Основная причина популярности долевого строительства является финансовая - покупка жилья на стадии котлована позволяет сэкономить до 30% стоимости. К тому же, многие покупатели с вступлением в силу закона, регулирующего долевое строительство, и поправок к нему, запретивших «серые» схемы, являются более защищенными на законодательном уровне.
На сегодняшний день к легальным схемам относятся всего три: покупка жилищных сертификатов, договор долевого участия (ДДУ), покупка через жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы (ЖСК).
Сейчас на долю трех легальных схем, прописанных в 214-ФЗ, приходится менее половины от общего объема продаж квартир в новостройках. Остальные сделки проходят по «серым» схемам, имеющим высокие риски утраты вложенных в строительство средств: вексельная схема, договор соинвестирования, предварительный договор купли-продажи, договор уступки прав требований.
Договор участия в долевом строительстве
Такой договор должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является:
- получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок (ч.1 ст.3 ФЗ № 214-ФЗ);
- наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию (ч.2 ст. 3, ч.3 ст. 4 ФЗ № 214- ФЗ).
Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок
Одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ).
Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих объектов.
Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3, ст. 4 214-ФЗ).
Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома. Регистрация проводится застройщиком. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.
В обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ст. 13 214-ФЗ).
Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.
Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.3 ст.6 ФЗ № 214). При этом, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная этой частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (п. 2 статьи 6 ФЗ N 214-ФЗ).
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 ФЗ № 214). Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора или обязательных требований закона (ч.1 ст. 7 ФЗ № 214), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 ФЗ № 214.
Закон 214-ФЗ узаконивает еще две формы приобретения строящегося жилья – через покупку пая в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах.
Деятельность жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) регулируется 11 и 12 главами Жилищного кодекса. ЖСК – это объединение покупателей жилья, которое создается под конкретный объект недвижимости. «Члены кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома», говорится в Жилищном кодексе. Члены ЖСК либо сами полностью оплачивают стоимость жилья, либо кооператив часть денег берет в банке в кредит.
Закон не определяет конкретные схемы платежей пайщиков ЖСК. Виды платежей определяются уставом кооператива. Данный порядок определяет, что кооператив может менять сумму платежей в сторону их увеличения, вводить новые платежи, что может привести к переплате за приобретаемый объект.
При этом, достоинством такого соглашения являются особые условия гибкой, индивидуальной схемы оплаты. Например, в ЖСК (в отличие от ДДУ) не обязательно выплачивать всю стоимость квартиры до ее сдачи в эксплуатацию, а можно, вселившись, продолжить платить за жилье (обычно такая рассрочка составляет 3-5 лет). Однако, до полной выплаты пая собственником квартиры будет оставаться кооператив.
Деятельность жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) регулируется федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Согласно закону, ЖНК – это «потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов». В отличие от ЖСК, жилищно-накопительный кооператив наделен правом на строительство нескольких объектов.
ЖНК устроен по принципу взаимопомощи: половину стоимости квартиры член кооператива оплачивает в качестве первоначального паевого взноса, другую половину ему ссужает «из общего котла» кооператив. Чтобы стать собственником квартиры, надо выплачивать проценты по этой ссуде.
Закон устанавливает перечень взносов членов ЖНК. Это вступительный взнос, который платится единовременно при вступлении в кооператив, членский взнос, который платится ежемесячно и расходуется на текущую деятельность кооператива и паевой взнос, который платится регулярно и идет на оплату стоимости квартиры по частям. В данном случае, ЖНК - более гарантированная форма, чем ЖСК, который может бесконтрольно устанавливать новые платежи.
Однако нужно помнить, что ЖНК доплачивает за квартиры из тех денег, которые вносят другие пайщики, что предусматривает риск недостаточности средств на оплату квартир в случае уклонения одного или нескольких участников от исполнения условий по финансированию договора (эффект финансовой пирамиды). При ликвидации ЖНК, в случае невнесения члено ЖНК паевого взноса в полном объеме и не имеет возможности в краткие сроки исполнить данное условие, законом установлено утрата пользования жилым помещением с возвращением внесенной в качестве пая суммы взносов при выходе из Кооператива.
Третьей законной схемой привлечения инвестиций граждан в строительство является выпуск жилищных сертификатов.
Застройщик выступает эмитентом ценной бумаги (жилищного сертификата), выпускаемой под конкретный проект. При этом, как и в случае заключения ДДУ, застройщик должен иметь в собственности, на праве аренды или субаренды участок земли и утвержденную проектную документацию.
Номинальная стоимость сертификата индексируется исходя из рыночной цены на недвижимость и устойчивости финансового положения застройщика. В ситуации стабильного рынка для инвестора, который ставит себе цель в первую очередь выгодно вложиться, а не приобрести жилье, это несомненный плюс. Он может перепродать жилищный сертификат, и получить за него больше, чем потратил.
В данном случае, независимо от индексации жилищного сертификата для дольщика при приобретении квартиры существует риск аннулирования внесенных средств в случае падения стоимости жилищного сертфиката на рынке.
Жилищный сертификат – это ценная бумага, она может изменяться в цене в очень широком диапазоне по определению. Цена её определяется как макроэкономическими рыночными факторами, то есть динамикой цен на недвижимость, так и корпоративными рисками эмитента.
Жилищный сертификат может обесцениться как любая другая ценная бумага. Это те риски, которые покупатель сертификата несет, избрав сертификат, а не банковский кредит. Банковский кредит на покупку жилья, ипотека имеют более высокие тарифы оплаты, но при этом, являются гарантией получения результата в виде объекта строительства.
Кроме того, недостатком указанной схемы приобретения жилья является отсутствие условия о индивидуализации объекта строительства.
По определению, жилищный сертификат – это эмиссионная ценная бумага, номинальная стоимость которой выражена в единицах общей площади жилья и в его денежном эквиваленте и которая предоставляет её владельцу право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких ценных бумаг – облигаций.
Данные о конкретной квартире в такой бумаге не содержатся, из-за чего между держателями ценных бумаг могут возникать споры - это те риски, которые несет покупатель сертификата в обмен на более высокую доходность, за счёт более низкой цены фактического приобретения жилья.
Следует отметить, что любая схема содержит свои недостатки в случае изменений материального состояния застройщика. Поэтому дольщику в любом случае необходимо проводить тщательный анализ репутации и состоятельности застройщика (изменение конъюнктуры рынка и т. д.), а также соответствие разрешительной документации установленных законом нормам и порядку. Помощь в данных ситуациях может состоять в обращении к объективному третьему лицу. Им может выступить банк, страховая компания или юридическая компания.
