На рынке загородной недвижимости есть свои риски, которые важно предусмотреть, прежде чем идти на сделку. Поэтому все больше людей при намерении купить или продать дачу или землю обращаются к нотариусам. В прошлом году нотариусы удостоверили более 266 тысяч таких сделок, что на 7% больше, чем годом ранее. Какие подводные камни могут быть при покупке земельного участка или целой фазенды, в программе «Настроение» на канале ТВЦ рассказала член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями, нотариус Московской области Ирина Аникеева.
Перед удостоверением каждой сделки с недвижимостью нотариус проводит комплексную проверку объекта. Так, перед покупкой земли важно убедиться, что на участке проведено межевание. Законодательство не запрещает сделки с «четко не разграниченными» земельными участками, но в будущем могут возникнуть споры с соседями. Или вы можете приобрести совсем не тот участок, который вам показали.
Еще из неприятного: постройка, расположенная на земельном участке, может быть не узаконена. Если вам предлагают купить землю с незарегистрированным садовым домом, не спешите. Как правило, Росреестр отказывает в регистрации таких участков, потому что в соответствии с Земельным кодексом РФ судьба строения должна следовать судьбе земельного участка. Прежде чем приобретать недвижимость, нужно убедиться, что она стоит на кадастровом учете и право собственности на нее зарегистрировано за продавцом.
Случается, что есть земельный участок и есть расположенный на нем дом, оба стоят на кадастровом учете. При этом дом к земле «не привязан». В будущем, когда новый собственник решит землю к дому привязать, его может ждать неприятный сюрприз. Например, окажется, что по координатам дом частично или полностью располагается не на купленном участке, а на соседнем.
При покупке важно также учитывать категорию земельного участка и вид разрешенного использования.
«Вы вышли на пенсию, сил много, купили участок для разведения коз, но оказалось, что он находится в водоохранной зоне. Это значит, что коз разводить нельзя», — привела пример Ирина Аникеева.
При покупке недвижимости важно собрать данные о продавце. Узнать, находится ли он в браке или разводе, жив ли супруг или доверитель. Если продавец в браке, то требуется согласие супруга. Важно, чтобы продавец не проходил процедуру банкротства, иначе сделка может быть оспорена. Все эти моменты может проверить нотариус. Также он увидит, есть ли у пары брачный договор, действуют ли доверенности, в порядке ли другие документы. Нотариус проверит полномочия продавца, нет ли ареста или обременений на имуществе, не нарушены ли права третьих лиц. Уточнит и другие аспекты, которые в последующем могут стать основанием для признания сделки недействительной.
При нотариальной форме сделки нотариус сам соберет необходимые данные, подготовит необходимые документы — для этого у него есть законные полномочия. Он обязательно учтет категорию земельного участка, проверит регистрацию строений, получит полную выписку из ЕГРН, где отображается, кто и когда владел недвижимостью. Также нотариус обязательно лично беседует со сторонами, проверяет их реальную волю, разъясняет правовые последствия.
Договор купли-продажи также составляет нотариус, исключив все риски и несоответствия закону. После его удостоверения он подает документы на регистрацию напрямую в Росреестр.
Нотариус гарантирует безопасность сделки. Более того, по закону он несет ответственность за ее результат, в том числе материальную.
Федеральная нотариальная палата (ФНП) – это некоммерческая организация, основанная на принципах самоуправления, саморегулирования и самофинансирования. Она объединяет всех нотариусов России посредством обязательного коллективного членства в ней нотариальных палат субъектов РФ. Нотариальные палаты субъектов РФ в свою очередь основаны на обязательном членстве в них всех нотариусов, занимающихся частной практикой на территории того или иного региона.
ФНП осуществляет свою деятельность в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, Федеральным законом «О некоммерческих организациях», другими правовыми актами органов государственной власти, международными договорами, Уставом ФНП, а также Профессиональным кодексом нотариусов Российской Федерации. При этом Палата обладает всеми правами юридического лица с полной финансово-хозяйственной самостоятельностью и аппаратом, позволяющим эффективно реализовывать возложенные на нее законодательством и Уставом функции по организации нотариальной деятельности, контрольные полномочия и представлять интересы нотариального сообщества в органах государственной власти.
На данный момент Федеральная нотариальная палата объединяет 88 нотариальных палат субъектов Российской Федерации.