Южнороссийские застройщики помимо Ростова часто берутся за реализацию проектов в Батайске. За счет этого за шесть последних лет объем строящегося там жилья увеличился в 3,5 раза. Ростовчане также все чаще рассматривают покупку жилья в городе-спутнике. Жилье в наиболее популярной северной части города сравнялось по цене с новостройками в спальных районах Ростова.
В Батайске работает около 10 крупных строительных компаний, в том числе из Ростова и Краснодара.
— В последние годы Батайск стал перспективным районом для ростовчан, желающих приобрести квартиры в новостройках, — считает руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Дон-МТ» Галина Пивоварова. — Толчком к этому стали строящиеся к ЧМ-2018 инфраструктурные объекты, повышающие транспортную доступность города. Кроме того, в Батайск зашли интересные застройщики. Ростовчане предпочитают жилье, строящееся в северной части города крупными компаниями. Есть и второй сегмент покупателей, интересующихся недорогим качественным жильем.
Эксперт приводит статистику своей компании: В 2011 году в Батайске на разных стадиях строительства находилось 57 тыс. кв. м многоквартирного жилья, в октябре 2017 года — 195,18 тыс. кв. м, то есть почти в 3,5 раза больше. Если сравнивать с районами Ростова, то по этому показателю Батайск занимает 4-е место после центра, СЖМ и ЗЖМ.
— Ростовчане начинают понимать, что фактически Батайск уже давно стал одним из районов Ростова и добраться оттуда в центр донской столицы гораздо проще, чем из многих спальных районов Ростова, — убежден директор по продажам ООО «Феникс-Инвест» Эмиль Говасари.
По словам Галины Пивоваровой, в Батайске можно найти квартиры по 38-39 тыс. рублей за кв. м, при том что в Ростове средняя цена в экономсегменте — 42 тыс. рублей за кв. м. Однако в северной, то есть наиболее востребованной части Батайска цены такие же, как и в спальных районах Ростова.
Сами застройщики, работающие в разных частях города, говорят о неплохих продажах. Например, в ЖК «Встреча» в построенных секциях на момент сдачи было реализовано 52-57% квартир, микрорайоне «Прибрежный» — около 80%. В СК «Анастасия» точные цифры продаж не приводят, но говорят о существенном снижении покупательской активности населения.
— Благодаря господдержке и снижению ипотечных ставок мы поддерживаем уровень продаж на уровне прошлого года, — сообщили в «Анастасии».
Цены у опрошенных N застройщиков за последний год менялись разнонаправленно. Например, в «Жилстрое» говорят о стабильности, у других были изменения.
— Цены снизились летом в среднем на 10-15%, это связано с традиционным сокращением спроса в этот период, — рассказал Эмиль Говасари. — На большинство квартир эти цены «заморозили», так как многие потенциальные покупатели откладывают покупку жилья из-за сообщений о том, что возможно дальнейшее снижение ипотечных ставок.
В октябре 2017 года «Анастасия» планово повысила цены в среднем на 2 тыс. руб./кв. м. Очередное повышение цен планируется в январе, после сдачи дома.
ГК «ИНПК» строит пока только первый многоквартирный дом, но довольна продажами.
— Цены мы меняем по мере продажи квартир, — сообщил директор департамента продаж «ИНПК-Девелопмент» Тимур Захарченко. — Так, на старте в мае стоимость студий начиналась от 960 тыс. руб. По факту продажи 50 квартир (за 3 летних месяца) мы подняли стоимость, и сейчас студию можно купить за 1,01 млн руб. Такая динамика продаж должна поколебать скептические мнения экспертов, высказанные в N по поводу инновационных «фишек» нашего дома. Мы рекламировали только робота и солнечные батареи и продали за «мертвые» месяцы 25% квартир. Жюри премии Urban Awards внесло нас в шорт-лист в номинации «Инновация года» именно из-за робота.
В последнее время у покупателей наиболее популярны, как правило, квартиры небольших площадей.
— Берут в основном студии, тем более что они запроектированы таким образом, чтобы в них можно было комфортно жить вдвоем, для большинства наших покупателей это первое жилье, — рассказал Тимур Захарченко. — Еще одна большая группа покупателей — это инвесторы. Покупают по 3-5 квартир в одни руки. Секрет прост: стоимость ремонта и оплата коммунальных услуг в студии меньше, чем в однокомнатной квартире, а сдаваться такая квартира будет по сопоставимой цене. Таким образом, инвестор сокращает период окупаемости.
Среди многокомнатных квартир быстрее всего расходятся меньшие по площади.
Застройщики утверждают, что их жилые комплексы лучше обеспечены парковками и зонами отдыха, чем высотки в Ростове.
— В среднем в Батайске земля дешевле и проще соблюдать нормы, — пояснил гендиректор ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов. — Мы соблюдаем все нормы и в Ростове, и в Батайске. Но есть застройщики, которые даже в Батайске могут не соблюсти нормы по парковкам, озеленению и детским площадкам.
На будущее строители планируют завершать свои крупные проекты, некоторые сообщают и о новых планах.
Популярность Батайска у застройщиков объясняется большей доступностью земельных участков, близостью к центру Ростова, активным развитием левобережной зоны, а также другими факторами.
— Южное направление — самое перспективное для проживания ростовчан, — уверен гендиректор ГК «ИНПК» Вадим Щербак. — Со стартом строительства на месте бывшего аэропорта загрузка восточного направления вкупе с «Красным Аксаем» будет запредельная. На севере, особенно в районе Военведа и выезда на Таганрог, нет и не планируется никакой инфраструктуры. СЖМ упирается в кладбище. ЗЖМ до сих пор не обеспечен социальной инфраструктурой. Для большинства покупателей все важнее наличие качественной инфраструктуры, отсутствие пробок, быстрый доступ в центр Ростова, поэтому девелоперы, занимающиеся аналитикой, выбирают Батайск.
— В Батайске очень легко работать, но очень сложно зарабатывать, — добавил Андрей Смехунов. — Себестоимость такая же, как в Ростове, а цена квартир ниже.
По мнению Галины Пивоваровой, емкость первичного рынка жилья Батайска не очень большая, поэтому толчок, данный инфраструктурой, может положительно влиять на рынок еще примерно год. В дальнейшем все будет зависеть от платежеспособности населения, которая в последнее время падает.