ГЖФ объявил конкурс на новый типовой проект для своих строек. Результат будет готов уже через пару месяцев
Высотки в «Салават Купере» стали слишком дороги. Госжилфонд при президенте РТ нашел выход — этажность снизят в целях экономии. Ведь земля фонду достается бесплатно, а вот лифты, насосы и прочее — за большие деньги. Каким быть новому типовому дому, можно отчасти судить по конкурсному заданию. Эксперты «БИЗНЕС Online» советуют все-таки строить в новых микрорайонах дома разной этажности и не превращать их в гетто с новыми «хрущобами».
МАКСИМУМ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ «С УЧЕТОМ НЕВЫСОКОЙ СТОИМОСТИ»
Госжилфонд при президенте РТ (ГЖФ), которым с осени 2018 года руководит Марат Зарипов, объявил открытый конкурс на проектирование универсальной концепции 9–10-этажных домов для крупных городов РТ, а также 3–5-этажного социального жилья для районов республики.
«По итогам конкурса отберут проект, который при низкой себестоимости будет иметь наилучшие объемно-планировочные и архитектурные решения и лучшие показатели экологичности и энергоэффективности», — объяснила новацию пресс-секретарь ГЖФ Гульзада Кычакова в ответ на вопрос «БИЗНЕС Online».
Конкурс пройдет в два этапа. До 20 августа фонд собирает заявки. Затем эксперты в течение одного дня оценят представленные эссе, а также портфолио архитектурных бюро — участников конкурса. В итоге будут отобраны трое претендентов для участия во втором туре. Тут конкурсанты возьмутся уже непосредственно за разработку концепции жилого дома (застройки территории) согласно конкурсному заданию. На это отводится 30 дней. Плюс один день на подведение итогов.
Оценивать работы будут по четырем показателям. Во-первых, проектировщикам необходимо подготовить концепции домов с процентным соотношением жилых площадей к нежилым 75/25. Во-вторых, станут оценивать фасадное решение с применением современных материалов и с учетом «невысокой стоимости реализации квартир социально ориентированным группам граждан». Два последних показателя касаются наилучших решений по экологичности и энергоэффективности.
Победителю конкурса предстоит за два месяца создать типовые проекты соципотечных домов. Гарантия на проектную работу должна составлять два года. Цена контракта — 412 рублей за квадратный метр общей площади. Таким образом, проект 10-этажного 6-подъездного дома (его общая площадь примерно составит 10–11 тыс. кв. м) обойдется ГЖФ в 4,1–4,2 млн рублей.
По данным наших источников, именно этот типовой проект в дальнейшем будет использоваться практически для всего соципотечного жилья, а от домов выше 10 этажей ГЖФ откажется полностью, в том числе и в «Салават Купере».
НИЖЕ, ЗАТО ДЕШЕВЛЕ
Требования, предъявляемые ГЖФ к участникам конкурса, по однозначному выводу наших экспертов, нацелены на удешевление строительства соципотечного жилья. Как минимум оно не должно расти в цене с учетом инфляции и тенденций на рынке жилья. При этом участники рынка надеются, что экономия особенно негативно не скажется на качестве соципотечных домов, но шансов на это, по их мнению, немного.
Советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Николай Васильев отмечает, что на дешевизну указывает даже прописанное в условиях конкурса соотношение жилых площадей к нежилым (75 к 25). В комфортных, а значит, дорогих планировках площадь нежилых помещений обычно больше. «Планировки с таким коэффициентом могут получиться довольно однообразными, такое жесткое соотношение сегодня не слишком актуально», — считает Васильев.
Коммерческий директор строительной компании «Домкор» Юрий Мочалин подтвердил нашему изданию, что сниженная этажность тоже позволит поджать затраты. «Безусловно, в высотках стоимость квадратного метра выше, чем в обычных 10-этажных домах, поскольку и себестоимость выше. Действительно, на цену влияют более дорогие инженерные системы — насосы, лифты», — отмечает он.
Другой участник рынка говорит, что для десятиэтажки достаточно одного лифта, а в восемнадцатиэтажке их надо уже два. В среднеэтажном жилье ниже требования к количеству парковочных мест, там не нужна принудительная приточно-вытяжная вентиляция. В десятиэтажке ниже требования к пожарной безопасности — например, не требуется отдельный лестничный марш сверху донизу, достаточно лестничной клетки по соседству с лифтом (а значит, меньше нежилая площадь).
В связи с решением ГЖФ «укоротить» свои дома встает вопрос: можно ли впихнуть что-то комфортное в прокрустово ложе невысокой стоимости соципотечного жилья в 36 тыс. рублей за квадратный метр по Казани? Это как минимум вдвое дешевле коммерческого жилья. Николай Васильев считает, что нет. «Мне с трудом верится, что в Казани можно ориентироваться на такие цены. Строительные материалы пока что не имеют тенденции к удешевлению, — говорит он, высказывая сомнение по поводу их качества, которые могут предложить проектировщики ГЖФ с учетом заявленной цены. — Решений и материалов сегодня много, но цена в 30–40 тысяч за „квадрат“… Я не уверен, что даже для несолидной отделки такая стоимость адекватна».
Главный архитектор ГУП «Татинвестгражданпроект» Герман Бакулин считает, что сэкономить можно на фасадных решениях, сделав их при этом более долговечными. «Хорошо бы иметь фасад, который со временем нуждался бы в худшем случае в покраске, — считает Бакулин. — А в лучшем случае надо использовать материалы, которые бы обеспечивали и долговечность декоративного слоя, и систему утепления». Вопреки повальной моде, эксперт отдает свой голос за невентилируемые фасады. В качестве альтернативы называет многопустотные керамические блоки и пустотелый лицевой кирпич. «В идеале использовать натуральные материалы, которые показали бы тектонику фасада», — говорит Бакулин. По оценкам эксперта, применение таких материалов вполне сопоставимо по цене: широко применяемую сегодня керамогранитную плитку дешевой не назовешь.
«не стоит целые микрорайоны застраивать в один рост»
Количество этажей само по себе, конечно, мало говорит о комфортности жилья. Самые элитные квартиры, как правило, расположены в малоэтажных домах, а то и в таунхаусах. Или, напротив, в пентхаусах на верхних этажах небоскребов. Но предназначенное для массового рынка наиболее комфортное жилье сегодня имеет от 16 этажей и выше. «При нынешней стоимости земельных участков оптимальнее высоток вариантов нет, но это для коммерческого жилья. ГЖФ ориентирует на низкую стоимость квадратного метра», — отмечает Мочалин. Также стоит учитывать, что землю Госжилфонд получает бесплатно. А значит, чего ее экономить?
Сейчас максимальная высотность домов, строящихся по социальной программе Госжилфондом, составляет 18 этажей. Такое жилье возводится только в двух местах: в казанском микрорайоне «Салават Купере» и в Зеленодольске. Десятиэтажки ГЖФ строит в Набережных Челнах (в том числе усилиями «Домкора»), Нижнекамске, Альметьевске, Лениногорске. Один 9-этажный жилой дом строится в Лаишево. В целом фонд возводит по республике дома начиная от одного этажа. И это оправданно: очень странно где-нибудь посреди сельского райцентра будет смотреться башенный «перст» для соципотечников.
Запрос на мало- и среднеэтажные жилые дома в Госжилфонде объясняют использованием новых, более рациональных подходов в проектировании и строительстве. Эксперты отчасти с этим согласны. Васильев отмечает, что нет универсального ответа на вопрос о том, какая этажность выгоднее. С этим согласен и главный архитектор проектов ГУП «Татинвестгражданпроект», называя «небоскребы» негуманным подходом. По словам Бакулина, достаточно рационально выстраивать планировку территории. С ним согласен архитектор Олег Маклаков, один из разработчиков концепции реконструкции исторического центра Казани. Как он ранее говорил «БИЗНЕС Online», вписать необходимое число квадратных метров в один и тот же участок можно, не прибегая к небоскребам, — для этого проектировщику надо включить фантазию и поработать головой.
«Каждый случай необходимо рассматривать индивидуально, — рассуждает Васильев. — Повышенная этажность бывает в зоне концентрации транспортно-пересадочных узлов. Однако сегодня существует тренд на дома пониженной этажности, потому что человеку, конечно, приятно быть поближе к земле».
Однако в градостроительных преимуществах именно малоэтажек от ГЖФ некоторые эксперты сомневаются. Так, руководитель центра прикладной урбанистики при МВШСЭН Святослав Мурунов отмечает: «Из крайности в крайность бросаются наши застройщики. В городе может быть и высотное жилье, и объекты малой, средней этажности». А Мочалин из «Домкора» уверен, что от реализации этой идеи «пострадает архитектурное выражение микрорайонов». «Все же комплексное строительство требует архитектурных доминант, не стоит целые микрорайоны застраивать в один рост», — говорит представитель строительной компании.
Эксперты отмечают, что градостроительная ситуация, например, в исключительно многоэтажном соципотечном «Салават Купере» требует изменений. Но дело не в количестве этажей, а в том, что оно одинаково во всех домах. «Единообразная этажность упрощает и примитивизирует архитектурный облик комплекса. Хотелось бы иметь более эмоциональную композицию, — признается Бакулин. — Силуэта действительно не хватает».
«Если бы застройщик сформировал требования к разным вариантам развития городских кварталов (на окраинах, при редевелопменте промышленных территорий и так далее), то это был бы действительно качественный скачок», — сетует по поводу проектного задания ГЖФ Мурунов.
поперек рынка: в чем опасность соципотечных хрущевок?
Напомним, что еще в апреле наше издание подготовило материал, посвященный росту средней этажности жилья в Татарстане. Уже половина всех строящихся в республике квартир — в домах от 18 до 24 этажей. Средняя этажность новостроек с 2017 года увеличилась с 13,7 до 17,6 этажа, а за четыре года доля высоток выросла в 7 раз. На коммерческом рынке просто другая ситуация: застройщики, как правило, покупают землю, потом пару лет «сидят» на ней из-за долгого согласования проектов и лишь затем строят, а все это время капитал лежит мертвым грузом. Поэтому застройщики и наращивают этажность, стараясь максимизировать выручку с земельного участка.
«Да, малоэтажное жилье пользуется спросом, но оно всегда дороже! Не думаю, что коммерческие застройщики пойдут по пути Госжилфонда и станут снижать высотность строящихся объектов», — считает директор агентства недвижимости «Премьер» Руслан Садреев.
Еще одну опасность решения ГЖФ отмечает Мурунов. Он не согласен с нацеленностью госзастройщика исключительно на дешевое жилье для определенного класса покупателей. «Тем самым создаются сегрегированные социальные группы. Нужно пересматривать в целом классность жилья, потому что, когда люди разных социальных слоев живут на одной территории, социальная напряженность снижается», — считает Мурунов.
Погоня за дешевизной соципотечных квадратных метров в ущерб качеству жилья, которое в том числе зависит от его высотности, может породить кварталы новых хрущевок, от которых крупные российские города сегодня стремятся избавляться. Впрочем, это упирается в нерешаемую проблему недостатка средств у государства на социальные программы. Обвинения в том, что на смену старым некомфортным пятиэтажкам придут не менее некомфортные десятиэтажки, раздаются и в адрес авторов программы московской реновации.
