Участок в Большой Ижоре участвовал в MIPIM, ждал намывных островов и 3 млрд евро, но теперь нашел нового инвестора в лице семьи Мишиевых. У них размах скромнее, чем у Зингаревичей, и слышно о них меньше, но деловая хватка впечатляет контрагентов.
проект «Жар-птицы», представленный в 2007 году
В Большой Ижоре на месте нереализованного «Плазой Лотус групп» проекта планируется построить жилой комплекс на 270 тыс. м2 общей стоимостью 3,5 млрд рублей. Но неурегулированные споры поставили новый проект под вопрос, а природная стихия грозит Мишиевым заметным увеличением требуемых инвестиций.
В распоряжении «Фонтанки» есть концепция комплексного освоения этой территории. Согласно ей, на 44 га должны разместиться набережная с пляжем, яхтенный порт, две гостиницы 15 и 10 тыс. м2, спорткомплекс, ТРК на 10 тыс. м2, школа на 825 учеников и два встроенных детских сада. В 98 жилых секциях запланировано 267 тыс. м2 общей и 182 тысячи полезной площади.
Как объяснил «Фонтанке» инвестор проекта Борис Мишиев, финансирование планировалось вести при помощи израильских банков и инвесткомпаний, которые уже дали предварительное согласие на участие. Он и сам гражданин Израиля, поэтому основную часть дел в Петербурге ведет через представителей.
За 44 прибрежных гектара пришлось побороться. Доказать, что принадлежащую МО «Большая Ижора» землю надо без конкурса продать фирме «Альянс» (единственный акционер – Борис Мишиев), удалось через суд. А до этого местная администрация отказывалась отдавать участок.
Итоговая сумма, которую пришлось заплатить, – около 40 млн рублей. То есть, 15% от кадастровой стоимости (260 млн рублей) или по 9 тыс. рублей за сотку.
Эксперты по недвижимости, услышав цену, заинтересованно тянутся к калькуляторам. Даже в простеньком СНТ в Большой Ижоре – далеко от берега – участки продаются по 80 тыс. рублей за сотку. А в соседнем Ломоносове земля с выходом к заливу выставлена на продажу уже по 270 тыс. рублей за сотку. Иными словами, даже кадастровая стоимость 44 га в Большой Ижоре, кажется куда больше похожей на истинную цену, чем то, что попало в бюджет.
Областные чиновники развеивают сомнения: да, кажется, что за 44 га на берегу залива 40 миллионов — маловато, но все по закону.
Ударными темпами
Впервые «Альянс» получил права на участок — тогда еще аренду — в 2017 году на аукционе. К тому времени местные власти через суд разорвали длившиеся 10 лет отношения со структурами Зингаревичей, которые не смогли реализовать проект развлекательного комплекса «Жар-птица» с намывными островами за 3 млрд евро.
Новый арендатор соорудил на участке восемь домиков (примерно по 50 м2), чуть позже – объект площадью 189 м2 с титулом «Здание службы размещения многофункционального курортно-рекреационного комплекса», а также склад спортивного инвентаря (44 м2) и частную дорогу.
Эта недвижимость, оформленная в собственность «Альянса», хоть пока и не принимает туристов, дала компании формальный повод спустя всего полгода аренды потребовать отдать землю в полновластное владение. Это предусмотрено законом, но читая материалы суда, складывается ощущение, что местная администрация не ожидала такого подвоха.
Власти попытались было отказать, сославшись на то, что площадь требуемого в собственность земельного участка гораздо больше расположенных на нем объектов, и что арендатор не обосновал «необходимости испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости».
Таких оснований для отказа в Земельном кодексе нет, на что судья арбитражного суда СПб и Ленобласти Кротов указал муниципальным юристам. И в апреле 2019 года обязал их направить «Альянсу» проект договора купли-продажи спорной земли. Судя по выписке из ЕГРЮЛ, точка в этом вопросе была поставлена 22 ноября 2019 года, когда компания оформила участок в собственность.
Но не все так просто, объясняет Борис Мишиев. Участок проблемный. Дело в том, что в 1950-е годы на нем добывался песок, и сейчас он понижен чуть ли не до уровня моря. Так что часть из 44 га — заболочены. Весной его затапливает. Чуть задует ветер с моря — опять наводнение. Так что нужно серьезно вкладываться в гидротехнику. Необходимые работы по ликвидации этой проблемы оцениваются в 300 млн рублей.
Тем, кто пожелает подсчитать реальную цену, за которую он получил землю, Борис Мишиев предлагает к заплаченным в бюджет деньгам прибавить уже вложенные им деньги в строительство дорог и зданий, а также арендную плату. Если верить ему на слово, выходит около 150 млн рублей, что уже гораздо ближе, например, к кадастровой оценке, хотя все равно далеко до рыночной.
Дело семейное
Для семьи Мишиевых Большая Ижора – это далеко не первый крупный земельный участок. К примеру, петербуржец Ихиил Мишиев (брат Бориса) — с 2018 года совладелец ООО «Империя СПБ», оператора русской деревни «Шуваловка» в Петергофе (около 10 га). Там предлагается русский колорит, а также праздники с викингами и Бабой-Ягой. Ранее «Шуваловка» принадлежала Александру Иванову, основателю сети автосалонов «Вагнер». Судя по опубликованной бухгалтерии, бизнес там не особо широкий (выручка — в районе 7 млн рублей), зато после прихода Мишиевых (директор «Империи СПБ» – Татьяна Мишиева) фирма впервые вышла на прибыль.
Ихиил Мишиев давно занимается бизнесом в Петербурге. Перечислять его нынешних и бывших партнеров (которые величают предпринимателя то Эрнест, то Махмуд) — дело неблагодарное. О нем вспоминают и на рынке аренды, и торговцы автомобилями, и много еще где.
У семьи есть активы и в других заметных развлекательных заведениях города. К примеру, имеющие дело с Ихиилом Мишиевым предприниматели обращают внимание, что встречи он часто проводит в ресторане «Баязет» на Фонтанке. По документам ресторан не имеет отношения к Мишиевым, но сам бизнесмен не скрывает, что там есть его интересы. Такая же история с развлекательным комплектом «Невские звезды» на Бабушкина (с рестораном и вип-сауной), а также базой отдыха «Аленушка» в Окуловке.
Но куда больший размах интересов семьи — на другой стороне Петербурга. Уже много лет идет напряженная борьба за наследство совхоза «Пулковский», и одной из сторон конфликта в судебных документах значится Борис Мишиев. Речь идет примерно о 130 га вдоль шоссе прямо за поворотом на аэропорт. Именно там собирался построить огромный жилой комплекс миллиардер Микаил Шишканов, но в силу ряда очень разных причин проект сорвался https://www.fontanka.ru/2016/01/26/154/. Как и сами совхозные наделы, эта тяжба имеет давнюю и богатую историю, причем, с уголовным акцентом.
На чью сторону склоняются весы в споре за сотню гектар, оцененных в миллиарды долларов, может сказать только очень вдумчивый юрист. Дела в судах пошли уже даже не по второму, а по третьему и пятому кругам, и нет смысла говорить, каков итог какого-то очередного заседания. Стороны конфликта уверены, что еще ничего не закончилось, и правда обязательно будет на их стороне.
Газопровод – вот
Как рассказывает Борис Мишиев, чиновники в Большой Ижоре напоследок все же нашли возможность выразить свое недовольство потерей ценной земли. Несмотря на высказанные пожелания и предварительные договоренности, его проект не учли в недавно утвержденном Генплане муниципального образования. Назначение земли Мишиева — для строительства гостиниц, и строить там жилье пока не получится. И теперь нарисованные проекты развития территории подвисают. Борис Мишиев намерен в ближайшее время оспорить решение чиновников в суде.
Глава поселения Герман Воронов не стал рассказывать «Фонтанке» свое видение истории с землей на заливе. Он ограничился словами о том, что все решения о земле принимаются в КУМИ Ломоносовского района. Но с 2019 года эти функции возвращены из районов городским поселениям https://47news.ru/articles/150129/. Так что в администрации Ломоносовского района справедливо заметили, что к продаже 44 га Мишиевым никакого отношения не имели. По этой же, кстати, причине, начиная с 2019 года деньги за аренду земли — 18,6 млн рублей — должны были идти не в бюджет района, а в местный.
Не удалось задать главе Большой Ижоры и вопрос об исключении планов инвесторов из Генплана, хотя два соседних крупных частных участка жилую функцию получили. Одно из объяснений — на момент окончательного утверждения документа «Альянс» Бориса Мишиева уже вовсю судился с чиновниками, и причин быть к нему благосклонными у них, конечно, было немного.
Как бы то ни было, сделка с Мишиевыми удвоила бюджет Большой Ижоры на 2019 год, хотя половину суммы и пришлось отдать в казну Ломоносовского района. После получения денег местные депутаты вносили поправки в бюджет. Изначально он верстался с доходами в 31 млн рублей, а в октябре, когда сделка уже была готова и цена выкупа определена, вырос до 57 млн — добавилось как раз около 20 млн рублей по строчке «продажа земли». На эти деньги отремонтировали дороги, благоустроили сквер, подлатали жилье и главное — заказали газопровод.
Конечно, если бы ижорцам удалось получать арендную плату в том размере, что обещал инвестор, когда выигрывал аукцион в 2017 году — то есть, по 18,6 млн рублей в год, и так 10 лет подряд, жизнь в Большой Ижоре могла бы пойти другим чередом. Но, с другой стороны, грех жаловаться: через десять лет отказываться от только начавшейся сытой жизни уже было бы трудно. Не жили богато, нечего и начинать, как говорится.
Денис Лебедев, «Фонтанка.ру»