«Придется платить рублем» — как переход на эскроу-счета изменит рынок жилья в Татарстане | Экономика

Есть ли в РТ предпосылки к заморозке строек, на сколько вырастут цены на жилую недвижимость и будут ли застройщики экономить на качестве?

С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги дольщиков для строительства жилья только через эскроу-счета. Исключением станут объекты с готовностью более 30%, в которых распродано свыше 10% площадей. В Татарстане эксперты прогнозируют консолидацию рынка и рост цен на недвижимость.

Как будет работать схема с эскроу?

Суть проектного финансирования в том, что застройщики больше не смогут напрямую брать деньги с дольщиков. Если девелопер оформил кредит на строительство, то дольщики будут перечислять деньги за жилье на счета эскроу в банке, предоставившем застройщику целевой кредит.

Готовы ли банки кредитовать застройщиков?

Финансирование строительства, если свободных средств у застройщика нет — ключевое звено новой схемы. Сложности с получением кредита возникнут, если компания-заемщик не отвечает критериям кредитора.

По словам начальника управления кредитования недвижимости и транспорта банка«Открытие» Евгения Мандрыкина, банки, оценивая застройщика, смотрят на:

наличие собственных средств в проекте — стандартным является требование по доли участия заемщика на уровне не менее 15%;

запас прочности / чувствительность к снижению цены;

реализацию новых проектов на SPV компаниях (компаниях специального назначения, созданных для реализации определенного проекта).

Чиновники полагают, что банки активно включатся в кредитование девелопмента. В идеале они даже должны будут снижать процентную ставку по таким кредитам, так как у них будут«бесплатные» ресурсы, которые размещены на эскроу-счетах. Банкиры более сдержаны в комментариях.

«Далеко не все банки имеют компетенции в этой области и не все банки захотят этим заниматься. Формируется следующая схема взаимодействия: сначала банк выдает кредит застройщику, а потом происходит накопление ресурсов на эскроу-счетах. Будет ли данный механизм работать, покажет время», — говорит руководитель развития пассивных и комиссионных продуктов Ак Барс Банка Юрий Соколов.

Какие застройщики находятся в зоне риска?

Основная масса строительных компаний на рынке недвижимости Татарстана достаточно надежна, хотя и имеются застройщики с трудными финансовыми ситуациями, рассказывает президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.

«Предпосылки к заморозке некоторые строек, особенно точечных застройщиков, к сожалению, есть. Конечно же, крупных ведущих строительных компаний Татарстана они вряд ли коснутся. Строительный сектор в жилищном сегменте в РТ достаточно мощно и хорошо развит. Однако, я надеюсь, что будут разработаны поправки, послабления в новом законодательстве, которые значительно снизят риск остановки строительного комплекса».

Эксперты полагают, что рынок будет консолидироваться. По прогнозам, его могут покинуть до 30% компаний.

«Активнее других будут развиваться застройщики, обладающие собственным капиталом и положительной кредитной историей, а также реализующие экономически эффективные проекты», — уверен Евгений Мандрыкин.

В Татарстане ежегодно вводится около 2,4 млн кв. м жилья. Объемы сохранятся?

Не факт. Застройщики говорят, что для оценки им нужна практика игры по новым правилам.

«У девелоперов до сих пор нет четкого расклада, как все будет происходить. От жесткого перехода на эскроу-счета отказались — минстрой утвердил критерии, по которым застройщики смогут продолжить работать по старой схеме при готовности проектов не менее 30% и 10% проданных площадей. Это комфортный вариант для рынка. Но нет уверенности, что это решение будет исполнено. Мы уже становились свидетелями внезапных поправок, которые кардинально меняли правила игры», — рассуждает гендиректор ГК «СМУ-88» Илья Вольфсон.

Если на рынке будет меньше строек и денег, жилье подорожает?

Цены на жилую недвижимость вырастут — об этом говорит большинство экспертов.

«На сколько — будет зависеть от банков. Стоимость кредита заложена в стоимость квадратного метра. Будет ли цена корректироваться, зависит уже от продаж. Банки обещают снижение ставки при поступлении новых средств на счета, соответственно застройщики смогут позволить себе скидки и акции», — полагает Илья Вольфсон.

Он подчеркивает, что происходящие изменения — не реальные механизмы, а эксперименты, поиск рабочих алгоритмов.

«После введения механизма эскроу-счетов, застройщик не сможет строить на деньги дольщиков, а будет вынужден строить на собственные или кредитные средства — себестоимость строительства возрастет. Соответственно, строительные компании будут вынуждены поднять цены, в среднем на 10−15 процентов», — уверен Андрей Савельев.

Банкиры также предупреждают о грядущем изменении цен на квадратные метры.

«Рост цен на первичном рынке закономерно отразится и на вторичном рынке. Сейчас строительная отрасль находится в переходной стадии: ряд проектов реализуется еще по старым правилам. Но ближе к третьему кварталу средняя цена за квадратный метр в РТ, скорее всего, увеличится. Рост составит не менее 10%», — считает директор сети операционных офисов Райффайзенбанка по РТ Станислав Фоминых.

Юрий Соколов отмечает, что изменения повлияют на рынок ипотеки, так как кредитование застройщика и дольщиков в одном банке будет сопряжено с меньшими транзакционными издержками. Все риски, в том числе финансовые и юридические, в новой системе возлагаются на банки — им предстоит оценить застройщика, сделать экспертизу и понять стоит ли его финансировать.

«Для защиты прав дольщиков нововведения будут полезны, но за это придется „платить рублем“, потому что стоимость кредита, который платит застройщик, перекладывается на конечного потребителя в виде удорожания квадратного метра. Раньше можно было купить квартиру на нулевом цикле строительства, заплатив за нее существенно меньше, чем она бы стоила в момент сдачи, когда нет рисков „недостроя“», — объясняет Соколов.

Качество возводимого жилья ухудшится?

«Не думаю, что проектное финансирование как-то повлияет на качественное наполнение жилых комплексов — материалы, оборудование, благоустройство территории. Возможно, кто-то попробует на этом сэкономить, но рынок не одобрит такие решения. Сейчас планка поднята очень высоко, выбор достаточно большой и нужно выделяться, чтобы продавать», — резюмирует Илья Вольфсон.

Ксения Долгова