Фото: lenobl.ru
Вступившие в 2018 году правила, позволяющие жильцам, минуя Управляющие компании (УК) их домов, заключать прямые договора с Ресурсоснабжающими организациями (РСО), как оказалось, вовсе не упрощают, а в большинстве случаев напротив – усложняют и даже удорожают для жильцов получение тех самых ресурсов.
Наглядным тому примером служит ситуация, складывающаяся сейчас в районах массовой жилой застройки Ленобласти, которые примыкают к границе Санкт-Петербурга – Бугры, Мурино, Кудрово и др. Жильцы домов на собственном, не всегда положительном опыте, убеждаются в том, что прямые договора с РСО – это отнюдь не такое однозначное благо, как принято считать в кругах законодателей принявших такой формат взаимоотношений в сфере ЖКХ. Специфика районов так называемой «петербургской агломерации» в том, что активное жилищное строительство, которое ведется там в последние 10 лет на областных землях, не везде было обеспечено соответствующим инженерным ресурсом (вода, электричество, тепло) поставляемым из самой Ленобласти. В итоге, и региональные РСО и застройщики были вынуждены изыскивать возможности подключения к ресурсам соседнего Санкт-Петербурга, в частности по получению воды – к ГУП «Водоканал СПб».
И до недавнего времени, такая партнерская схема была выгодна всем. Выглядит она так — областные РСО, инвестировав собственные средства в инженерию и коммуникации смогли подключиться к головным источникам «Водоканала СПб», тем самым обеспечив качественное и в необходимом объеме водоснабжение быстро растущих жилых кварталов. По своим сетям РСО поставляли воду уже в дома застройщиков, где плату за этот ресурс с жильцов собиралась через Управляющие компании (УК).
Таким образом, работала модель, распространенная во всей стране, когда владелец жилья через одну квитанцию (выставляемую ежемесячно ему УК) оплачивал весь спектр услуг. Это было и просто и удобно. Однако, общеизвестно, что бывали случаи, когда УК злоупотребляли своим статусом – собирая с жильцов деньги, не перечисляли их своевременно в РСО. Долги копились, что приводило порой к отключению домов от ресурсов и как следствие УК банкротились и у жильцов возникали проблемы.
В итоге, государство решило «подкрутить гайки» в этой сфере и около года назад был принят закон о прямых договорах с ресурсоснабжающими организациями. Как посчитали законодатели — исключение из цепочки платежей «собственник – управляющая компания – РСО» посредника в лице УК, должно решить все проблемы, т.е. собираемость долгов с должников резко возрастет, а сами долги за поставленные ресурсы сократятся. Но, увы, все случилось в лучших традициях нашей страны – «хотели, как лучше, а вышло как всегда» … Как следствие, РСО Ленобласти, которые по сути, принуждают переходить на прямые договора, однозначно констатируют, что в нынешних правовых рамках это очень рискованно, причем как для жильцов, так и для РСО. Для этого пока нет технических и юридических основ. А для того, чтобы их создать, необходимы дополнительные инвестиции – в модернизацию сетей и оборудования, а также увеличение штатов специалистов, которые будут работать с тысячами прямых потребителей. Но у многих частных РСО такие средства отсутствуют и заложить их в тариф они сразу не могут. В итоге, если кампания по переходу на прямые договора их накроет, то есть риск, что их финансовая устойчивость окажется под угрозой. Как следствие – возможны перебои или снижение качества поставляемых людям ресурсов, а это уже социально-напряженная тема, которая сразу же добавляет проблем администрации региона.
В складывающейся ситуации, эксперты отрасли рекомендуют жильцам не спешить с принятием решения о скором и однозначном переходе на прямые договора, а сначала разобраться в данном вопросе – сначала тщательно проанализировав все «за» и «против». Суть в том, что новый закон предусматривает добровольный переход жильцов на прямые договора. Для этого им просто необходимо на общем собрании принять соответствующее решение и тогда УК исключается из цепочек взаимоотношений каждого человека с РСО. Подразумевается, что за «управляйками» должна остаться только сервисная функция – поддержание в рабочем состоянии имущества дома, текущие ремонты, уборка и т.п. А денежные потоки за ресурсы (которые составляют львиную долю платежей) будут напрямую поступать в РСО, упраздняя предмет возможного злоупотребления чужими деньгами со стороны УК.
Но, в новой схеме, помимо вроде как благой цели — борьбы с недобросовестными УК есть большой круг проблем и сложностей, не только для РСО, но и, прежде всего, для самих жильцов.
Прежде всего, у жильца растет число всевозможных договоров и квитанций, поскольку переходе на прямые договоры с РСО у него будет как минимум пять платежек: за содержание, за капитальный ремонт, за электричество, за холодную воду, за отопление. Далеко не всякий домохозяин обрадуется «счастью» самостоятельно вести весь этот документооборот. При этом, почти каждая из этих квитанций дублируется в электронном кабинете плательщика, а людей старшего поколения такое количество бумажек (а уж тем более их «электронных дублеров») просто вводит в ступор.
Но проблема еще и в том, что к столь массовому и быстрому переходу на прямые договора пока не готовы и сами РСО. У них просто нет ни опыта, ни необходимого финансового и кадрового ресурса для работы с физлицами населяющие многоэтажки. Одно дело – работа с крупными компаниями, а другое – с десятками тысяч абонентов! В этом плане, показателен предварительный расчет одной из РСО, работающей в Ленобласти и поставляющей сейчас воду (пока через управляющую компанию) в несколько многоквартирных домов. Ситуация такова – по истечении срока службы водосчетчиков в этих домах, их необходимо массово заменить и заново опломбировать. Так вот, если РСО займется сейчас этим сама (притом, что сейчас в ее штате единицы таких специалистов) и ей придется обойти все 1,5 тыс квартир, но на все это уйдет минимум восемь месяцев!
Не говоря уж о том, что при прямых договорах, с каждым отдельным злостным неплательщиком РСО будет вынуждена судиться персонально – а это дополнительные расходы и целый штат отнюдь не дешевых юристов. Очевидно, что эта работа требует определенных затрат. Сейчас эти затраты учтены в тарифах УК. При прямых договорах вырастут затраты на эти работы и у РСО, как следствие, в будущем возрастут коммунальные платежи за воду и отопление, т.к. РСО будут просто вынуждены заложить эти «новые» затраты в тарифы.
Еще одной потенциальной строчкой в расходах жильцов, решившихся на прямые договора, станет уплата процентов Рассчетно-кассовым центрам (РКЦ), которые должны будут в интересах РСО собирать показания и выставлять платежки. А это, как правило, добавляет 4-5% к сумме самого платежа за потребленный ресурс. Так что получится – до свидания, посредник в лице УК, и здравствуй, посредник в лице РКЦ!
Но даже если со временем РСО нарастят штаты и отработают взаимодействие с другими контрагентами, остается огромный пласт технических и правовых проблем, касающихся непосредственно прав на инженерную инфраструктуру по которой подается ресурс (например, вода) и зон и степени ответственности как за надежности инженерии, так и качество и бесперебойность подачи той же воды. Во многом беды российского ЖКХ прорастают еще из советского прошлого и не очень продуманного и «кавалеристского» подхода к последующей приватизации квартир, общедомового имущества и инженерии – последний, кстати, очень похож на нынешнюю кампанию по «стремительному» переходу на прямые договора.
По тому же водоснабжению, большинство нынешних многоквартирных домов имеют такую схему инженерных коммуникаций, которая, условно, состоит из трубы, которая подводит воду к дому (и за нее как раз несет ответственность РСО), а также внутридомовых сетей и другого оборудования (например, индивидуальных тепловых пунктов — ИТП) за которое отвечает уже УК. Так вот при переходе на прямые договора УК устраняясь из цепочки РСО-жилец уже не несет никакой ответственности за качество и стабильность подачи воды. При этом, загрязнение воды или ее потери очень часто происходят именно в трубах внутри дома. Доказать – кто и в чем виноват, РСО или УК и где чья труба, простому жильцу будет практически не реально!
Таким образом, снежный ком проблем, которые могут навалиться на жильца, оказывается гораздо больше, чем «блага», которые сулят при прямых договорах.
И тут важно помнить, что переход на прямые договора с РСО – это право жильца, но отнюдь не обязанность! Если та управляющая компания, которая в данный момент добросовестно исполняет все обязательства, возложенные на нее по договору с жильцами, включая сбор и дальнейшее перечисление средств за потребленные ресурсы в РСО, то никакой необходимости отказываться от ее услуг нет. Более того, жилец не оказывается втянутым в профессиональные (далеко не всегда простые и очень затратные по времени и деньгам) процессы управления системой ЖКХ. В случае, если у жильцов есть претензии к УК, то проще заключить договор с новой более профессиональной компанией, чем взваливать на себя функции и ответственность несвойственные владельцу обычной жилой квартиры.
Вопрос с прямыми договорами пока до конца не продуман и не проработан. Именно поэтому, сейчас этот переход более выгоден УК, которые желают переложить на плечи жильцов часть ответственности поэтому зачастую они его и предлагают. Но для жителей он не выгоден и несет большие риски, в первую очередь в виду неготовности законодательной базы и отсутствие технических возможностей у нынешних домов эффективно использовать инженерию при прямых договорах.
Пока нет чётко отлаженной схемы по прямым договорам у РСО решение о переходе на прямые договоры несет весьма существенные риски. Многие нюансы не только не урегулированы в законе, но нет даже утвержденной формы такого договора, а значит у таких договоров очень тревожные судебные перспективы. Красивая идея о том, что жилец якобы «экономит на посредниках, напрямую взаимодействуя с РСО», увы, на практике налетает на очень опасные подводные камни, о которых публично стараются не говорить. Эксперты отрасли, да и сами жильцы уже хлебнувшие «эффективности» прямых договоров, советуют владельцам квартир не спешить и не голосовать за переход на прямые договора, даже если их кто-то к этому активно подталкивает. Как минимум, рекомендуется подождать два-три года. И только уже убедившись, что процесс отгладится и риски сведены к нулю, принимать решение – переходить на прямые договора или все же нет.