 67% сделок на первичном рынке и только 47% на вторичном. Средний цикл жизни в однокомнатной квартире 7-8 лет, именно такой период оптимален для выплаты ипотеки. После этого люди задумываются о покупке более просторной квартиры.

Переизбытка "однушек" на рынке не будет, уверена управляющий партнер сети "Миэль" Ирина Пешич. В целом в стране однокомнатных квартир, по данным Росстата за 2019 года, пока 17 млн против 25,8 млн двухкомнатных и 18,8 млн трехкомнатных. То есть даже если ежегодно будет строиться по миллиону "однушек", они догонят "двушки" только лет через десять.

А как у них

Беларусь

В Беларуси, по данным портала realt.by, растет количество выставленных на продажу квартир всех типов, за исключением четырехкомнатных. Из общего числа квартир в Минске, выставленных на продажу в начале октября, доля однокомнатных квартир - 26%, двухкомнатных - 35%, трехкомнатных - 29% и четырехкомнатных - 3%. Еще 7% - это комнаты (доли в квартирах) и многокомнатные квартиры. Спрос, напротив, падает с марта. На одну проданную квартиру в Минске приходится 15 выставленных на продажу. В октябре в городе зарегистрировано всего 676 сделок купли-продажи, в октябре 2019 года, для сравнения, их было 1456. Каждое третья купленная квартира - однокомнатная. В областных центрах, по данным ГУП "Национальное кадастровое агентство", рынок недвижимости, напротив, заметно оживился. За III квартал в них было продано 94,7 тысячи кв. м жилья, что на 8,7% больше, чем во II квартале 2020 года. В Бресте, Витебске, Могилеве и Гомеле наибольшим спросом пользовались одно- и двухкомнатные квартиры. В Бресте на "однушки" пришлось 39% сделок, на "двушки" - 41%. В Витебске - 42% и 37%, в Могилеве - 38% и 37% соответственно. Исключение - Гродно, где 70% проданных квартир были двух- и трехкомнатными, и лишь 25% - "однушки".

Ольга Парфянович (Минск), Ольга Валерьева

Италия

По данным итальянской налоговой службы, на Апеннинах наибольшим спросом пользуются двух- и трехкомнатные квартиры в старых, давно построенных домах. На национальном уровне речь идет о жилье общей площадью от 50 до 85 кв. м. При этом в Риме и Милане более 60% покупателей предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры предпочтительно в центре города, которые потом можно легко сдать туристам. В новостройках масс-маркета, которым больше отдают предпочтение иммигранты и молодежь, больше котируются маленькие квартиры-студии от 20 до 30 кв. м. Новостройки в крупных городах Италии - в основном здания от двух до пяти этажей. Многоэтажное строительство в черте города не распространено, и очень редко можно встретить новые здания высотой в 10-15 этажей. Большинство подобных строений возводятся в спальных районах, зачастую за кольцевой дорогой. Как правило, это связано с архитектурными особенностями: к примеру, в Риме, Вероне, Флоренции, Венеции очень редко удается встретить новые здания в центре города, по той простой причине, что получить разрешение на строительство в историческом центре практически невозможно.

Нива Миракян, "Российская газета", Рим

Франция

Во Франции, по статистическим данным национального управления по устойчивому развитию, наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры (средняя площадь без учета кухни и санузла - 44 кв. м). На них приходится 30% общей застройки. На втором месте (27%) - однокомнатные квартиры, которые называют студиями. За последние несколько лет спрос на них вырос: в 2015 году они составляли 23% квартир в новых домах. Ежегодно на рынок нового жилья поступает от 120 до 140 тысяч квартир, а средняя стоимость метра по стране составляет 4450 евро (около 400 тысяч рублей), хотя в Париже она в два раза выше. На трех- и четырехкомнатные апартаменты приходится соответственно 22 и 26% застройки.

Именно квартиры из двух комнат сейчас пользуются наибольшим спросом и в этом, судя по всему, состоит тенденция на ближайшие годы, подтверждают выкладки информационного агентства Logement neuf, специализирующегося на рынке недвижимости Париже и столичного района Иль-де-Франс. Их выбирают 49% потенциальных покупателей, на втором месте - однокомнатные (28%), на третьем - трехкомнатные (20%). Лишь каждый десятый потенциальный покупатель приобретает недвижимость для того, чтобы ее сдавать в аренду. Остальные - для собственных нужд.

Вячеслав Прокофьев, "Российская газета", Париж

Япония

Япония расположена в зоне сейсмической активности, поэтому здесь не строят на века. Жилой фонд на японском архипелаге постоянно обновляется. Японские компании предпочитают строить небольшие квартиры, которые пользуются стабильным спросом у населения. Средняя площадь вновь построенных квартир составляет около 63 кв. м, а уже имеющегося жилого фонда - 60 кв. м. В 2017 году в Токио лишь 0,9% подготовленных к продаже апартаментов превышали по площади 100 кв. м. В мегаполисах состоятельные японцы часто покупают жилье в многоквартирных строениях. Как правило, в таких домах предусмотрены всевозможные пространства для совместного пользования - лобби, study room для работы, party room для вечеринок, meeting room для деловых встреч и компактные фитнес-залы для занятий спортом.

На японских островах у семей без детей или с одним ребенком наибольшей популярностью пользуются квартиры типа 2-LDK, где есть две отдельные комнаты-спальни с гардеробными, а также совмещенная с кухонным уголком гостиная. Правда, при схожей планировке такие квартиры могут сильно разниться по размеру. Место для приготовления пищи, как правило, очень компактное. Начинающие офисные клерки, среди которых в основном холостяки, арендуют апартаменты 1-LDK, то есть спальни и гостиной-кухни. Квартиры площадью более 100 кв. м. в Японии относятся к премиальному сегменту. В центральных районах Токио такое жилье покупают обеспеченные люди.

Александр Ленин, "Российская газета", Токио

Индия

В Индии, где проживает более 1,3 млрд человек, однокомнатные квартиры - один из самых ходовых товаров на рынке недвижимости. В мегаполисах цены на жилье непрерывно растут (например, в Дели и Мумбаи цена за 1 кв. м на первичном рынке стартует с 950 долларов и может достигать фантастических 20 тыс. долларов), и "однушки" остаются наиболее экономичным вариантом для большинства населения. В последние годы набирает обороты концепция студий. Такие квартиры площадью 30-60 кв. м стали особенно популярны среди офисных работников и молодежи, для которой мобильность важнее пространства. В связи с возросшим спросом не так давно на рынке появились и так называемые элитные квартиры-студии. Они сочетают в себе планировку и функциональность студий, но при этом могут достигать до 148,64 кв. м.

Китай

Популярны "однушки" и в Китае. Самые дорогие квартиры - в городах первой линии: Пекине, Шанхае, Гуанчжоу, Шэньчжэне. За 1 кв. м жилья здесь придется заплатить около 63,5 тыс. юаней (729 тыс. рублей) в центре и минимум 28 тыс. юаней (321,5 тыс. рублей) в пригороде. Самая дешевая недвижимость в городах третьей линии: Хух-Хото, Муданьцзян, Шаньтоу и др. 1 кв. м здесь обойдется в 8,3 юаня (95,2 тыс. рублей). Кстати, общая площадь квартиры измеряется не как в России - в метраж включается также площадь общественной зоны и лифта, которая потом делится между квартирами на этаже. И все же для многих китайцев при невысоком доходе однокомнатные квартиры площадью 25 кв. м являются роскошью, поэтому в последние годы популярными стали так называемые микроквартиры, площадь которых порой не превышает 4,5 кв. м. Это крошечное помещение без перегородок, спальные места зачастую находятся на втором ярусе - над мини-кухней или санузлом.

Турция

В Турции все комнаты в квартире описываются формулой "количество спален" + "количество гостиных". Однокомнатная квартира здесь - квартира-студия или 1+0. С недавнего времени их строительство находится под запретом на законодательном уровне почти на всей территории страны. Власти решили, что "двушки" (1+1) комфортны и экономичны и удовлетворяют потребности большинства людей. Новые "однушки" сейчас еще можно найти в Аланье, либо стоит обратиться на вторичный рынок. Кстати, в Турции в первую очередь всегда указывается площадь "брутто" - общая площадь квартиры по внешнему периметру, включая балкон, террасу, толщину стен, и, как в Китае, общую площадь лестничной площадки, пропорционально поделенной на все квартиры на этаже. Поэтому зачастую реальная площадь квартиры может отличаться от указанного "брутто" примерно на 20-30%.

Евгения Акулова