Предприниматель Владимир Барцакин, построивший один из самых эффективных бизнесов в сфере продажи недвижимости, начинал с «нуля» - точнее, с денег, которые заработал обычным продавцом в магазине. Однако, меньше чем через 4 года, благодаря личной энергии и нетривиальному деловому подходу, возник оператор рынка недвижимости, оборот которого достиг сотен миллионов рублей.
Базовый принцип коммерции – покупай дешево, продавай дорого, а прибыль оставляй себе. Это примитивное правило известно каждому бизнесмену – хотя применить его может далеко не каждый. Владимир Владимирович Барцакин – человек, который смог реализовать этот принцип. Правда, для этого ему пришлось его дополнить рядом собственных тезисов, благодаря которым исходная примитивная экономическая теория оказалась вполне работоспособной на практике. Причем работоспособной в таком виде, который позволяет обойти конкурентов на тесном рынке.
«Инновации» Владимира Барцакина были не то, чтобы особо сложные. Они просто требовали большой личной вовлеченности и способности посмотреть на ситуацию «сбоку». Вовлеченность потребовалась и для того, чтобы заработать первый, стартовый капитал.
Известна поговорка: «каждый миллионер может дать подробный отчет по каждому своему миллиону кроме первого». Владимир Барцакин в этом смысле уникум – ответ на вопрос о первом миллионе у него очень простой: заработал за время работы в обычно магазине. Точнее, речь идет не о миллионе, а о $10 000.
Из 10 000 – 25 000
Первые 10 000 долларов, которые дали начало успешному и разноплановому бизнесу, Владимир Барцакин наторговал в магазине примерно за полтора года. Барцакин только пришел из армии, связей не имел, получить какую-то синекуру от высоких покровителей не мог, и потому ему пришлось работать «как все».
Магазин, в котором работал Барцакин в начале 90-х, воплощал в себе принцип универсализма той эпохи и торговал понемногу всем, от мебели до шоколада. Продавец Барцакин и ориентировался сразу во всем, что быстро сделало его самым эффективным продажником в округе. Заработок был не запредельный, однако у Барцакина была цель, к которой он целенаправленно шел. Все свободные деньги откладывались для будущего дела. К тем деньгам, которые копились у него, свою долю добавил его армейский товарищ, также пытавшийся обустроиться «на гражданке».
Когда у товарищей скопилось 10 000 долларов, они попробовали свои силы в инвестициях на рынке недвижимости. И, с точки зрения рентабельности, результат получился весьма хорошим.
В двухкомнатной коммунальной квартире товарищи купили одну комнату – на это ушло 3000 долларов. На остаток денег удалось купить полноценную однокомнатную квартиру.
Жильцам второй комнаты коммуналки предложили поменять эту комнату на новую квартиру – и те, разумеется, были согласны. Так компаньоны стали полноправными собственниками двухкомнатной квартиры, которую удалось продать за 25 000 долларов.
Первый опыт дал сразу несколько ценных уроков, которыми Владимир Барцакин активно пользовался в дальнейшем. А именно – находить и реализовывать варианты, в которых реализуется концепция win-win, все участники сделки зарабатывают и получают привлекательное предложение, при этом не происходит ущемления чьих-либо интересов. Такой подход был весьма необычным в эпоху дикого капитализма, когда для работы с недвижимостью, зачастую, применялись совершенно аморальные схемы.
Из 25 000 – 150 000 и больше
Удивительно, но схема Барцакина пользовалась большой популярностью. Как отмечал сам Владимир Барцакин, очень странно, что никто не пытался по ней работать. Единственное объяснение может быть в том, что мало кто считал необходимым «заморачиваться» с подбором вариантов и подстраиваться под интересы клиентов. Которые, зачастую, даже не знали, что они в ближайшем будущем станут клиентами Барцакина.
Наш предприниматель трудностей не боялся, и предложения отдельных благоустроенных квартир в обмен на долю в коммунальной квартире стала «фирменным» ноу-хау для агентства недвижимости Барцакина. Чиновники регионального правительства удивлялись, что коммерсант Владимир Барцакин начал программу расселения задолго до того, как это стало общегосударственным мейнстримом.
Злые языки часто пытались обвинить Барцакина в том, что у него есть некие «решалы», благодаря которым удается осуществлять уникальные сделки. Однако, никаких «решал» у Барцакина не было. Всего лишь опыт и желание дать выиграть всем сторонам сделки.
За год, прошедший после первой продажи полученной в собственность коммунальной квартиры, удалось таким же образом «расселить» по благоустроенным индивидуальным квартирам жильцов ещё 8 «коммуналок». Итоговый капитал составил уже 150 000 долларов, потом – полтора миллиона долларов, и нужно было переходить к следующему этапу.
Покупка на этапе кирпича
Стратегия перекупки жилплощади уже исчерпала себя, и Владимир Барцакин перешел на качественно новый этап эволюции оператора рынка недвижимости – он начал торговать недвижимостью с ещё большей добавленной стоимостью. Обороты его компании были достаточно высоки для того, чтобы оперативные денежные средства представляли собой цифры со многими нулями и позволяли вести бизнес с совершенно иным горизонтом.
Владимир Барцакин провел активные переговоры с девелоперами, которые нуждались в льготных деньгах на постройку многоэтажных жилых домов. У Барцакина деньги были, и в результате опять возникало взаимовыгодное сотрудничество, в котором никто не проигрывал, а все только выигрывали.
Тогда покупать ещё не существующие квартиры не было модно, и идея Барцакина была весьма инновационной. Свою высокую рентабельность эта идея продемонстрировала через год-полтора – когда построенные квартиры начали продаваться в 4-5 раз дороже, чем они стоили на этапе планирования.
Как и прошлый опыт Барцакина, эта модель была эффективной ограниченное время – до тех пор, пока выгодность такой конструкции бизнеса не была осознана остальными участниками рынка. В данный момент, покупка жилья на этапе котлована является общепринятой. Правда, не все знают, что первым её реализовал Владимир Барцакин.
Сам построил – сам продал
После этого у Владимира Барцакина оставался только один шаг до превращения в оператора рынка недвижимости полного цикла – он создал собственную строительную компанию. Поскольку знание рынка недвижимости, спроса и предложения у него к тому времени было практически абсолютным, а его агентство недвижимости сохраняло доминирующие позиции на рынке, о спросе не приходилось беспокоиться.
Создание собственной компании позволило Барцакину не подстраиваться ценами под рынок, а фактически выстраивать его самому. Он начал строить коммерческое жилье, социальное, а также нежилые помещения – торговые центры и кинотеатры.
«Это оптимальная ситуация. Когда ты сам принимаешь решение – сколько тебе нужно построить для того, чтобы продать и остаться в плюсе, чтобы не было перепроизводства», - подчеркивает Владимир Барцакин.
Автор: Юрий Гусев. На правах рекламы.
Источник: "Вести:Приморье" [ www.vestiprim.ru ]