Михаил Грудинин Цифровые двойники и IT-недвижимость: как пандемия изменит наши города. "РосБизнесКонсалтинг". 6 апреля 2020

Сложившаяся ситуация, связанная с пандемией COVID-19, показала актуальность и своевременность внедрения новых стандартов недвижимости — аналоговые здания, сооружения и городские пространства в ближайшей перспективе полностью заменят цифровые. Лидеры рынка IT-недвижимости, существующей в двух измерениях — физическом и виртуальном, определятся в ближайшие два-три года.
Цифровая экономика диктует новые требования к недвижимости. Офисные здания, которые раньше отвечали всем потребностям арендаторов, перестают их устраивать. В зданиях нового формата на первый план выходит развитая информационно-телекоммуникационная инфраструктура. В нашем понимании современный город в городе — это пространство с новым типом недвижимости, который скоро станет стандартом для технологически развитых компаний в разных сферах — IT, финансах, транспорте, ретейле, медийном, игровом и многих других бизнесах, иначе говоря, стандартом для компаний, которые функционируют в цифровой среде и формируют ее.
Ассоциация Cloud Ready Building (CRB) проводит в России сертификацию объектов коммерческой недвижимости по уровню их готовности к облачным подключениям и соответствия стандартам цифровой экономики. Здания, отвечающие данным требованиям, стоят на рынке минимум на 10–15% дороже, а спрос на них превышает предложение. Они подключены к мощным центрам обработки данных, имеют высокий уровень надежности и безопасности. Это новый сегмент недвижимости, у которого пока даже нет своего названия, условно говоря IT–недвижимость, облачные здания.
Растущую ценность объектов, соответствующих стандартам CRB, трудно переоценить. К примеру, крупный банк, ретейлер, оператор каршеринга или такси в результате сбоя из-за случайно поврежденного кабеля может понести колоссальные убытки, и чем больше мы уходим в цифру, тем выше цена вопроса. В зданиях нового типа (соответствующих стандартам CRB) вероятность подобных сбоев исключена. Более того, когда площади в них арендуют технологические компании с именем, их ценность на рынке повышается, и я допускаю, что со временем подобные объекты станут органичным сегментом рынка, делящим объекты недвижимости на цифровые и аналоговые.
Основная идея многофункциональных пространств со зданиями нового типа заключается в том, чтобы создать пространственную экосистему для развития цифровой экономики. Подобные экосистемы чаще всего объединяют участников с одной целью и общими задачами. Например, в экосистемах Гарвардского и Стендфордского университетов учебные заведения объединены с бизнес-инкубаторами, в которых куются новые гуглы и майкрософты. Локомотивы для стартапов в последние годы открываются по всему миру, в том числе и у нас — инновационный центр «Сколково», IT-кластер на острове Русский, Иннополис в Татарстане и т. д.
В создании подобных пространственных экосистем первостепенную роль играют цифровые технологии. Современный город в городе невозможен без цифрового двойника (CIM-модели), без использования управляющей компанией интеллектуальной информационной системы, своих средств связи (чат-ботов и др.), набора умных решений в сфере ЖКХ, транспорта и т. д. К примеру, все жители города-спутника Иннополис в Казани — от детей до пенсионеров — подключены к единой информационной интеллектуальной системе «Инна». Это чат-бот, который позволяет оперативно решать практически любые вопросы с покупками, транспортировкой, устройством в детский сад, выгулом собак. На 95% вопросов у самообучающейся системы уже есть ответы, и технология машинного обучения позволяет «Инне» генерировать ответы на новые вопросы.
Цифровой двойник (City Information Model) — цифровая копия градостроительной единицы или городского пространства — это элемент цифровой экосистемы. С его помощью удобно моделировать развитие территории, управлять работой систем ЖКХ, транспорта, безопасности. Цифровая копия позволяет оптимизировать расход потребления воды, тепла и электроэнергии в зависимости от времени суток, сезона, выходных и праздничных дней, а снегоуборка и вывоз мусора осуществляются по мере необходимости. Цифровой двойник — это следующий этап эволюции в развитии зданий, строений и сооружений, реализованных по стандартам BIM. Все изменения на объекте фиксируются в режиме реального времени. Этот эволюционный скачок стал возможен благодаря бурному развитию интернета вещей, облачных технологий, систем связи, позволяющим передавать большой объем информации (в частности, 5G).
У технологически сильных компаний в США, Китае и некоторых других странах получает распространение практика создавать офисные пространства с дата-центром на одной территории. Компания Sabey объединила в 32-этажном небоскребе на Манхэттене центр обработки данных мощностью 40 МВт с высокотехнологичным офисным пространством на площади 92,1 тыс. кв. м и назвала этот формат digital factory. Компания Quicken Loans — второй по величине ипотечный кредитор в США — в прошлом году спроектировала в Детройте высокотехнологичный комплекс с офисным зданием и ЦОДом на площади 66 тыс. кв. футов. Комплекс оснащен умными решениями, у него даже есть система таяния снега на тротуаре.
Для России формат локальных дата-центров как нельзя актуален — в соответствии с Национальной программой «Цифровая экономика Российской Федерации» доля страны на мировом рынке услуг хранения и обработки данных к 2024 году должна вырасти до 5% (фантастическая цифра для нашей страны, но даже если она недостижима в обозримом будущем, то вектор развития задан абсолютно четко).
Чем больше участников экосистемы — компаний, людей, сервисов, тем большими возможностями располагает город в городе. Компания 3data рассчитала форматы трансформации различных объектов в цифровую недвижимость. Для небольших офисных пространств площадью от 300 до 5 тыс. кв. м будет достаточно 50–200 стоек, для большого офисного здания с дата-центром на площади от 15 тыс. до 60 тыс. кв. м можно обсуждать до 5 тыс. стоек. Для организации цифрового города на территории от 200 тыс. до 650 тыс. кв. м понадобится до 25 тыс. стоек. На больших территориях могут быть организованы комплексы различного типа от технопарка до международного конгрессно-выставочного центра с конференц-залами, гостиницами и апартаментами.
Современные города в городе в условиях дефицита свободных площадей в крупных городах могут быть организованы в промзонах и территориях аварийного жилья и малоэтажной застройки. К примеру, градостроительный потенциал территории московской производственной зоны Коровино (КРТ № 15), по оценкам института «Гипрогор Проект», позволяет реализовать на ее площадях концепцию города в городе с бизнес-парком (210 тыс. км. м), дата-центром (141 тыс. кв. м), гостиничным комплексом и апартаментами (21 тыс. кв. м) и паркингом (160 тыс. кв. м.).
Регионы также имеют возможности для реализации форматов IT-недвижимости. Их потенциал целесообразно оценивать по сумме факторов, в числе которых уровень деловой активности и конкуренции, открытость и лояльность властей к новым участникам рынка, а также готовность к внедрению цифровых технологий и решений умного города. К якорным городам, в которых, на мой взгляд, подобные форматы будут быстро развиваться, относятся Казань, Екатеринбург, Новосибирск и Владивосток.
Наше ближайшее будущее — это цифровые города, имеющие помимо своей физической сущности виртуальную (digital twin), отличающиеся высоким уровнем технологичности, максимальным комфортом, отсутствием транспортной усталости и минимальными транзакционными издержками, наличием интеллектуальных информационных систем, обеспечивающих новое качество жизни современного человека. По нашим прогнозам, востребованность таких форматов в связи с реализацией программы «Цифровая экономика Российской Федерации», а также программ по реновации жилищного фонда и реорганизации промзон будет стремительно расти. Кто станет в этом направлении лидером, а кто аутсайдером, покажут ближайшие два-три года.
Наша задача как профессионалов помочь власти и бизнесу эффективно пройти этап трансформации городской недвижимости и города в целом в цифру, обеспечив переход к экономике нового типа.